Ist es mehr Ärger, ein Vermieter zu werden, als es wert ist?
Mit Wohnimmobilien lässt sich Geld verdienen, behaupten manche Leute. Oberflächlich betrachtet scheint es eine todsichere Wette zu sein; in Wirklichkeit bereitet es normalerweise mehr Kopfschmerzen, als es wert ist. Die Herausforderungen beginnen früh und sind fast immer zeit- und kostenintensiv. Werfen wir einen Blick auf sechs der Großen.
Die zentralen Thesen
- Die Investition in Wohnimmobilien kann ein lukrativer Weg sein, um Ihr Vermögen zu erhöhen, obwohl dies mit vielen Schwierigkeiten verbunden sein kann.
- Zu den Herausforderungen, die mit dem Besitz einer Mietimmobilie verbunden sind, gehören die Suche nach einer geeigneten Immobilie, die Vorbereitung der Einheit, die Suche nach guten Mietern, Wartungsprobleme, auftretende Probleme und sich ändernde Zinssätze, die sich auf den Mietpreis auswirken.
- Es gibt Möglichkeiten, den Prozess zu vereinfachen, z. B. den Kauf einer einfachen Immobilie, das Wohnen in der Nähe der Einheit und die Vollzeitbeschäftigung.
- Die Beauftragung eines Hausverwalters kann die Verwaltung einer Mietimmobilie verringern, aber den Gewinn schmälern.
Herausforderung 1: Eine Immobilie finden
Über die Suche nach einer guten Mietwohnung wurden ganze Bücher geschrieben. Wegen seiner kritischen Bedeutung wurde dem Thema so viel Text gewidmet. Kaufen Sie einen Platz zu teuer und Sie werden nie Geld verdienen. Aber auch der Versuch, ein Schnäppchen zu ergattern, kann mühsam sein. Der Kauf eines Fixer-Obermaterials erfordert, dass Sie über die Fähigkeiten, Zeit, Werkzeuge und das Geld verfügen, um die notwendigen Reparaturen und Renovierungen durchzuführen.
Wenn Sie es nicht eilig haben, können Sie auf diese Weise ein Schnäppchen für Ihre Investition machen. Wenn Sie bereits einen Vollzeitjob und eine Familie haben, ist jede Minute, die Sie für die Reparatur der Miete aufgewendet haben, eine Minute, die Sie nicht für eine rentablere oder angenehmere Tätigkeit aufgewendet haben. Heutzutage gibt es jedoch Verwaltungsgesellschaften, die einen Großteil dieser Kleinarbeit – von der Suche nach einer Immobilie bis zur Sanierung – für Sie erledigen können, natürlich gegen Gebühr.
Herausforderung 2: Vorbereitung der Einheit
Um fast jede Immobilie in den Mietzustand zu bringen, sind oft zumindest frische Teppiche und Farben erforderlich. Beide Elemente erfordern Zeit und Geld. Fenstergitter, Deckflecken und Rasenpflege sind weitere häufige Bedürfnisse. Jedes Mal, wenn ein Mieter auszieht, müssen auch diese Fragen neu aufgegriffen werden.
Herausforderung 3: Mieter finden
Das Internet bietet eine schnelle und kostengünstige Möglichkeit, Mietinteressenten zu finden. Natürlich bekommt man oft das, wofür man bezahlt. Die Schaltung einer Anzeige in einer seriösen Publikation führt oft zu einer besseren Gruppe von Befragten. Anstatt dass College-Kinder Geld sparen wollen, erhöhen Sie Ihre Chancen, Familien und verantwortungsbewusste ältere Erwachsene zu bekommen.
Das Schalten einer Anzeige für einen Monat wird jedoch einen kleinen Bissen aus Ihrem Geldbeutel nehmen, und eine ordnungsgemäße Überprüfung Ihrer Mieter durch eine Bonitätsprüfung und eine Hintergrundprüfung wird einen weiteren Bissen erfordern. Die Investition ist die Zeit und das Geld wert, da eine Überprüfung Ihre Chancen erhöht, verantwortungsbewusste Mieter zu finden. Verantwortungsbewusste Mieter zahlen ihre Miete pünktlich, missbrauchen die Immobilie nicht und verlangen nicht, dass Sie sich auf den kostspieligen und zeitaufwändigen Räumungsprozess einlassen.
