Die Wahrheit über Immobilienpreise
Immobilien gelten traditionell als sichere Geldanlage. Aber Rezessionen und andere Katastrophen stellen diese Theorie auf die Probe und lassen Investoren und angehende Hausbesitzer zweimal überlegen.
Die zentralen Thesen
- Der Wert von Eigenheimen steigt tendenziell im Laufe der Zeit, aber Rezessionen und andere Katastrophen können zu niedrigeren Preisen führen.
- Nach Einbrüchen können die Immobilienwerte in einigen Gebieten des Landes aufgrund der starken Nachfrage und des geringen Angebots steigen, während andere Gebiete Schwierigkeiten haben, sich zu erholen.
- Potenzielle Eigenheimkäufer sollten sich nicht auf nationale Trends konzentrieren, da die Preise zwischen Bundesstaaten und sogar benachbarten Städten variieren.
- Niedrige Hypothekenzinsen wirken sich indirekt auf die Eigenheimpreise aus, da die Verbraucher bereit sind, bei günstigen Krediten mehr Schulden aufzunehmen.
Historische Preise
Vor 2007 schienen historische Immobilienpreisdaten darauf hinzuweisen, dass die Immobilienpreise unbegrenzt weiter steigen könnten. Tatsächlich stieg der durchschnittliche Verkaufspreis der in den USA verkauften Eigenheime von 1963 bis 2007, mit wenigen Ausnahmen, jedes Jahr stetig an – als die Immobilienblase platzte und die Finanzkrise von 2008 folgte.
Erholung nach der Finanzkrise
Bis 2013 hatte sich der durchschnittliche Verkaufspreis der in den USA verkauften Häuser wieder auf das Vorkrisenniveau erholt. Für die nächsten Jahre sah der Aufwärtstrend vielversprechend aus, bis die Preise 2018 abflachten und dann im Jahr 2019 leicht zu fallen begannen.
Natürlich hängen die Immobilienpreise stark vom Markt (Lage, Lage, Lage) ab und nationale Trends können nur einen Teil des Bildes aussagen. Ein Boom in Kalifornien kann eine Pleite in Detroit überdecken.
Selbst innerhalb derselben Stadt können die Zahlen stark variieren. Gebiete, die neues Wachstum oder Gentrifizierung erfahren, können eine erhebliche Preissteigerung aufweisen, während Gebiete in der ganzen Stadt rückläufig sein können. Die folgende Grafik zeigt, wie sich die Immobilienpreise in den Regionen Süd, West, Nordwest und Mittlerer Westen unterschiedlich entwickeln.
Berücksichtigen Sie beim Betrachten der nationalen und regionalen Statistiken unbedingt die Marktrealität in Ihrer Nähe. Steigende Preise auf nationaler Ebene helfen Ihnen möglicherweise nicht, wenn Ihre Stadt, Ihr Bundesland oder Ihre Nachbarschaft rückläufig ist.
Aktuelle Hauspreise
Es ist noch zu früh, um zu sagen, was mit den Eigenheimpreisen in den Jahren 2020 und 2021 passieren wird, aber wenn sich die Geschichte wiederholt, können wir aufgrund der COVID-19-Rezession mit einem Rückgang der Eigenheimpreise rechnen. Ab März 2020 begannen die Kaufverträge aufgrund von Hypothekenproblemen, mangelndem Käuferinteresse und sogar einem Rückgang der verfügbaren Gutachter und anderer Fachleute, die für die Ausführung von Transaktionen erforderlich sind, zu fallen.
Gleichzeitig sind mögliche Bauänderungen und Verzögerungen zu einem sehr realen Problem geworden. Auch hier ist es zu früh, um zu wissen, was passieren wird, aber es ist möglich, dass Neuanfänge und Renovierungen bis 2021 einen Schlag erleiden.
Home-Trends
Natürlich ist es wichtig zu bedenken, dass andere Faktoren als Angebot und Nachfrage die Immobilienpreise beeinflussen können. Zum Beispiel, noch bevor die Zahlen 2008 in die falsche Richtung gingen, berichtete die National Association of Home Builders, dass die durchschnittliche Hausgröße in Amerika 1950 983 Quadratfuß betrug, 1970 1.500 Quadratfuß betrug und 2015 mit 2.740 einen Höchststand erreichte.
Dieser Trend setzte sich in der ersten Hälfte der 2000er Jahre fort und begann danach etwas abzuschwächen. Da die Häuser jedoch immer größer werden und die Inflation die Baumaterialkosten erhöht, ist es nur logisch, dass die Hauspreise steigen werden. Auch andere Trends können die Preise in die Höhe treiben, wie etwa Käuferpräferenzen für teurere Böden, Geräte, Einrichtungsgegenstände und dergleichen.
Nationale Trends geben Ihnen möglicherweise nicht das vollständige Bild, da Immobilienwerte und -preise zwischen Bundesstaaten und benachbarten Städten variieren.
Häuser als Kapitalanlage
Da die Eigenheimpreise im Laufe der Zeit tendenziell steigen, gilt der Kauf eines Eigenheims traditionell als sichere Investition. Ein wichtiger Punkt bei der Betrachtung eines Eigenheims als Investition ist jedoch, dass es sich nie auszahlt, es sei denn, Sie verkaufen es.
