So investieren Sie in Land

Es wird oft empfohlen, dass Menschen aufgrund ihrer Knappheit Land kaufen sollten. Vor diesem Hintergrund müssen Investoren die Praktikabilität des Besitzes von Land und der Führung eines landbasierten Geschäfts verstehen. Sie müssen sich auch der spezifischen Arten von grundstücksbezogenen Anlageoptionen bewusst sein, die über Anlageprodukte wie  Exchange Traded Funds  (ETFs) und Exchange Traded Notes (ETNs) verfügbar sind.

Arten von Landinvestitionen

Unabhängig wohlhabende Menschen können Land für den persönlichen Gebrauch, zur Erholung und ja, für Investitionen kaufen. Leider fallen die meisten Menschen nicht in diese Kategorie. Dies wirft die Frage auf: Sind Landbesitzmöglichkeiten und Geschäftsvorhaben in der Lage, für Kleinanleger einen akzeptablen Return on Investment zu erwirtschaften und ihnen dennoch die Freuden und Eigenschaften zu bieten, die mit Landbesitz verbunden sind? Um diese Frage zu beantworten, müssen Sie in der Lage sein, 10 allgemeine Kategorien potenzieller Landinvestitionen zu bewerten:

• Wohnbauland
• Kommerzielle Entwicklung Land
• Reihenkulturland
• Viehzuchtland
• Holzland
• Boden zur Mineralgewinnung
• Pflanzliches Ackerland
• Weinberge
• Obstgärten
• Erholungsland

Investitionen in Wohn- und Gewerbegrundstücke

Die Entwicklung von Wohn- und Gewerbegrundstücken bietet einen praktikablen Einstieg in Investitionen, da praktisch eine unbegrenzte Anzahl von Grundstücksentwicklungsmöglichkeiten strukturiert werden können, um den Kapital und Zeitbeschränkungeneines Investors gerecht zu werden. Für die meisten Kleinanleger sindREIT-ETFs ( Real Estate Investment Trust ) eine ideale Wahl, da sie kein direktes Management erfordern, breit nach Immobilientypen diversifiziert sind, geografisch diversifiziert sind und in Echtzeit gekauft oder verkauft werden können, und sie sind sehr günstig. Einige sind auf eine bestimmte Art von Immobilien spezialisiert, aber andere, wie der Vanguard REIT ETF (VNQ ), bieten ein diversifiziertes Engagement in Industrie, Büro, Einzelhandels, Gesundheits, öffentlichen Lager- und Wohnimmobilienentwicklungen.

Leider machen diese Arten von Investitionen dem Grundeigentümer die Möglichkeit zunichte, das Land zu nutzen. Daher sind Wohn- und Gewerbeflächenentwicklungen keine praktikablen Optionen für Menschen, die das Gefühl von Landbesitz wirklich erleben möchten.

Reihenkulturland und Land für Viehzucht

Für den Anbau von Reihenkulturen oder für den Betrieb einer Tierhaltung erworbenes Land bietet die Möglichkeit, Land sowohl im Sinne des Eigenheims als auch unter dem Gesichtspunkt der Einkommenserzielung zu genießen. Für Kleininvestoren, die Grundstücke kaufen, um diese Art von Unternehmen zu betreiben, gibt es jedoch eine Vielzahl von Problemen. Erstens muss der Umfang, der erforderlich ist, um einen Reihenkulturbetrieb oder einen Viehzuchtbetrieb zu betreiben, sehr groß sein, um finanziell tragfähig zu sein. Dies wiederum erfordert eine erhebliche Anfangsinvestitionen Aufwand weit jenseits dessen, was die meisten Menschen leisten können. Darüber hinaus sind die laufenden Fixkosten, die mit dem Betrieb dieser Art von landwirtschaftlichen Betrieben verbunden sind, extrem hoch.

Dies wiederum bedeutet, dass auch der finanzielle Leverage und das Geschäftsrisiko für solche Operationen sehr hoch sind. Infolgedessen wird der Grundeigentümer erheblich unter Druck gesetzt, um diese Art von Geschäftsvorhaben finanziell erfolgreich zu machen. In vielen Fällen übersteigt das Stressniveau bei weitem die Vorteile, nach denen sich die Menschen als Landbesitzer sehnen. Vor diesem Hintergrund ist es eine faire Einschätzung zu sagen, dass die meisten Kleinanleger diese Arten von landwirtschaftlichen Großbetrieben vermeiden sollten, da die Risiken und Härten einer solchen Tätigkeit wahrscheinlich alle Vorteile übersteigen werden.

Während der Besitz eines traditionellen Reihenkultur- oder Viehzuchtbetriebs für die meisten Kleininvestoren wahrscheinlich nicht machbar ist, bieten viele landwirtschaftliche Investitionsoptionen ein akzeptables Investitionsrisiko für traditionelle landwirtschaftliche Unternehmen. Einige Fonds bieten beispielsweise Engagements in Sojabohnen, Mais, Weizen, Baumwolle, Zucker, Kaffee, Sojabohnenöl, lebenden Rindern, Futterrindern, Kakao, mageren Schweinen, Kansas City-Weizen, Rapsöl und Sojabohnenmehl. Daher haben Kleinanleger durch die Investition in dieses Produkt ein breites Engagement in traditionellen landwirtschaftlichen Betrieben. Dies wiederum kann vom Investor genutzt werden, um mit traditionellen landwirtschaftlichen Praktiken Schritt zu halten und im Laufe der Zeit eine attraktive Rendite zu erzielen.

