Gemeinsames Mietverhältnis – TIC
Was ist Mietverhältnis – TIC?
Gemeinsames Mietverhältnis ist eine Vereinbarung, bei der zwei oder mehr Personen die Eigentumsrechte an einem Grundstück oder einer Parzelle teilen. Die Immobilie kann gewerblich oder privat sein. Wenn ein gemeinsamer Mieter stirbt, geht das Eigentum auf den Nachlass dieses Mieters über. Jeder unabhängige Eigentümer kann einen gleichen oder einen anderen Prozentsatz des gesamten Eigentums kontrollieren. Das Mietverhältnis mit dem gemeinsamen Partner hat auch das Recht, seinen Anteil am Eigentum einem Begünstigten als Teil seines Nachlasses zu überlassen. Die Vertragsbedingungen für gemeinsame Mieter sind in der Urkunde, im Titel oder in anderen rechtsverbindlichen Eigentumsdokumenten aufgeführt.
Wie TIC funktioniert
Wenn zwei oder mehr Personen als Mieter gemeinsam Eigentum besitzen, sind alle Bereiche des Eigentums zu gleichen Teilen Eigentum der Gruppe. Die Mitmieter können einen anderen Anteil an den Eigentumsanteilen haben. Zum Beispiel können Sarah und Debbie jeweils 25% einer Immobilie besitzen, während Leticia 50% besitzt. Während der Prozentsatz des Eigentums variiert, kann keine Person das Eigentum an einem bestimmten Teil des Eigentums beanspruchen.
Mietverträge in gemeinsamen Vereinbarungen können jederzeit erstellt werden. So kann eine Person Jahre nach Abschluss eines gemeinsamen Mietvertrags ein Interesse an einer Immobilie entwickeln. Zurück zum obigen Beispiel, wir könnten sagen, dass Sarah und Leticia ursprünglich jeweils 50% des Eigentums besaßen. Irgendwann beschloss Sarah, ihren 50% -Anteil zu teilen, wobei Debbie die Gruppe mit einem 25/25/50 Split verließ.
Ferner können die Mitglieder der Vereinbarung ihren Anteil am Eigentum unabhängig verkaufen oder ausleihen.
Die zentralen Thesen
- Gemeinsames Mietverhältnis ist eine Vereinbarung, bei der zwei oder mehr Personen Eigentumsanteile an einer Immobilie haben.
- Gemeinsame Mieter können unterschiedliche Prozentsätze der Immobilie besitzen.
- Gemeinsame Mieter können ihren Anteil am Eigentum nach ihrem Tod jedem hinterlassen.
- Das gemeinsame Mietverhältnis unterscheidet sich erheblich von einem gemeinsamen Mietverhältnis, insbesondere in Bezug auf das Überlebensrecht und den Grad des Eigentums jedes Mieters.
Entsorgung eines TIC
Ein oder mehrere Mitmieter können andere Mitglieder aufkaufen, um das Mietverhältnis gemeinsam aufzulösen. Sollten die Mitmieter gegensätzliche Interessen oder Anweisungen für die Nutzung, Verbesserung oder den Verkauf der Immobilie entwickeln, müssen sie eine gemeinsame Vereinbarung treffen, um voranzukommen. In Fällen, in denen keine Einigung erzielt werden kann, kann eine Partitionsaktion stattfinden. Die Teilungsklage kann freiwillig oder gerichtlich angeordnet sein, je nachdem, wie gut die Mitmieter zusammenarbeiten.
In einem rechtlichen Teilungsverfahren teilt ein Gericht das Eigentum auf das Mietverhältnis in gemeinsame Mitglieder auf, so dass jedes Mitglied getrennt von anderen Mitgliedern vorankommen kann. Als Partition in Form von Sachleistungen bekannt, ist dies der direkteste Weg, um die Immobilie zu teilen, und wird normalerweise angewendet, wenn Mitmieter nicht kontrovers sind.
Sollten sich die Mitmieter weigern, zusammenzuarbeiten, können sie erwägen, durch Verkauf eine Teilung der Immobilie abzuschließen. Hier wird die Beteiligung verkauft und der Erlös entsprechend ihrer jeweiligen Beteiligung an der Immobilie unter den Mitmietern aufgeteilt.
Grundsteuern mit TIC-Eigenschaften
Das Mietverhältnis in einer gemeinsamen Vereinbarung, das sich an den geltenden Gesetzen orientiert, beschreibt in der Regel die Auswirkungen des gemeinsamen Eigentums auf die Steuern einer Immobilie. Der Vertrag legt fest, wie die Steuerschuld vertraglich auf jeden Eigentümer verteilt wird.
Da ein Mietvertrag in einem gemeinsamen Vertrag ein Grundstück oder eine Immobilie nicht rechtlich aufteilt, wird in den meisten Steuergebieten nicht jedem Eigentümer eine anteilige Grundsteuerabrechnung auf der Grundlage seines Eigentumsanteils zugewiesen. Meistens erhalten die Mieter gemeinsam eine einzige Grundsteuerrechnung.
