Terminalkapitalisierungsrate
Was ist die Terminalkapitalisierungsrate?
Die terminale Aktivierungsquote, die auch als Austrittsrate bekannt ist, ist die Rate verwendet, um den Wiederverkaufswert einer Eigenschaft am Ende der abzuschätzen Haltedauer. Das erwartete Nettobetriebsergebnis (NOI) pro Jahr wird durch die Terminal Cap Rate (ausgedrückt als Prozentsatz) geteilt, um den Terminal Value zu erhalten.
Die Terminalkapitalisierungsraten werden basierend auf vergleichbaren Transaktionsdaten geschätzt oder was für den Standort und die Eigenschaften einer bestimmten Immobilie als angemessen erachtet wird.
Die zentralen Thesen
- Die Endkapitalisierungsrate oder Exit-Rate wird verwendet, um den Wiederverkaufswert einer Immobilie am Ende der Haltedauer zu schätzen.
- Die Einstiegsobergrenze ist der prognostizierte NOI der Immobilie für das erste Jahr dividiert durch den Kaufpreis der Immobilie.
- Ist dieser Kapitalisierungszinssatz niedriger als der Einstiegszinssatz, bedeutet dies in der Regel, dass die Immobilieninvestition rentabel war.
Die Terminalkapitalisierungsrate verstehen
Die Ging-in- Cap-Rate ist das prognostizierte Nettobetriebsergebnis (NOI) des ersten Jahres geteilt durch den anfänglichen Investitions- oder Kaufpreis. Im Gegensatz dazu ist die Terminalkapitalisierungsrate der prognostizierte NOI des letzten Jahres (Exit-Jahr) dividiert durch den Verkaufspreis. Ist dieser Satz niedriger als der Going-in-Cap-Satz, bedeutet dies in der Regel, dass die Immobilieninvestition rentabel war.
Die meisten Immobilieninvestoren sind sich einig, dass es wichtig ist, die Kapitalisierungsrate des Terminals an den aktuellen Kurs des Marktes anzupassen, wobei zu beachten ist, dass es ein sichererer Test für die Entwicklung sein kann, die Terminal Cap Rate ein wenig anzuheben. Eine dynamische Kalkulationstabelle kann nützlich sein, um das Entwicklungsprojekt einem Stresstest zu unterziehen, um die höchste Terminalkapitalisierungsrate zu ermitteln, die den Anlegern noch einen ausreichenden Aufwärtstrend bieten würde.
Versierte Immobilieninvestoren suchen nach Märkten und Immobilienarten, für die eine sinkende Marktkapitalisierungsrate erwartet wird, da eine niedrigere Endkapitalisierungsrate im Vergleich zur Anfangskapitalisierungsrate zu Kapitalgewinnen führt, vorausgesetzt, das Nettobetriebsergebnis wird nicht über die Haltedauer abnehmen. Einige der zu berücksichtigenden Daten umfassen Angebots- und Nachfragekennzahlen für jede Raumkategorie sowie für die Dienstleistungen und Ausgaben, die mit jedem Betriebsbereich verbunden sind.
Auch wenn die Zukunft immer ungewiss ist, stehen für das Ende jeder Haltedauer zwei Dinge fest: Die Gebäude werden altern und die Märkte werden sich verändern. Daher ist es von entscheidender Bedeutung, dass alle Immobilieninvestoren so viele Daten wie möglich zusammentragen und analysieren, um die Endkapitalisierungsrate für ein Projekt genau zu bestimmen.
Beispiel für den Terminalkapitalisierungssatz
Ein Investor kauft eine voll vermietete Immobilie für 100 Millionen US-Dollar. Der NOI im ersten Jahr wird auf 5,0 Millionen US-Dollar geschätzt. Die Ging-in-Cap-Rate beträgt daher 5,0 %. Sieben Jahre später geht der Investor davon aus, dass die Kapitalisierungsrate des Terminals bei etwa 4,0% liegt. Der NOI für das vergangene Jahr, der die Mieterhöhungen berücksichtigt hat, wird auf 5,5 Millionen US-Dollar prognostiziert (wiederum unter Annahme einer Vollbelegung).
Der Wiederverkaufswert wird auf 137,5 Millionen US-Dollar geschätzt (5,5 Millionen US-Dollar an NOI dividiert durch die 4,0 % Terminalkapitalisierung oder Ausstiegsrate).