Kleinanleger können auch eine Vielzahl von Exchange Traded Notes (ETNs) nutzen, um in bestimmte Arten traditioneller landwirtschaftlicher Betriebe zu investieren. Der iPath Bloomberg Agriculture Subindex Total Return ETN ( weichen Rohstoffen wie Mais, Weizen, Sojabohnen, Zucker, Baumwolle und Kaffee, und der iPath Series B Bloomberg Livestock Subindex Total Return ETN (COW ) bietet Anlageexposition gegenüber Rindern und Schweinen.2

Im Hinblick auf die Nutzung von ETFs und ETNs als land- und landwirtschaftsbezogene Anlageoptionen müssen Anleger verstehen, dass viele dieser Arten von Produkten derivative Instrumente wie Terminkontrakte verwenden, um ein Marktengagement zu generieren. Infolgedessen müssen Anleger bei diesen Arten von Anlagen eine gründliche Due Diligence durchführen, um ihre potenziellen Risiken und Erträge vollständig zu verstehen. Dennoch bietet der Einsatz von ETFs und ETNs wahrscheinlich die beste Gelegenheit, sich an traditionellen landwirtschaftlichen Großbetrieben zu beteiligen.

Investitionsmöglichkeiten für kleine landwirtschaftliche Betriebe

Für Kleinanleger, die das traditionellere Gefühl des Landbesitzes wirklich genießen möchten, sind Holzfarmen, Bodenschätze, Gemüsegärten, Obstgärten, Weinberge und Erholungsgebiete vielleicht die besten Optionen. Diese Arten landwirtschaftlicher Vorhaben sind für Kleininvestoren viel attraktiver: Der Umfang des Landkaufs kann an die Kapitalzwänge des Investors angepasst werden; Betriebe haben das Potenzial, einen laufenden Einkommensstrom zu generieren, und Investoren können es genießen, auf dem Land zu sein, während es genutzt wird.

Abgesehen davon sind eine Vielzahl von ETFs und ETNs auch direkt mit diesen Arten von landwirtschaftlichen Bemühungen verbunden. Daher sollten Kleinanleger in Erwägung ziehen, in sie zu investieren, wenn sie der Meinung sind, dass der Betrieb eines kleinen landwirtschaftlichen Betriebs zu viel Zeit und Ressourcen erfordert.

Der Invesco MSCI Global Timber ETF ( Beteiligungen an Unternehmen, die Waldland besitzen oder pachten und das Holz für die kommerzielle Nutzung und den Verkauf von Holzprodukten ernten. Darüber hinaus ist der SPDR S&P Oil & Gas Exploration & Production ETF Fund (XOP ) eine der vielen Anlageoptionen, die ein Engagement in der Erschließung von Bodenschätzen ermöglichen.

Zu berücksichtigende Probleme

Sobald die Entscheidung getroffen wurde, unbebautes Land als Investition oder für eine Erschließung zu kaufen, müssen Investoren viele Fragen der Rechtmäßigkeit im Zusammenhang mit der Nutzung bestimmter Grundstücke verstehen. Zum Beispiel, Landnutzungsbeschränkungen die Art und Weise beschneiden kann, in dem das Land kann vom Eigentümer genutzt werden, Land Dienstbarkeiten kann den Zugang zu einem Teil des Grundstücks an eine unabhängige Partei gewähren, und die Förderung von Mineralrechten kann eine unabhängige Partei gewähren die Genehmigung zur Gewinnung und zum Verkauf von Mineralien für den finanziellen Gewinn.

Darüber hinaus können Ufer- und Küstenrechte den Zugang des Grundeigentümers zu angrenzenden Wasserstraßen festlegen, und die Lage des Landes kann bestimmen, ob es in einer Überschwemmungsebene liegt, was die Art und Weise der Landnutzung stark beeinflussen würde. Glücklicherweise können potenzielle Landkäufer Antworten auf diese Fragen erhalten, indem sie die rechtlichen Spezifikationen für ein Grundstück überprüfen, die in einem als Landurkunde bezeichneten Dokument enthalten sind. Diese Art von Dokument ist in der Regel über das Internet für die Öffentlichkeit zugänglich oder kann auf die altmodische Weise durch den Besuch der Grundbuch- und Urkundenabteilung der zuständigen Bezirksverwaltungsbehörde abgerufen werden.

