Untermietvertrag
Was ist ein Untermietvertrag?
Ein Untermietvertrag ist die Weitervermietung von Immobilien durch einen bestehenden Mieter an einen neuen Dritten für einen Teil des bestehenden Mietvertrags des Mieters. Der Untermietvertrag kann auch als Untermiete bezeichnet werden.
Untervermietung kann gemäß den Bedingungen des ursprünglichen Leasingverhältnisses zulässig sein oder nicht und unterliegt möglicherweise zusätzlichen Einschränkungen durch die Gerichtsbarkeit. Auch wenn eine Untervermietung zulässig ist, haftet der ursprüngliche Mieter weiterhin für die im Mietvertrag festgelegten Verpflichtungen, wie z. B. die monatliche Zahlung der Miete.
Die zentralen Thesen
- Ein Untermietverhältnis ist die rechtliche Übertragung des Mietverhältnisses von einem bestehenden Mieter auf einen Dritten für einen bestimmten Zeitraum.
- Der Eigentümer der Immobilie muss in der Regel jede vom Erstmieter angebotene Untervermietung genehmigen, vorbehaltlich der lokalen Gesetze und Vorschriften.
- Entscheidet sich ein Mieter für eine Untervermietung, bleibt er für die Mietzahlungen und sonstige vertragliche Verpflichtungen verantwortlich.
So funktioniert eine Untervermietung
Ein Mietvertrag ist ein Vertrag zwischen einem Eigentümer und einem Mieter, der dem Mieter für einen vereinbarten Zeitraum das Recht des Eigentümers zum ausschließlichen Besitz und zur ausschließlichen Nutzung der Immobilie überträgt. Im Mietvertrag sind die Laufzeit des Vertrages und die Höhe der Miete des Mieters angegeben. Rechtlich gesehen gilt das Recht des Mieters, die Immobilie zu besitzen, als Mietverhältnis. Eine Untervermietung liegt vor, wenn der Mieter einen Teil seines gesetzlichen Mietverhältnisses als Neumieter auf einen Dritten überträgt.
Eine Untervermietung kann begründet werden, es sei denn, der ursprüngliche Mietvertrag verbietet dies. In den meisten Fällen muss jedoch der Eigentümer benachrichtigt werden und einer vom Mieter erstellten Untervermietung zustimmen. Die Kontrolle über den Untervermietungsprozess könnte in den ursprünglichen Mietvertrag aufgenommen werden, so dass der Eigentümer eine gewisse Kontrolle darüber hat, wer sein Eigentum nutzt und/oder bewohnt.
Ein Mieter, der eine Immobilie untervermietet, muss verstehen, dass die Untervermietung ihn nicht von seinen Verpflichtungen aus dem ursprünglich vereinbarten Mietvertrag befreit. Der Mieter ist für die Zahlung der Miete sowie für Reparaturen oder Schäden am Eigentum verantwortlich. Das bedeutet, dass, wenn ein neuer Untermieter nicht zahlt Miete für drei Monate, der ursprüngliche Mieter, die die Eigenschaft untervermietet an den Vermieter für die überfällige Miete Betrag haftet und alle späten Gebühren. Der Untermieter haftet wiederum gegenüber dem ursprünglichen Mieter für die nicht bezahlte Miete.
Untervermietung und staatliche Gesetze
Die Gesetze vieler Staaten und Gemeinden beeinträchtigen das Recht eines Mieters auf Untervermietung. Diese Gesetze können es einer Person unter bestimmten Bedingungen gestatten, untervermietet zu werden, selbst wenn ihr Vertrag mit dem Vermieter dies verbietet. In New York City kann beispielsweise ein Mieter, der in einem Gebäude mit vier oder mehr Einheiten wohnt, ungeachtet einer gegenteiligen Erklärung im Mietvertrag untervermieten.
In San Francisco kann ein Mieter einen Mitbewohner durch einen anderen ersetzen, solange der Ersatz den Anwendungsprüfungsstandards des Vermieters entspricht. Beispielsweise kann ein Vermieter von einem Mieter eine bestimmte Bonität verlangen. Untervermietungen können sowohl für Wohn- als auch für Gewerbeimmobilien gelten.
In einigen Staaten kann eine Einzelperson Immobilien auch dann untervermieten, wenn ihr Vertrag mit dem Vermieter dies verbietet.
Beispiel für eine Untervermietung
Da ein Mietvertrag in der Regel eine vordefinierte Laufzeit hat, können Situationen eintreten, die es dem ursprünglichen Mieter erschweren oder unmöglich machen, den Mietvertrag abzuschließen. Wenn ein Mieter beispielsweise eine Wohnung in Chicago mit einem 12-monatigen Mietvertrag mietet und dieser Mieter im vierten Monat ein Stellenangebot in Boston erhält, kann der Mieter beschließen, die Wohnung für die verbleibenden acht Monate an einen anderen Mieter zu vermieten. Der Untermietvertrag bedeutet, dass der ursprüngliche Mieter den Auftrag annehmen und umziehen kann und keine teuren Gebühren zahlen muss, um aus dem Mietvertrag auszusteigen oder die Miete für zwei Wohnungen zu zahlen.
Auch der Vermieter profitiert, weil er alle 12 Mietzahlungen erhält und sich der Aufwand für die Suche nach einem Ersatzmieter erspart. Die Untermietvereinbarung bedeutet auch, dass der ursprüngliche Mieter ein Interesse an der Wohnung behält. Wenn der ursprüngliche Mieter sich also entschließt, nach Chicago zurückzuziehen, kann er möglicherweise seinen Mietvertrag für seine alte Wohnung erneuern.