In vielen Ländern haftet ein Mietvertrag in gemeinsamer Vereinbarungden Mitmietern gesamtschuldnerisch. Diese Bestimmung bedeutet, dass jeder der unabhängigen Eigentümerbis zum vollen Betrag der Veranlagungfür die Grundsteuer haften kann. Die Haftung gilt für jeden Eigentümer unabhängig von der Höhe oder dem Prozentsatz des Eigentums.
Sobald die Grundsteuer erfüllt ist, ziehen die Mitmieter diese Zahlung von ihren Einkommensteuererklärungen ab. Wenn die Steuerhoheit einer gesamtschuldnerischen Haftung folgt, kann jeder Mitmieter den Betrag, den er beigetragen hat, von den persönlichen Einkommensteuererklärungen abziehen. In den Landkreisen, die dieses Verfahren nicht anwenden, können sie einen Prozentsatz der Gesamtsteuer bis zu ihrem Eigentumsniveau abziehen.
Gemeinsames Mietverhältnis vs. gemeinsames Mietverhältnis
Obwohl sie ähnlich klingen, unterscheidet sich das gemeinsame Mietverhältnis in mehrfacher Hinsicht von einem gemeinsamen Mietverhältnis. Bei einem gemeinsamen Mietverhältnis erhalten die Mieter gleichzeitig gleiche Anteile an einer Immobilie mit derselben Urkunde.
Einer der Hauptunterschiede besteht in der Hinzufügung oder Streichung eines Mitglieds aus der Vereinbarung. In TIC-Vereinbarungen verstößt der Mitgliederwechsel nicht gegen die Vereinbarung. Bei einem gemeinsamen Mietverhältnis wird die Vereinbarung gebrochen, wenn eines der Mitglieder seine Anteile verkaufen möchte.
Wenn beispielsweise ein oder mehrere Mitmieter die anderen aufkaufen möchten, muss die Immobilie technisch verkauft und der Erlös gleichmäßig auf die Eigentümer verteilt werden. Gemeinsame Mieter können auch die gesetzliche Teilungsmaßnahme verwenden, um das Eigentum zu trennen, wenn der Betrieb groß genug ist, um diese Trennung aufzunehmen.
Tod eines Mitmieters
Ein weiterer wesentlicher Unterschied besteht im Falle des Todes eines Mitmieters. Wie bereits erwähnt, ermöglichen TIC-Vereinbarungen die Weitergabe von Eigentum als Teil des Nachlasses des Eigentümers. In einem gemeinsamen Mietvertrag geht das Eigentum jedoch auf den überlebenden Eigentümer über.
Mit anderen Worten, Mieter haben kein automatisches Überlebensrecht. Sofern im letzten Testament des verstorbenen Mitglieds nicht festgelegt ist, dass sein Interesse an der Immobilie unter den überlebenden Eigentümern aufgeteilt werden soll, gehört ein verstorbener Mieter im gemeinsamen Interesse zu seinem Nachlass. Umgekehrt wird bei Mitmietern das Interesse des verstorbenen Eigentümers automatisch auf die überlebenden Eigentümer übertragen. Wenn beispielsweise vier Mieter ein Haus besitzen und ein Mieter stirbt, erhält jeder der drei Überlebenden ein zusätzliches Drittel des Eigentums.
Ehe und Eigentum
Einige Staaten legen das gemeinsame Mietverhältnis als Standardeigentum für verheiratete Paare fest, während andere das Mietverhältnis als gemeinsames Eigentumsmodell verwenden. Ein drittes Modell, das in rund 25 Bundesstaaten und im District of Columbia verwendet wird, ist ein Mietvertrag (TbyE), bei dem jeder Ehegatte ein gleiches und ungeteiltes Interesse an der Immobilie hat.7
Vor- und Nachteile eines gemeinsamen Mietverhältnisses
Der Kauf eines Eigenheims mit einem Familienmitglied, Freund oder Geschäftspartner als Mieter kann Einzelpersonen den Einstieg in den Immobilienmarkt erleichtern. Da Einlagen und Zahlungen aufgeteilt sind, kann der Kauf und die Instandhaltung der Immobilie günstiger sein als für eine Einzelperson. Darüber hinaus kann die Kreditkapazität gestrafft werden, wenn ein Eigentümer ein höheres Einkommen oder eine bessere finanzielle Basis als die anderen Mitglieder hat.
