Gemeinsames Mietverhältnis – TIC
Was ist das gemeinsame Mietverhältnis – TIC?
Gemeinsames Mietverhältnis ist eine Vereinbarung, bei der sich zwei oder mehr Personen die Eigentumsrechte an einem Grundstück oder einem Grundstück teilen. Die Immobilie kann gewerblich oder privat sein. Wenn ein gemeinsamer Mieter stirbt, geht das Eigentum an den Nachlass dieses Mieters über. Jeder unabhängige Eigentümer kann einen gleichen oder einen anderen Prozentsatz des gesamten Vermögens kontrollieren. Außerdem hat der Pachtvertragspartner das Recht, seinen Anteil am Eigentum als Teil seines Nachlasses einem Begünstigten zu hinterlassen. Die Vertragsbedingungen für gemeinsame Mieter sind in der Urkunde, dem Titel oder anderen rechtsverbindlichen Eigentumsdokumenten aufgeführt.
Die zentralen Thesen
- Ein gemeinsames Mietverhältnis ist eine Vereinbarung, bei der zwei oder mehr Personen Eigentumsrechte an einer Immobilie haben.
- Gemeinsame Mieter können unterschiedliche Prozentsätze der Immobilie besitzen.
- Gemeinsame Mieter können ihren Anteil an der Immobilie nach ihrem Tod jedermann vererben.
- Das gemeinsame Mietverhältnis unterscheidet sich deutlich von einem gemeinschaftlichen Mietverhältnis, insbesondere im Hinblick auf die Hinterbliebenenrechte und den Eigentumsgrad der einzelnen Mieter.
So funktioniert TIC
Wenn zwei oder mehr Personen gemeinsam als Mieter eine Immobilie besitzen, gehören alle Bereiche der Immobilie zu gleichen Teilen der Gruppe. Die Mitmieter können unterschiedliche Eigentumsanteile haben. Sarah und Debbie können beispielsweise jeweils 25 % einer Immobilie besitzen, während Leticia 50 % besitzt. Während der prozentuale Besitz variiert, kann keine Person das Eigentum an einem bestimmten Teil des Eigentums beanspruchen.
Ein Mietverhältnis in gemeinsamen Verträgen kann jederzeit begründet werden. So kann eine Person auch Jahre, nachdem die anderen Mitglieder einen gemeinsamen Mietvertrag abgeschlossen haben, ein Interesse an einer Immobilie entwickeln. Um auf das obige Beispiel zurückzukommen, könnten wir sagen, dass Sarah und Leticia ursprünglich jeweils 50 % der Immobilie besaßen. Irgendwann beschloss Sarah, ihren 50% -Anteil zu teilen, wobei Debbie die Gruppe mit einem 25/25/50 Split verließ.
Ferner können die Mitglieder der Vereinbarung ihren Anteil am Eigentum unabhängig verkaufen oder ausleihen.
Entsorgung eines TIC
Ein oder mehrere Mitmieter können andere Mitglieder auskaufen, um das Mietverhältnis gemeinsam aufzulösen. Sollten die Mitmieter gegensätzliche Interessen oder Richtungen für die Nutzung, Verbesserung der Immobilie entwickeln oder die Immobilie verkaufen wollen, müssen sie sich gemeinsam einigen, um voranzukommen. In Fällen, in denen keine Einigung erzielt werden kann, kann eine Teilungsaktion erfolgen. Die Teilungsklage kann freiwillig oder gerichtlich angeordnet sein, je nachdem, wie gut die Mitmieter zusammenarbeiten.
In einem gerichtlichen Teilungsverfahren teilt ein Gericht das Eigentum unter den Mietverhältnissen in gemeinsame Mitglieder auf, so dass jedes Mitglied getrennt von anderen Mitgliedern vorrücken kann. Als Partition in Form von Sachleistungen bekannt, ist dies die direkteste Methode zur Aufteilung der Immobilie und wird normalerweise angewendet, wenn Mitmieter nicht kontrovers sind.
Sollten die Mitmieter die Zusammenarbeit verweigern, können sie eine Teilung der Immobilie durch Verkauf erwägen. Dabei wird der Bestand veräußert und der Erlös entsprechend der jeweiligen Beteiligung an der Immobilie auf die Mitmieter aufgeteilt.
Grundsteuern bei TIC-Eigenschaften
Das einvernehmliche Mietverhältnis, das sich an geltendem Recht richtet, umreißt in der Regel die Auswirkungen des Miteigentums auf die Steuern einer Immobilie. Der Vertrag legt fest, wie die Steuerschuld vertraglich auf jeden Eigentümer verteilt wird.
Da ein einvernehmliches Mietverhältnis ein Grundstück oder Eigentum nicht rechtlich aufteilt, weisen die meisten Steuerhoheitsgebiete nicht jedem Eigentümer einen proportionalen Grundsteuersatz basierend auf seinem Eigentumsprozentsatz zu. In den meisten Fällen erhalten die Mieter gemeinsam eine einzige Grundsteuerrechnung.
