Steuererleichterungen für Zweitwohnungsbesitzer
Wenn Sie überlegen, ein Zweitwohnsitz für Urlaub, Grundsteuern und Mietkosten erheblich gesenkt werden.
Das Gesetz über Steuersenkungen und Arbeitsplätze (TCJA) hat die Funktionsweise von Steuervergünstigungen geändert, beispielsweise die Senkung des Hypothekenzinsabzugs. Trotz dieser Änderungen gibt es jedoch nützliche Steuererleichterungen, die dazu beitragen können, den Besitz eines Zweitwohnsitzes erschwinglicher zu machen. Hier ist ein kurzer Überblick.
Die zentralen Thesen
- Wenn Sie Abzüge aufführen, sind die Zinsen für Ihre Hypothek wahrscheinlich bis zu einer bestimmten Grenze steuerlich abzugsfähig.
- Für den Hypothekenabzug gelten unterschiedliche Regelungen, je nachdem, ob es sich bei einem Zweitwohnsitz um ein Eigenheim oder eine Mietwohnung handelt.
- Sie können Zinsen für Eigenheimdarlehen abziehen, jedoch nur, wenn die Mittel für Eigenheimverbesserungen verwendet werden.
- Sie können die Grundsteuer von Ihrem Zweitwohnsitz abziehen, aber es gibt Grenzen.
- Das Tax Cuts and Jobs Act änderte, wie viele Steuererleichterungen funktionieren.
Hypothekenzinsabzug
Der Hypothekenzinsabzug wird seit langem als Möglichkeit gepriesen, das Eigenheim erschwinglicher zu machen. Das im Dezember 2017 unterzeichnete TCJA hat geändert, wie viel Sie durch Hypothekenzinsabzüge sowohl für einen Hauptwohnsitz als auch für einen Zweitwohnsitz sparen können.
In den meisten Fällen können Alleinerziehende und Verheiratete, die gemeinsam einreichen, die vollen Hypothekenzinsen bis zu 750.000 US-Dollar abziehen. Dies gilt für jeden persönlichen Wohnsitz, sei es der Erst- oder Zweitwohnsitz. Die bisherige Grenze lag bei Hypothekenschulden in Höhe von 1 Million US-Dollar, die noch für vor dem 16. Dezember 2017 aufgenommene Wohnungsbaudarlehen gilt.
Für den Hypothekenabzug gelten unterschiedliche Steuervorschriften, je nachdem, ob Ihr Zweitwohnsitz als persönlicher Wohnsitz oder als Mietobjekt betrachtet wird. Bei der Vermietung spielt auch der Anteil des Jahres eine Rolle, in dem Sie die Immobilie mieten – anstatt selbst darin zu leben.
Zinsabzug für einen persönlichen Wohnsitz
Wenn es sich bei Ihrer zweiten Immobilie um einen persönlichen Wohnsitz handelt, können Sie Hypothekenzinsen genauso abziehen wie für Ihren Hauptwohnsitz – bis zu 750.000 USD, wenn Sie alleinstehend oder verheiratet sind. Das Limit beträgt 375.000 US-Dollar, wenn Sie verheiratet sind und getrennt einreichen.
Um sich für den Abzug zu qualifizieren, muss es sich bei der Hypothek um eine gesicherte Schuld eines qualifizierten Eigenheims handeln, und Sie müssen Ihre Abzüge auflisten, indem Sie Anhang A einreichen.1
Die Hypothekenzinsgrenze von 1 Million US-Dollar wird im Jahr 2025 zurückkehren, wenn die TCJA ausläuft, es sei denn, der Gesetzgeber handelt, um das Gesetz in Kraft zu halten.
Zinsabzug für vermietete Häuser
Die Regeln sind kompliziert, wenn Sie für Mietobjekte Steuerabzüge vornehmen möchten. Entscheidend ist, ob Sie die Immobilie ganzjährlich oder teilweise vermieten und wie oft Sie die Immobilie privat nutzen. Ihre Nutzung der Immobilie fällt in eine von drei Kategorien:
An weniger als 15 Tagen im Jahr vermietete Immobilie
Sie können Ihr Haus während des Steuerjahres für weniger als 15 Tage mieten, ohne das Einkommen dem Internal Revenue Service melden zu müssen. Das Haus gilt als privater Wohnsitz, d. h. Sie können keine Mietkosten absetzen. Aber Sie können Hypothekenzinsen und Grundsteuern wie bei jedem Eigenheim abziehen.
Diese Sonderregel gilt auch dann, wenn Sie Ihr Haus für 10.000 US-Dollar pro Nacht mieten. Abschnitt 280A (g) des Internal Revenue Code besagt, dass das Geld nicht in Ihrem Bruttoeinkommen enthalten sein muss, vorausgesetzt, das Haus wurde für weniger als 15 Tage pro Jahr gemietet.