Vorteile
- Erleichtert Immobilienkäufe
- Anzahl der Mieter kann sich ändern
- Unterschiedliche Eigentumsverhältnisse möglich
Nachteile
- Keine automatischen Überlebensrechte
- Alle Mieter haften gleichermaßen für Schulden, Steuern
- Ein Mieter kann den Verkauf von Immobilien erzwingen
Bei der Verpfändung von Immobilien als Mieter unterschreiben jedoch in der Regel alle Kreditnehmer die Dokumente. Da alle Mitglieder Hypothekendokumente unterzeichnen, kann der Kreditgeber im Falle eines Ausfalls die Bestände aller Gruppenmitglieder beschlagnahmen. Auch wenn ein oder mehrere Kreditnehmer keine Beiträge mehr zur Hypothekenzahlung leisten, müssen die anderen Kreditnehmer die Zahlungen dennoch abdecken, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden.
Die Möglichkeit, einen Willen zur Bestimmung der Begünstigten für die Immobilie zu verwenden, ermöglicht es dem Mitmieter, die Kontrolle über seinen Anteil zu haben. Wenn ein Mitmieter ohne Willen stirbt, wird sein Interesse an der Immobilie auf Probe gestellt – ein kostspieliges Ereignis, sowohl in Bezug auf Zeit als auch Geld.
Außerdem können die verbleibenden Mitmieter feststellen, dass sie die Immobilie jetzt mit jemandem besitzen, den sie nicht kennen oder mit dem sie nicht einverstanden sind. Dieser neue Mitmieter kann eine Partitionsklage einreichen, die unwillige Mitmieter zwingt, die Immobilie zu verkaufen oder zu teilen.
Beispiel für ein gemeinsames Mietverhältnis (TIC)
In Kalifornien sind vier Arten von Miteigentum zulässig, darunter Gemeinschaftseigentum, Partnerschaft, Miteigentum und gemeinsames Mietverhältnis. TIC ist jedoch die Standardform für unverheiratete Parteien oder Einzelpersonen, die zusammen Immobilien erwerben. In Kalifornien haben diese Eigentümer den Status eines Mieters gemeinsam, sofern in ihrer Vereinbarung oder ihrem Vertrag nicht ausdrücklich etwas anderes festgelegt ist, das eine Partnerschaft oder ein gemeinsames Mietverhältnis begründet.
Laut SirkinLaw, einer auf Miteigentum spezialisierten Immobilienkanzlei in San Francisco.
Immer mehr Menschen wenden sich gemeinsam Mietverträgen zu, um ihre Kauf- und Verkaufskraft zu maximieren. Diese Vereinbarungen senken die Preise und erhöhen die Auswahl für Käufer, indem sie Ressourcen bündeln und mehr Immobilien kaufen können, als sie sonst könnten oder würden.
In einem Blogbeitrag vom August 2018 schreiben sie, dass TIC-Umwandlungen – die Änderung der Eigentümerstruktur von Eigentumswohnungen in eine gemeinsame Mietvereinbarung – in den Metropolregionen Greater Los Angeles und San Francisco / Oakland besonders beliebt geworden sind.
Häufig gestellte Fragen
Was bedeutet Tenancy in Common (TIC)?
Der Begriff „Tenancy in Common“ (TIC) bezieht sich auf eine rechtliche Vereinbarung, bei der zwei oder mehr Parteien gemeinsam ein Grundstück wie ein Gebäude oder ein Grundstück besitzen. Die Einzelheiten der Vereinbarung dieser Parteien würden von Fall zu Fall unterschiedlich sein, abhängig von ihren individuellen Kaufverträgen und rechtlichen Vereinbarungen. Das Hauptmerkmal eines TIC ist jedoch, dass jede Partei ihren Anteil an der Immobilie verkaufen kann und sich gleichzeitig das Recht vorbehält, ihren Anteil an der Immobilie an ihre Erben weiterzugeben.
Was ist der Unterschied zwischen einem gemeinsamen Mietverhältnis und einem TIC?
Ein TIC und ein gemeinsames Mietverhältnis sind insofern ähnliche Konzepte, als sie sich beide auf Situationen beziehen, in denen zwei oder mehr Parteien gemeinsam Eigentum besitzen möchten. Der Hauptunterschied zwischen ihnen besteht jedoch darin, wie die Parteien mit einer Situation umgehen, in der eine Partei ihren Eigentumsanteil verkaufen muss. In einem TIC kann jede Partei ihren Anteil jederzeit verkaufen, während in einer gemeinsamen Mietsituation dieser Verkauf zwangsläufig zum Ende des Vertrags führen würde.
Was passiert, wenn einer der gemeinsamen Mieter stirbt?
Einer der Vorteile eines TIC besteht darin, dass es einem Szenario standhält, in dem einer der Mieter stirbt. In dieser Situation würde der Eigentumsanteil des inzwischen verstorbenen Mieters auf den Nachlass des Mieters übertragen. Es würde dann nach dem Willen des verstorbenen Mieters gehandhabt. In der Zwischenzeit steht es allen überlebenden Mietern frei, das Grundstück weiterhin zu besitzen und zu bewohnen. Im Gegensatz dazu würde der überlebende Mieter automatisch die Eigentumsanteile des verstorbenen Mieters erben, wenn dies in einer gemeinsamen Mietvereinbarung geschehen würde.