Steuerregeln für die Vermietung Ihres Ferienhauses
Eigentümer von Ferienimmobilien können ihre Immobilie vermieten, um die Kosten des Eigentums zu kompensieren oder um Einkommen zu erzielen. Infolgedessen könnten Eigentümer von Ferienwohnungen Anspruch auf bestimmte Steuervergünstigungen haben, die dazu beitragen können, ihre Ferienunterkunft erschwinglicher zu machen.
Die Steuererleichterungen sind jedoch von der Erfüllung mehrerer Anforderungen abhängig, einschließlich der Anzahl der Tage, an denen die Immobilie pro Jahr vermietet wird.1 Das frühzeitige Verständnis der Steuervorschriften kann Urlaubsbesitzern helfen, Steuererleichterungen zu nutzen und kostspielige Überraschungen bei der Besteuerung zu vermeiden.
Die zentralen Thesen
- Eigentümern von Ferienwohnungen, die ihre Immobilie vermieten, werden Steuervergünstigungen gewährt, um das Feriendomizil erschwinglicher zu machen.
- Die Steuererleichterungen hängen von der Erfüllung der IRS-Anforderungen ab, die umfassen können, wie viele Tage es gemietet oder vom Eigentümer persönlich genutzt wird.
- Eine Ferienimmobilie kann bis zu zwei Wochen (14 Nächte) pro Jahr vermietet werden, ohne dass die Mieteinnahmen gemeldet werden müssen.
Verstehen der Steuervorschriften für die Anmietung eines Ferienhauses
Wenn ein Hausbesitzer Mieteinnahmen erhält, werden diese vom Internal Revenue Service (IRS) besteuert. Der Hausbesitzer kann jedoch in der Regel bestimmte Ausgaben absetzen. Der Gesamtbetrag der Aufwendungen mindert die steuerpflichtigen Mieteinnahmen des Eigentümers.
Eigentümer von Ferienwohnungen haben bestimmte Regeln, die befolgt werden müssen, damit der Eigentümer die mit dem Mietobjekt verbundenen Kosten abziehen kann. Nachfolgend finden Sie eine Übersicht über die Voraussetzungen und Regelungen zum Steuerabzug für Ferienwohnungen.
Die 14-Tage- oder 10%-Regel
Die Steuervergünstigungen, auf die ein Eigentümer Anspruch haben kann, hängen davon ab, wie viele Tage pro Jahr die Immobilie vermietet wird und wie viel Zeit der Eigentümer im Haus verbringt. Wenn das Ferienhaus ausschließlich für den persönlichen Genuss des Eigentümers verwendet wird (und es ist nicht jederzeit während des Jahres vermietet), kann der Eigentümer imAllgemeinen abziehen Immobilien Steuern und Zinsen auf Hypotheken.
Wie bei einem Hauptwohnsitz sind die Kosten für Versicherung, Wartung und Nebenkosten nicht abschreibbar. Wenn das Haus ist für Vermietungszwecke verwendet wird, wird der Hausbesitzer in eine von drei Kategorien fallen.
Mietobjekt für 14 Tage oder weniger pro Jahr
Laut IRS-Regeln kann eine Ferienimmobilie für bis zu zwei Wochen (14 Nächte) pro Jahr vermietet werden, ohne dass die Mieteinnahmen gemeldet werden müssen. In diesem Fall gilt das Haus immer noch als persönlicher Wohnsitz, sodass der Eigentümergemäß den üblichen Zweitwohnungsregeln Hypothekenzinsen und Grundsteuerngemäß Anhang A abziehen kann. Der Eigentümer kann jedoch keine Aufwendungen als Mietaufwendungen absetzen.
Diese Steuervergünstigung wird manchmal als „Masters-Befreiung“ bezeichnet, da Hausbesitzer in der Nähe des Augusta National Golf Club bis zu 20.000 US-Dollar verdienen können, wenn sie ihre Häuser während des jährlichen Turniers vermieten, ohne das Einkommen in ihrer Steuererklärung angeben zu müssen.