Neben rechtlichen Fragen sollten Kleinanleger auch den Zugang des Grundstücks zu Grundversorgungseinrichtungen wie Strom oder Telekommunikation berücksichtigen. Anleger sollten auch die jährliche Grundsteuerpflicht des Grundstücks überprüfen, das Potenzial für Hausfriedensbruch einschätzen und die Entfernung des Grundstücks vom Grundbesitzer sowie von der nächsten Gemeinde analysieren. All diese Probleme sind wichtig, da das Fehlen von Versorgungseinrichtungen die Nutzung des Landes stark beeinträchtigen kann, die Abgelegenheit des Landes die Möglichkeiten eines Grundbesitzers, das Grundstück zu genießen, beeinträchtigen kann und die Grundsteuern die Finanzen des Grundbesitzers beeinträchtigen können. Vor diesem Hintergrund sollten potenzielle Grundeigentümer eine umfassende Due-Diligence-Prüfung durchführen, bevor sie sich für den Kauf von Grundstücken entscheiden.

Allgemeiner Überblick über die Grundstücksbewertung

Anleger, die einen Rohlandkauf erwägen, müssen sich bewusst sein, dass sie eine rein spekulative Investition tätigen. Dies liegt daran, dass unbebautes Land kein Einkommen generiert und daher eine Kapitalrendite aus dem potenziellen Kapitalgewinn erzielt werden muss, der nach dem Verkauf des Landes erzielt werden kann. Vor diesem Hintergrund können die Fremdkapitalkosten für ein landwirtschaftliches Immobiliendarlehen als Hilfestellung für eine vorläufige Investitionsanalyse herangezogen werden.

Unter dem Gesichtspunkt einer reinen Investition hat Rohland eine sehr unattraktive Kapitalrendite, insbesondere wenn man bedenkt, wie lange Investoren normalerweise Land besitzen müssen, um eine Kapitalrendite zu erzielen. Außerdem können die Zinsen für Ackerlandkredite in Zukunft steigen, was bedeutet, dass auch die Break-even-Rate für zukünftige Landkäufe steigen wird.

Wenn die Fremdkapitalkosten für einen landwirtschaftlichen Immobilienkredit Kleinanleger nicht davon abhalten, Land als spekulative Investition zu erwerben, und sie wirklich glauben, einen kleinen landwirtschaftlichen Betrieb gründen zu können, der ihren Kapitalbedarf, Einkommensbedarf und Zeitdruck erfüllt, viele Bewertungsgutachten sind leicht verfügbar. Diese Gutachten können bei den landwirtschaftlichen Fakultäten der staatlichen Hochschulen angefordert werden, um die Machbarkeit der Gründung eines kleinbäuerlichen Betriebes zu beurteilen. Daher sollten Kleininvestoren, die eine Holz, Gemüse, Wein- oder Obstplantage gründen möchten, eine umfassende und zeitnahe Analyse finden, die erklärt, wie diese Arten von Betrieben, der voraussichtliche Arbeitsaufwand und das Kapital zu gründen sind der erforderliche Zeitaufwand, die erforderliche Zeit, um eine Kapitalrendite zu erzielen, und die voraussichtliche Kapitalrendite, die der kleinbäuerliche Betrieb im Laufe der Zeit erzielen wird.

Schließlich und vielleicht am wichtigsten ist, dass Anleger verstehen müssen, dass Investitionen in Land für den Betrieb eines Kleinunternehmens wahrscheinlich die schwierigste und riskanteste Art von Unternehmen sind, die verfolgt werden kann. Denn landwirtschaftliche Betriebe gehen neben den Risiken aller unternehmerischen Aktivitäten auch eine Vielzahl von Risiken ein, denen sich außerlandwirtschaftliche Betriebe nicht stellen müssen. Beispiele sind die Bedrohung durch eine Vielzahl von Pflanzenkrankheiten, das Potenzial für Schädlingsbefall, ein sich ständig änderndes Wetterumfeld und instabile Marktpreise. Aus diesen Gründen, zusammen mit der Tatsache, dass der Betrieb eines kleinbäuerlichen Unternehmens viel körperliche Kraft, Ausdauer und eine sehr starke Arbeitsmoral erfordert, wird die überwiegende Mehrheit der Investoren wahrscheinlich nicht in der Lage sein, alle landwirtschaftlichen Anforderungen zu bewältigen eine nachhaltige Basis.

Die Quintessenz

Der Kauf von Rohland ist eine sehr riskante Investition, da damit keine Einnahmen erzielt werden und beim Verkauf der Immobilie möglicherweise kein Kapitalgewinn erzielt wird. Darüber hinaus ist es sehr riskant, einen landwirtschaftlichen Immobilienkredit für den Erwerb von Land in Anspruch zu nehmen. Vor diesem Hintergrund wird den meisten Kleinanlegern mit dem Wunsch nach Landbesitz oder dem Betrieb eines kleinen landwirtschaftlichen Betriebes empfohlen, die große Vielfalt an ETFs und ETNs zu nutzen, die heute Kleinanlegern zur Verfügung gestellt werden, die früher nur Hedgefonds zur Verfügung standen. Durch den Einsatz dieser Art von Anlageprodukten sollten Anleger in der Lage sein, ihren Wunsch nach landbezogenen Freizeitaktivitäten zu erfüllen und gleichzeitig eine angemessene Kapitalrendite zu erzielen.