Aus praktischer Sicht bedeutet dies wahrscheinlich nur, dass Ihre Immobiliensteuern gestiegen sind, selbst wenn sich der Wert Ihres Hauptwohnsitzes verdoppelt. Alle Gewinne, die Sie erzielen, stehen auf dem Papier, bis Sie die Immobilie verkaufen. Für viele Hausbesitzer ist das natürlich in Ordnung. Ein Haus, das seinen Wert verdoppelt, ist eine schöne Bereicherung, die man an die Kinder und Enkel weitergeben kann.
Verkleinerung
Wenn Sie sich entscheiden, ein weiteres Haus in der gleichen Gegend zu verkaufen und zu kaufen, denken Sie daran, dass die Preise dieser anderen Häuser wahrscheinlich ebenfalls gestiegen sind. Um wirklich einen Gewinn aus Ihrem Verkauf zu erzielen, müssen Sie wahrscheinlich in ein kleineres Haus in der gleichen Gegend umziehen oder aus der Gegend ziehen und eine günstigere Wohnung finden.
Natürlich ist Downsizing für viele Rentner und solche, die keine Kinder mehr zu Hause haben, eine attraktive Option. Abgesehen von den potenziellen finanziellen Gewinnen ist ein kleineres Haus (zumindest theoretisch) leichter zu pflegen und kann zukünftige Mobilitätsprobleme angehen.
Eigenheimkredite
Während es möglich ist, das Eigenkapital in Ihrem Haus durch die Aufnahme eines Darlehens zu erschließen, ist es nicht immer eine gute Strategie, Ihr Haus als Geldautomat zu verwenden.
Nicht nur die Zinsen, die Sie zahlen, fressen Ihren Gewinn, sondern die Kreditzahlung nimmt auch Ihre finanzielle Stabilität. Wenn die Immobilienpreise sinken, befinden Sie sich möglicherweise in der unbeneidenswerten Position, dass Sie mehr Schulden haben, als das Haus wert ist.
Hypothekenzinsen
Die Hypothekenzinsen steigen im Allgemeinen in Zeiten des Wirtschaftswachstums. Wenn dies geschieht, ist der Arbeitsmarkt gesund und auch die Löhne steigen. Umgekehrt sinken die Hypothekenzinsen während einer Konjunkturabschwächung, da die Federal Reserve versucht, die Ausgaben und Kredite zu erleichtern.
Der durchschnittliche 30-jährige Festzinssatz für Hypotheken liegt seit 2010 unter 5% (bedenken Sie, dass selbst kleine Zinsänderungen einen großen Einfluss auf die Gesamtkosten Ihres Eigenheims haben können). Diese Grafik der Federal Reserve Bank of St. Louis zeigt historische Preise für 30-jährige Festzinshypotheken ab 1971.
Wie wirkt sich das auf die Immobilienpreise aus? Niedrigere Hypothekenzinsen haben nicht unbedingt einen direkten Zusammenhang mit den Eigenheimpreisen, auch wenn wir das gerne annehmen würden. Aber sie können einen indirekten Einfluss auf sie haben. Wenn die Zinsen niedrig sind, sind die Verbraucher eher bereit und können es sich leisten, mehr Schulden aufzunehmen. Das liegt daran, dass die Kreditkosten – dh die Zinsen – günstig sind. Steigende Zinsen führen jedoch tendenziell zu einer schwächeren Nachfrage der Käufer.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau und/oder beim US Department of Housing and Urban Development (HUD).
Ist der Kauf eines Eigenheims eine gute Investition?
Die Idee, dass ein Eigenheim eine gute Investition ist, rührt daher, dass die Immobilienpreise zumindest historisch gesehen tendenziell steigen. Da es keine Möglichkeit gibt, den zukünftigen Immobilienmarkt vorherzusagen, ist es wichtig, dass Sie nicht über Ihren Kopf springen. Ein Eigenheim ist nur dann eine gute Investition, wenn Sie es sich leisten können.
Natürlich werden Sie wahrscheinlich keine Gewinne sehen, die Sie ausgeben können, wenn Sie vorhaben, Ihr ganzes Leben im selben Haus zu leben. Wenn Sie jedoch mit einer Exit-Strategie kaufen, besteht eine viel bessere Chance, einen Bargewinn zu erzielen.
Betrachten Sie zunächst Ihre Motivation für den Kauf eines Eigenheims. Wenn Sie darin wohnen möchten, dann müssen Sie wahrscheinlich nicht über Gewinne und Verluste nachdenken. Wenn Sie Geld verdienen möchten, müssen Sie die Transaktion mit einer Exit-Strategie starten. Dies bedeutet auch, dass Sie einen Verkaufspreis im Hinterkopf haben sollten, während der Kaufpreis der Immobilie im Vordergrund steht.
Wenn der Markt Ihren Preis erreicht, verkaufen Sie die Immobilie genauso wie eine Aktie, die an Wert gewinnt. Für Ihren Hauptwohnsitz mag dies je nach Lebensstil nicht praktikabel sein, aber genau das tun viele Immobilieninvestoren beim Kauf von Immobilien – renovieren und verkaufen sie. Denken Sie daran, dass die Preise nicht immer steigen.
Die Quintessenz
Mit der Geschichte als Leitfaden würden die meisten angehenden Hausbesitzer gut daran tun, ein Haus zu kaufen, das sie tatsächlich bewohnen möchten, die Hypothek schnell abzubezahlen, dort bis zur Rente zu leben, sich dann zu verkleinern und in ein billigeres Haus umzuziehen. Es ist keine sichere Wette, aber diese Strategie erhöht die Wahrscheinlichkeit, einen Gewinn zu erzielen.