Steuerpfandrecht Zwangsvollstreckung
Was ist eine Zwangsvollstreckung von Steuerpfandrechten?
Die Zwangsvollstreckung von Steuerpfandrechten ist der Verkauf einer Immobilie, der darauf zurückzuführen ist, dass der Eigentümer seine Steuerverbindlichkeiten nicht bezahlt hat. Eine Zwangsvollstreckung des Steuerpfandrechts liegt vor, wenn der Eigentümer die erforderlichen Steuern einschließlich der Grundsteuern sowie der Einkommenssteuern von Bund und Ländern nicht gezahlt hat.
Die zentralen Thesen
- Wenn ein Eigentümer keine Steuern auf die Immobilie zahlt, kann dies zu einer Zwangsvollstreckung des Steuerpfandrechts führen.
- Regierungsbehörden begegnen kriminellen Grundsteuern durch Zwangsvollstreckungen von Steuerpfandrechten und Verkäufe von Steuererklärungen.
- Bei einem Steuererklärungsverkauf wird die Immobilie auf einer Auktion mit einem Mindestgebot der geschuldeten Steuern zuzüglich Zinsen und etwaiger Kosten für den Verkauf der Immobilie verkauft.
Wie eine Zwangsvollstreckung von Steuerpfandrechten funktioniert
Eine Zwangsvollstreckung des Steuerpfandrechts ist eine von zwei Methoden, mit denen eine Regierungsbehörde kriminelle Steuern auf das Eigentum bekämpfen kann. Der andere wird als Verkauf von Steuererklärungen bezeichnet. Ein gesetzliches Pfandrecht wird zunächst gegen das Eigentum der Person gestellt, die keine Steuern gezahlt hat.
Steuerpfandrechte können bestimmte Pfandrechte für bestimmte Immobilien sein, z. B. mit Grundsteuern und speziellen Grundpfandrechten. Sie können auch allgemeine Grundpfandrechte gegen alles Eigentum des säumigen Steuerpflichtigen sein, wie im Fall von Bundes- oder Landeseinkommensteuerpfandrechten.
Das Pfandrecht wird durch eine Steuerpfandrechtsbescheinigung dargestellt, die vom Staat über eine öffentliche Auktion an einen Trust oder Investor verkauft werden kann. Steuergesetze verhindern, dass der Eigentümer der Immobilie (der seine Steuern nicht bezahlt hat) bei der Auktion bietet. Steuerpfandbriefe werden zu einem festgelegten Satz verzinst, was sie zu einer potenziell attraktiven Investition macht, da sie an einen harten Vermögenswert gebunden sind, dh an Immobilien. In Arizona können Anleger beispielsweise bis zu 16% pro Jahr auf eine Steuerbescheinigung erhalten.
Rücknahmefrist für eine Steuerabschottung
In einigen Zwangsvollstreckungsverfahren für Steuerpfandrechte kann dem Eigentümer manchmal eine Rücknahmefrist gewährt werden – eine bestimmte Zeitspanne, in der der ursprüngliche Eigentümer die Möglichkeit hat, das Pfandrecht und andere Gebühren zu zahlen. Während der Rücknahmefrist, die nur drei Monate oder drei Jahre betragen kann, fallen dem Anleger, der über die Steuerbescheinigung verfügt, Zinsen und Strafen an. Wenn die Schuld beglichen wird, wird dem Anleger seine Investition zuzüglich aufgelaufener Zinsen und Gebühren am Abwicklungstag erstattet.
Die Rücknahmefrist kann vor oder manchmal nach einer Zwangsversteigerung liegen.
Wenn alle Versuche, die in Verzug geratenen Steuern einzutreiben, erschöpft sind und die Rückzahlungsfrist abläuft, kann der Pfandgläubiger eine gerichtliche Zwangsvollstreckung gegen das Eigentum selbst einleiten. Das Gericht ordnet dann eine Zwangsversteigerung an, um das Geld zur Befriedigung des nicht bezahlten Steuerpfandrechts einzusammeln. Das Zwangsvollstreckungsverfahren für Steuerpfandrechte führt in der Regel dazu, dass der Pfandgläubiger die Immobilie erwirbt.
Tax Lien Foreclosure vs. Tax Deed Sale
Die Abschottung der Immobilie kann auch durch einen Verkauf einer Steuererklärung erfolgen. Bei einem Steuererklärungsverkauf wird die Immobilie selbst verkauft. Der Verkauf, die über eine Auktion stattfindet hat ein Mindestgebot für die Menge an Steuern zurück zu verdanken, zuzüglich Zinsen, sowie die Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf von Immobilien. Jeder vom Gewinner gebotene Betrag, der über das Mindestgebot hinausgeht, kann je nach Gerichtsbarkeit an den straffälligen Eigentümer überwiesen werden oder nicht.