Herausforderung 4: Mühelos
Auch tolle Mieter und perfekte Mietobjekte sind mit einer Menge Ärger verbunden. Gebrochene Rohre, verstopfte Abflüsse, kaputte Garagentorfedern, Haustiere und Mitbewohner sind nur einige der Herausforderungen, die auftreten. Auch gute Mieter wollen Ihre volle und sofortige Aufmerksamkeit, wenn das Abwasser in ihre Wohnung zurückströmt oder die Kabelgesellschaft versehentlich die Telefonleitungen unterbricht.
Schlechte Mieter sind eine noch größere Herausforderung. Tägliche Anrufe und verspätete oder unbezahlte Miete können die Probleme zusätzlich erhöhen. Der Auszugstag ist eine weitere herausfordernde Zeit. Schäden an Wänden, Böden, Teppichen und anderen Komponenten des Hauses können zu Streitigkeiten und kostspieligen Reparaturen führen. Da jeder vergeudete Moment mit Streiten ein Moment ist, in dem das Haus leer steht, ist es oft besser, in den sauren Apfel zu beißen und die Reparaturen selbst zu bezahlen. Apropos: Sie werden wahrscheinlich brauchen Politik der Hausbesitzer nicht ausreichend ist -und das ist ein anderes Element in der laufenden Kosten Spalte.
Herausforderung 5: Wartung
Die Wartung wichtiger Komponenten und Annehmlichkeiten ist ein wichtiges Thema. Neue Geräte kosten Hunderte von Dollar; Ein neues Dach oder eine neue Auffahrt kann Tausende von Dollar kosten. Wenn die Miete 500 US-Dollar pro Monat beträgt und das Dach 5.000 US-Dollar beträgt, können Sie schnell Geld verlieren. Fügen Sie Teppich, Farbe und einen neuen Ofen hinzu, sowie Mieter, die nicht lange bleiben, und die Immobilie könnte jahrelang Geld verlieren.
Herausforderung 6: Zinssätze
Was haben Zinsen damit zu tun? Viel. Wenn die Preise sinken, ist es oft billiger, zu kaufen als zu mieten, und so kann die Nachfrage nach Ihrer(n) Einheit(en) sinken. Wenn Sie die Miete senken, um wettbewerbsfähig zu bleiben, kann dies Ihre Fähigkeit, Geld zu verdienen, erheblich beeinträchtigen.
Wie Geld gemacht wird
Kann der Kleine bei all den Herausforderungen, die es zu meistern gilt, mit Mietimmobilien Geld verdienen? Ja, aber es erfordert einen Plan. Im Folgenden werden vier profitable Ansätze hervorgehoben:
1. Live-In
Die gemeinsame Nutzung des Raums durch den Kauf einer Maisonette (oder einer anderen leicht teilbaren Struktur) ist oft ein profitables Unterfangen. Da Sie vor Ort sind und ohnehin planen, sich um die Immobilie zu kümmern, ist das zusätzliche Geld ein Bonus. Natürlich bleiben alle Herausforderungen bestehen und das Wohnen vor Ort bedeutet, dass Sie immer erreichbar sind und in engem Kontakt mit den Mietern stehen. Planen Sie angemessen und prüfen Sie sorgfältig.
2. Gehen Sie einfach
Eine heruntergekommene Wohnung ohne schöne Ausstattung zu vermieten, so wenig Wartung wie möglich zu machen und den Schein nicht zu wahren, führt zu Gewinnen. Wenn Sie es nicht glauben, schauen Sie sich eine Unterkunft außerhalb des Campus in einer Universitätsstadt des Landes an. Es klingt nicht sehr schön, aber eine einfache, abgespeckte Eigenschaft (keine Deckenventilatoren, Klimaanlage usw.) hält den Prozess einfach.