Die Immobilie wird 14 oder mehr Tage im Jahr vermietet und Sie nutzen sie selten
Ihr Haus gilt als Mietobjekt – und nicht als privates Wohnhaus –, wenn es für 14 oder mehr Tage pro Jahr gemietet wird und wenn Ihre persönliche Nutzung des Objekts 14 Tage pro Jahr nicht überschreitet oder 10 % der Anzahl der Tage, an denen das Haus vermietet war.
Wenn Sie diese Voraussetzung erfüllen, werden die Einkünfte aus der Immobilie als Mieteinnahmen ausgewiesen. Sie können auch Mietkosten abziehen, einschließlich Hypothekenzinsen, Grundsteuern, Versicherungskosten, Gebühren an Hausverwalter, Versorgungsunternehmen und Abschreibung der Immobilie. Sie müssen diese Kosten jedoch zwischen Ihrer persönlichen Nutzung der Immobilie und der Zeit der Anmietung aufteilen.
Es ist erwähnenswert, dass die Tage, die mit der Renovierung der Immobilie verbracht wurden, nicht als private Nutzung gelten. Es ist möglich, die 14-Tage-Frist zu überschreiten, wenn Sie in Ihrer Unterkunft übernachtet haben, um Wartungsarbeiten durchzuführen. Planen Sie, Ihre Wartungsaktivitäten zu dokumentieren, indem Sie Belege aufbewahren, um zu beweisen, dass Sie an diesen Tagen nicht nur Urlaub gemacht haben.
Sie nutzen die Immobilie länger als 14 Tage und mieten sie selten
Bei einem Aufenthalt von mehr als 14 Tagen pro Jahr oder mehr als 10 % der gesamten Miettage gilt der Zweitwohnsitz als Eigenwohnsitz. Das bedeutet, dass Sie Hypothekenzinsen und Grundsteuern wie bei jedem Eigenheim abziehen können, jedoch keine Mietausfälle geltend machen können. Wenn ein Mitglied Ihrer Familie die Immobilie nutzt (einschließlich Ihres Ehepartners, Ihrer Geschwister, Eltern, Großeltern, Kinder und Enkel), gelten diese Tage als persönliche Tage, es sei denn, Sie erzielen während dieser Familienaufenthalte einen angemessenen Mietpreis.
Zinsabzug für Eigenheimdarlehen
Zusätzlich zum Hypothekenzinsabzug können Sie die Zinsen für ein Eigenheimdarlehen abschreiben. Allerdings hat die TCJA auch diese Regeln geändert.
Bisher konnten Sie sich gegen Eigenheimkredite leihen und die Zinsen abziehen, unabhängig davon, ob mit dem Erlös eine Kreditkarte bezahlt, Urlaub gemacht oder ein Zweitwohnsitz gekauft wurde. Jetzt können Sie Zinsen für Eigenheimschulden nur dann abziehen, wenn die Mittel verwendet wurden, „um das Haus des Steuerzahlers, das das Darlehen absichert, zu kaufen, zu bauen oder wesentlich zu verbessern“. Darüber hinaus muss das Darlehen wie nach den alten Regeln durch Ihre Erst- oder Zweitwohnung besichert sein und darf die Kosten für das Eigenheim nicht übersteigen.
Wenn Sie nach diesen Bestimmungen Zinsen für ein Zweitwohnsitz abziehen möchten, müssen Sie eine Hypothek darauf haben. Haben Sie sich zur Finanzierung des Erwerbs Ihres Zweitwohnsitzes gegen Eigenkapital bei Ihrem Erstwohnsitz geliehen, sind diese Zinsen nicht abzugsfähig. Wie bei einer Hypothek können Sie Zinsen auf bis zu 750.000 US-Dollar an Eigenheimschulden abziehen, wenn Sie alleinstehend oder verheiratet sind (375.000 US-Dollar, wenn Sie getrennt verheiratet sind).
Das Limit gilt für alle Ihre Hypotheken- und Eigenheimschulden. Wenn Sie bereits Hypothekenschulden in Höhe von 750.000 USD oder mehr haben, können Sie keinen Zinsabzug für Eigenkapitaldarlehen geltend machen, die diesen Betrag überschreiten.
Abzug der Grundsteuer
Sie können die Grundsteuer für Ihren Zweitwohnsitz und für so viele Immobilien abziehen , wie Sie besitzen. Allerdings hat die TCJA auch hier Änderungen vorgenommen, die diese Abzüge betreffen.