In vielen Rechtsordnungen erlegt ein einvernehmliches Mietverhältnisden Mitmietern eine gesamtschuldnerische Haftung auf. Diese Bestimmung bedeutet, dass jeder der unabhängigen Eigentümerbis zum vollen Betrag der Veranlagungfür die Grundsteuer haften kann. Die Haftung gilt für jeden Eigentümer, unabhängig von der Höhe oder dem Prozentsatz des Eigentums.
Sobald die Grundsteuer beglichen ist, werden die Mitmieter diese Zahlung von ihren Einkommensteuererklärungen abziehen. Wenn das Steuerhoheitsgebiet gesamtschuldnerisch haftet, kann jeder Mitmieter den Betrag, den er beigesteuert hat, von den persönlichen Einkommensteuererklärungen abziehen. In den Landkreisen, die dieses Verfahren nicht anwenden, können sie einen Prozentsatz der Gesamtsteuer bis zur Höhe ihres Eigentums abziehen.
Gemeinsames Mietverhältnis vs. gemeinsames Mietverhältnis
Obwohl sie ähnlich klingen, unterscheidet sich ein gemeinsames Mietverhältnis in vielerlei Hinsicht von einem gemeinsamen Mietverhältnis. Bei einem gemeinsamen Mietverhältnis erhalten Mieter mit derselben Urkunde gleichzeitig gleiche Anteile an einer Immobilie.
Einer der Hauptunterschiede besteht darin, dass ein Mitglied der Vereinbarung hinzugefügt oder daraus entfernt wird. Bei TIC-Vereinbarungen bricht der Mitgliederwechsel nicht die Vereinbarung. Bei einem gemeinsamen Mietverhältnis wird der Vertrag gebrochen, wenn eines der Mitglieder seinen Anteil verkaufen möchte.
Wollen beispielsweise ein oder mehrere Mitmieter die anderen aufkaufen, muss die Immobilie technisch veräußert und der Erlös gleichmäßig auf die Eigentümer verteilt werden. Die Mitmieter können auch die gerichtliche Teilungsklage nutzen, um die Immobilie zu trennen, wenn der Bestand groß genug ist, um diese Trennung aufzunehmen.
Tod eines Mitmieters
Ein weiterer wesentlicher Unterschied ergibt sich beim Tod eines Mitmieters. Wie bereits erwähnt, ermöglichen TIC-Vereinbarungen die Übertragung von Eigentum als Teil des Nachlasses des Eigentümers. Bei einem gemeinsamen Mietvertrag geht das Eigentum an der Immobilie jedoch auf den überlebenden Eigentümer über.
Mit anderen Worten, gemeinsame Mieter haben keine automatischen Hinterbliebenenrechte. Sofern nicht im letzten Testament des verstorbenen Mitglieds festgelegt ist, dass sein Eigentum an der Immobilie unter den überlebenden Eigentümern aufzuteilen ist, gehört ein im gemeinsamen Interesse verstorbener Mieter zu seinem Nachlass. Umgekehrt geht bei Mitmietern das Interesse des verstorbenen Eigentümers automatisch auf die überlebenden Eigentümer über. Wenn beispielsweise vier Mitmieter ein Haus besitzen und ein Mieter stirbt, erhält jeder der drei Hinterbliebenen ein zusätzliches Drittel des Eigentumsanteils.
Ehe und Eigentum
Einige Staaten legen das gemeinsame Mietverhältnis als Standardeigentum für verheiratete Paare fest, während andere das Mietverhältnis als gemeinsames Eigentumsmodell verwenden. Ein drittes Modell, das in rund 25 Bundesstaaten und im District of Columbia verwendet wird, ist ein Mietvertrag (TbyE), bei dem jeder Ehegatte ein gleiches und ungeteiltes Interesse an der Immobilie hat.7
Vor- und Nachteile eines gemeinsamen Mietverhältnisses
Der Kauf eines Eigenheims mit einem Familienmitglied, Freund oder Geschäftspartner als Mieter kann Einzelpersonen den Einstieg in den Immobilienmarkt erleichtern. Da Kautionen und Zahlungen aufgeteilt werden, können der Kauf und die Instandhaltung der Immobilie günstiger sein als für eine Einzelperson. Darüber hinaus kann die Kreditaufnahmekapazität gestrafft werden, wenn ein Eigentümer ein höheres Einkommen oder eine bessere finanzielle Basis hat als die anderen Mitglieder.
Vorteile
- Erleichtert den Immobilienkauf property
- Anzahl der Mieter kann sich ändern
- Verschiedene Besitzgrade möglich
Nachteile
- Keine automatischen Hinterbliebenenrechte
- Alle Mieter haften gleichermaßen für Schulden, Steuern
- Ein Mieter kann den Verkauf der Immobilie erzwingen
Bei der Beleihung von Immobilien als gemeinsame Mieter unterschreiben jedoch in der Regel alle Kreditnehmer die Dokumente. Da alle Mitglieder Hypothekendokumente unterzeichnen, kann der Kreditgeber im Falle eines Zahlungsausfalls die Bestände aller Gruppenmitglieder beschlagnahmen. Auch wenn ein oder mehrere Kreditnehmer ihre Beiträge zur Hypothekenzahlung einstellen, müssen die anderen Kreditnehmer die Zahlungen weiterhin decken, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden.
