Terminal Capitalization Rate
Wie hoch ist die Terminal-Kapitalisierungsrate?
Die terminale Aktivierungsquote, die auch als Austrittsrate bekannt ist, ist die Rate verwendet, um den Wiederverkaufswert einer Eigenschaft am Ende der abzuschätzen Haltedauer. Das erwartete Netto-Betriebsergebnis (NOI) pro Jahr wird durch die Terminal-Cap-Rate (ausgedrückt als Prozentsatz) geteilt, um den Terminalwert zu erhalten. Die Kapitalisierungsraten für Terminals werden auf der Grundlage vergleichbarer Transaktionsdaten oder der für den Standort und die Attribute einer bestimmten Immobilie als angemessen erachteten Daten geschätzt.
Die zentralen Thesen
- Der Endkapitalisierungssatz wird verwendet, um den Wiederverkaufswert einer Immobilie am Ende der Haltedauer zu schätzen.
- Die Going-In-Cap-Rate ist der projizierte NOI der Immobilie im ersten Jahr geteilt durch den Kaufpreis der Immobilie.
- Wenn diese Endkapitalisierungsrate niedriger als die Einstiegsrate ist, bedeutet dies normalerweise, dass die Immobilieninvestition rentabel war.
Grundlegendes zur Terminal-Kapitalisierungsrate
Die Going-In-Cap-Rate ist das prognostizierte Netto-Betriebsergebnis (NOI) des ersten Jahres geteilt durch den anfänglichen Investitions- oder Kaufpreis. Im Gegensatz dazu ist die Endkapitalisierungsrate der projizierte NOI des letzten Jahres (Ausstiegsjahr) geteilt durch den Verkaufspreis. Wenn dieser Satz niedriger ist als der Going-In-Cap-Satz, bedeutet dies normalerweise, dass die Immobilieninvestition rentabel war.
Die meisten Immobilieninvestment-Experten sind sich einig, dass es wichtig ist, die Kapitalisierungsrate des Terminals an die aktuelle Marktrate anzupassen, wobei zu berücksichtigen ist, dass es ein sicherer Test für die Entwicklung sein kann, die Kapitalisierungsrate des Terminals etwas anzuheben. Eine dynamische Tabelle kann nützlich sein, um das Entwicklungsprojekt einem Stresstest zu unterziehen und die höchste Endkapitalisierungsrate zu ermitteln, die den Anlegern immer noch einen ausreichenden Vorteil bietet.
Versierte Immobilieninvestoren suchen nach Märkten und Immobilientypen, für die ein Rückgang der Marktkapitalisierungsraten zu erwarten ist, da eine niedrigere Endkapitalisierungsrate im Vergleich zur Going-In-Cap-Rate zu Kapitalgewinnen führen wird, vorausgesetzt, das Netto-Betriebsergebnis wird dies nicht tun Abnahme über die Haltedauer. Einige der Daten, die berücksichtigt werden müssen, umfassen Angebots- und Nachfragemetriken für jede Raumkategorie sowie für die Dienstleistungen und Ausgaben, von denen angenommen wird, dass sie sich auf jeden Betriebsbereich beziehen.
Während die Zukunft immer ungewiss ist, sind zwei Dinge über das Ende einer Haltedauer sicher: Die Gebäude werden altern und die Märkte werden sich verändern. Daher ist es wichtig, dass alle Immobilieninvestoren so viele Daten wie möglich zusammenstellen und analysieren, um eine Endkapitalisierungsrate für ein Projekt genau zu bestimmen.
Beispiel für die Terminal Capitalization Rate
Ein Investor kauft eine voll belegte Immobilie für 100 Millionen US-Dollar. Der NOI im ersten Jahr wird auf 5,0 Mio. USD geschätzt. Die Going-In-Cap-Rate beträgt daher 5,0%. Sieben Jahre später geht der Investor davon aus, dass die Kapitalisierungsrate des Terminals bei etwa 4,0% liegt. Der NOI des letzten Jahres, der die Mieteskalation auf dem Weg berücksichtigt hat, wird auf 5,5 Mio. USD prognostiziert (wiederum unter der Annahme einer vollen Belegung). Der Wiederverkaufswert wird auf 137,5 Mio. USD geschätzt (5,5 Mio. USD NOI geteilt durch die Endkapitalisierungs- oder Exit-Rate von 4,0%).