Sie können nicht mehr den gesamten Betrag der Grundsteuern abziehen, die Sie auf Ihre Immobilien gezahlt haben. Jetzt ist die Summe der staatlichen und lokalen Steuern, die für einen Abzug in Frage kommen – einschließlich Vermögens- und Einkommenssteuern – auf 10.000 US-Dollar pro Steuererklärung oder 5.000 US-Dollar begrenzt, wenn Sie verheiratet sind und getrennt einreichen. Viele Menschen, die eine Zweitwohnung kaufen, überschreiten diese Grenze möglicherweise bereits mit ihrer Erstwohnung und werden daher keine zusätzlichen Steuerersparnisse durch ihre Zweitwohnung erzielen.
Verkaufen Sie Ihr zweites Zuhause
Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz verkaufen, erlaubt das Gesetz alleinstehenden Steuerpflichtigen, bis zu 250.000 US-Dollar an Kapitalgewinnen von Ihrem Einkommenauszuschließen. Paare, die verheiratet sind und gemeinsam anmelden, können bis zu 500.000 US-Dollar an Kapitalgewinnen ausschließen. Dies gilt jedoch nur für den Verkauf von Hauptwohnsitzen. Wenn Sie Ihre Zweitwohnung verkaufen, müssen Sie auf Ihren gesamten Gewinneine Kapitalertragsteuer zahlen.10
Indem Sie Ihren Zweitwohnsitz zu Ihrem Hauptwohnsitz machen, können Sie die erzielten Kapitalgewinne möglicherweise verringern. Erstens müssen Sie in der zweiten Immobilie mindestens zwei von den fünf Jahren vor dem Verkauf leben. Dies würde die Immobilie als Ihren Hauptwohnsitz qualifizieren. Um für den Ausschluss in Frage zu kommen, dürfen Sie den Veräußerungsgewinnausschluss beim Verkauf eines anderen Eigenheims während der zwei Jahre vor dem Verkauf dieses neuen Hauptwohnsitzes nicht in Anspruch genommen haben.
1031 Börsen
Wenn Ihre Zweitimmobilie für Geschäfts- oder Investitionszwecke gehalten wird, können Sie die Kapitalertragssteuern im Rahmen eines 1031-Umtauschs möglicherweise aufschieben . Als gleichartige Börse bekannt, bedeutet dies, die Immobilie zu verkaufen und durch eine ähnliche Immobilie zu ersetzen. Nachdem Sie die ursprüngliche Immobilie verkauft haben, müssen Sie die Ersatzimmobilie innerhalb von 45 Tagen identifizieren und innerhalb von 180 Tagen erwerben. Kapitalgewinne werden dann bis zum Verkauf der Ersatzimmobilie abgegrenzt (obwohl es möglich ist, Steuern durch weitere gleichartige Umtauschaktionen kontinuierlich aufzuschieben).
Esmüssen mehrereBedingungen erfüllt sein, um sich für einen ähnlichen Austauschzu qualifizieren. Der Steuerpflichtige muss die Immobilie vor dem Verkauf mindestens zwei Jahre lang besessen haben. In jedem der beiden 12-Monats-Zeiträume vor dem Verkauf muss der Steuerpflichtige die Immobilie für mindestens 14 Tage gemietet haben. Darüber hinaus darf die private Nutzung der Immobilie durch den Steuerpflichtigen 14 Tage pro Jahr oder 10 % der Tage, an denen die Wohnung gemietet wurde, nicht überschreiten.
Schließlich muss auch die Ersatzimmobilie diese Bedingungen erfüllen: Sie muss mindestens zwei Jahre nachdem gleichartigen Tausch gehalten werden;mindestens 14 Tage pro Jahr vermietet;und darf nicht länger als 14 Tage pro Jahr oder 10 % der Tage, an denen das Haus gemietet wurde, für den persönlichen Genuss genutzt werden.
Da Steuergesetze kompliziert sind und sich regelmäßig ändern, ist es ratsam, sich an einen qualifizierten Immobiliensteuerspezialisten zu wenden, der relevante steuerliche Auswirkungen und Gesetze erläutert und Ihnen hilft, die für Ihre Situation günstigste Eigentumsstrategie zu ermitteln.
Die Quintessenz
Wenn es finanziell machbar ist, kann der Besitz eines Zweitwohnsitzes eine ausgezeichnete Investition für Ferien- oder Mietzwecke sein und auch im Ruhestand ein geeignetes Hauptwohnsitz sein. Da der Besitz eines Eigenheims jedoch eine erhebliche finanzielle Belastung mit sich bringt, von Hypotheken und Steuern bis hin zu Wartung und Reparaturen, ist es in Ihrem Interesse, Ihre steuerlichen Auswirkungen auf den Zweitwohnsitz zu kennen.