Die Möglichkeit, einen Willen zur Bestimmung der Begünstigten für die Immobilie zu verwenden, ermöglicht es dem Mitmieter, die Kontrolle über seinen Anteil zu haben. Wenn ein Mitmieter ohne Testament verstirbt, wird sein Interesse an der Immobilie nachgelassen – ein kostspieliges Ereignis sowohl in Bezug auf Zeit als auch Geld.
Außerdem können die verbleibenden Mitmieter feststellen, dass sie die Immobilie jetzt mit einer Person besitzen, die sie nicht kennen oder mit der sie nicht einverstanden sind. Dieser neue Mitmieter kann eine Aufteilungsklage einreichen, die unwillige Mitmieter zwingt, die Immobilie zu verkaufen oder aufzuteilen.
Beispiel für gemeinsames Mietverhältnis (TIC)
Kalifornien erlaubt vier Arten von Miteigentum, darunter Gemeinschaftseigentum, Partnerschaft, gemeinsames Mietverhältnis und gemeinsames Mietverhältnis. TIC ist jedoch die Standardform bei Unverheirateten oder Einzelpersonen, die gemeinsam Immobilien erwerben. In Kalifornien haben diese Eigentümer den Status von gemeinsamen Mietern, es sei denn, ihre Vereinbarung oder ihr Vertrag sieht ausdrücklich etwas anderes vor und gründet eine Partnerschaft oder ein gemeinsames Mietverhältnis.
Laut SirkinLaw, einer auf Miteigentum spezialisierten Immobilienkanzlei in San Francisco.
Immer mehr Menschen wenden sich gemeinsamen Mietverträgen zu, um ihre Kauf- und Verkaufskraft zu maximieren. Diese Vereinbarungen senken die Preise und erhöhen die Auswahl für Käufer, indem sie es ihnen ermöglichen, Ressourcen zu bündeln und mehr Immobilien zu kaufen, als sie sonst könnten oder würden.
In einem Blog-Beitrag vom August 2018 schreiben sie, dass TIC-Umwandlungen – die Umwandlung der Eigentumsstruktur von Eigentumswohnungen in ein gemeinsames Mietverhältnis – in den Metropolregionen Greater Los Angeles und San Francisco/Oakland besonders beliebt geworden sind.
Häufig gestellte Fragen
Was bedeutet Tenancy in Common (TIC)?
Der Begriff „Tenancy in Common“ (TIC) bezieht sich auf eine Rechtsvereinbarung, bei der zwei oder mehr Parteien gemeinsam ein Grundstück wie ein Gebäude oder ein Grundstück besitzen. Die Einzelheiten der Vereinbarung dieser Parteien würden sich von Fall zu Fall unterscheiden, abhängig von ihren individuellen Kaufverträgen und rechtlichen Vereinbarungen. Das Hauptmerkmal eines TIC ist jedoch, dass jede Partei ihren Anteil an der Immobilie verkaufen kann und sich gleichzeitig das Recht vorbehält, ihren Anteil an der Immobilie an ihre Erben weiterzugeben.
Was ist der Unterschied zwischen einem gemeinsamen Mietverhältnis und einem TIC?
Ein TIC und ein gemeinsames Mietverhältnis sind ähnliche Konzepte, da sie sich beide auf Situationen beziehen, in denen zwei oder mehr Parteien gemeinsam Eigentum besitzen möchten. Der Hauptunterschied zwischen ihnen besteht jedoch darin, wie die Parteien mit einer Situation umgehen, in der eine Partei ihren Eigentumsanteil verkaufen muss. In einem TIC kann jede Partei ihren Anteil jederzeit verkaufen, während dieser Verkauf in einer gemeinsamen Mietsituation zwangsläufig zum Ende des Vertrages führen würde.
Was passiert, wenn einer der gemeinsamen Mieter stirbt?
Einer der Vorteile eines TIC besteht darin, dass er einem Szenario standhält, in dem einer der Mieter stirbt. In diesem Fall würde der Eigentumsanteil des inzwischen verstorbenen Mieters auf den Nachlass dieses Mieters übergehen. Es würde dann in Übereinstimmung mit dem Willen des verstorbenen Mieters behandelt werden. In der Zwischenzeit steht es allen überlebenden Mietern frei, das Grundstück weiterhin zu besitzen und zu bewohnen. Im Gegensatz dazu würde der überlebende Mieter automatisch den Eigentumsanteil des verstorbenen Mieters erben, wenn dies in einer gemeinsamen Mietvereinbarung der Fall wäre.