Vermietet für mehr als 15 Tage und verwendet für weniger als 14 Tage
In diesem Fall gilt die Immobilie als Mietobjekt und die Vermietungsaktivitäten werden als Gewerbe angesehen. Alle Mieteinnahmen müssen dem IRS gemeldet werden und der Eigentümer kann bestimmte Mietkosten abziehen, einschließlich der folgenden:
- Gebühren an Immobilienverwalter
- Versicherungsprämien
- Unterhaltungskosten
- Hypothekenzinsen
- Grundsteuern
- Dienstprogramme
- Abschreibung
Die Höhe der abzugsfähigen Mietkosten richtet sich nach dem Prozentsatz der Tage, an denen das Ferienhaus vermietet wurde, den sogenannten Miettagen. Die abzugsfähigen Ausgaben werden berechnet, indem die Anzahl der Tage, an denen die Wohnung vermietet wurde, durch die Gesamtanzahl der Tage der Nutzung der Wohnung geteilt wird: Miettage plus Tage der persönlichen Nutzung.
Wenn beispielsweise ein Ferienhaus insgesamt 120 Nutzungstage hatte und 100 dieser Tage Miettage waren, können 83% der Kosten (100 Miettage / 120 Gesamtnutzungstage) von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Der die Mieteinnahmen übersteigende Mietanteil der Aufwendungen ist nicht abzugsfähig. Die restlichen 17% der Mietkosten könnte der Eigentümer nicht abziehen.
Zusätzlich zum Abzug der Mietkosten können Eigentümer je nach dem bereinigten Bruttoeinkommen (AGI) des Eigentümersbis zu 25.000 US-Dollar jährlich an Verlusten abziehen, und passive Verluste können abgeschrieben werden, wenn sie die Immobilie selbst verwalten. Ein passiver Verlust ist ein Verlust, der abgezogen werden kann, wenn der Steuerpflichtige nicht wesentlich an der Mietsache beteiligt ist.
Der Eigentümer nutzt die Immobilie für mehr als 14 Tage oder 10 % der Gesamttage, an denen das Haus gemietet wurde
Wenn die persönlichen Tage 14 Tage oder 10 % der Anzahl derMiettageüberschreiten– je nachdem, welcherZeitraumhöher ist– betrachtet der IRS die Immobilie als persönlichen Wohnsitz und der Mietausfall kann nicht abgezogen werden. Mietaufwendungen bis zur Höhe der Mieteinnahmen sowie Grundsteuern und Hypothekenzinsen können weiterhin abgezogen werden.
Da die Frist von 14 Tagen dramatische Auswirkungen auf die Steuern haben kann, ist es wichtig, die Tage des persönlichen Gebrauchs im Vergleich zu Tagen für Reparaturen und Wartung zu verfolgen und zu dokumentieren. Nach Angaben des IRS können die Tage für den persönlichen Gebrauch Folgendes umfassen:
Jeder Tag, an dem Sie im Wesentlichen Vollzeit damit verbringen, Ihr Eigentum zu reparieren und zu warten (nicht zu verbessern), wird nicht als Tag der persönlichen Nutzung gezählt. Zählen Sie einen solchen Tag nicht als Tag der persönlichen Nutzung, auch wenn Familienmitglieder das Anwesen am selben Tag zu Erholungszwecken nutzen.
Die Quintessenz
Eigentümer, die Ferienhäuser vermieten, können bestimmte Steuervorteile in Anspruch nehmen und so einen Zweitwohnsitz günstiger machen. Die Steuergesetze bieten sehr unterschiedliche Vorteile, je nachdem, wie viele Tage die Immobilie pro Jahr vermietet wird und wie lange der Eigentümer das Haus nutzt.
Da Steuergesetze komplex sein und sich häufig ändern können, kann es hilfreich sein, einen qualifizierten Steuerspezialisten zu konsultieren, um ein umfassendes Verständnis der Steuergesetze zu erlangen und den besten Ansatz für die Vermietung Ihres Ferienhauses zu ermitteln.