Vier Wände und ein Boden sorgen für einen minimalen Wartungsaufwand und wenige Dinge, die brechen oder beschädigt werden können. Die Gewinnung von Mietern durch staatlich subventionierte Programme, wie z. B. den Wohnungsbau nach Section 8, bietet ein garantiertes Einkommen. Die Herausforderung besteht hier eher darin, dass man für ein paar Dollar in der Hand oft eine raue Mieterschicht und eine stark abgenutzte Immobilie bekommt.
3. Langfristige Beteiligungen
Viele Immobilieninvestoren werden Ihnen sagen, dass sie bei der Miete und den Ausgaben im Wesentlichen ausgeglichen sind. Ihr Ansatz ist ein Schnäppchen-Preisen Immobilie zu kaufen, lassen Sie die Miete zahlen Mieter aus der Hypothek, und dann in 30 Jahren verkaufen, hoffentlich Vorteil einiger Preis unter Anerkennung.
Eine Mietimmobilie bietet Ihnen die Flexibilität, wann Sie eine Immobilie verkaufen möchten, und vermeiden einen schwachen Immobilienmarkt, indem Sie die Immobilie vermieten und auf den Verkauf in einem boomenden Markt warten.
Obwohl dies ein vernünftiger Ansatz ist, sind die Gewinne wahrscheinlich gering und die Kapitalertragsteuer kann hoch sein (angesichts Ihrer niedrigen Kosten ). Und es erfordert immer noch Zeit und Mühe, die man woanders besser hätte investieren können.
4. Gehen Sie Vollzeit
Seriöse Vermieter gehen ernsthaft vor. Sie gliedern ein, kaufen mehrere Gebäude und erledigen einen erheblichen Teil der Arbeit selbst. Es ist eine Lebensstilentscheidung, die viel Zeit und Energie erfordert, und eine Strategie für den Kauf und Verkauf, um steuerliche Verlustvorträge und Abschreibungen zu maximieren und das Einkommen zu minimieren.
Einstellung eines Immobilienverwalters
Ein Hausverwalter kann viele der Aufgaben eines Mietobjektes übernehmen. Dazu gehören das Marketing, die Auswahl der Mieter, die Wartung, die Budgetierung und das Einziehen von Mieten. Sie können erwägen, einen Hausverwalter einzustellen, wenn Sie diese Aufgaben delegieren möchten, obwohl dies Ihren Gewinn beeinträchtigt.
Rolle des Property Managers
Hausverwalter können eine Vielzahl von Rollen übernehmen. Was das genau ist, müssen Sie mit Ihrem Vorgesetzten verhandeln. Es ist wichtig, ihre Rolle zu identifizieren und eine Liste von Aufgaben und Verantwortlichkeiten zu entwickeln. Wird Ihr Hausverwalter nur Mieter finden? Oder kümmern sie sich um die tägliche Wartung und das Eintreiben der Miete?
Ein Hausverwalter kann ein unabhängiger Auftragnehmer oder ein Angestellter sein. Sie sollten mit Ihrem Steuerberater sprechen, um den günstigsten Ansatz zu bestimmen und die spezifischen Verpflichtungen zu bestimmen, die Sie möglicherweise haben.
Sie können auch eine Hausverwaltung beauftragen; eine Firma, mit der Sie sich direkt mit allen Aspekten des Mietobjekts befassen. Dies kann teuer sein, aber ideal sein, wenn Sie mehrere Mietobjekte haben.
Auswahl eines Property Managers
Stellen Sie sicher, dass jeder Immobilienverwalter, den Sie in Betracht ziehen, die entsprechenden lokalen und nationalen Zulassungsanforderungen erfüllt.
Vielleicht möchten Sie nach einem Manager suchen, der Erfahrung in den Bereichen Werbung, Marketing, Mieterbeziehungen, Mieteintreibung, Budgetierung, Leasing und Wartung hat. Ein guter Hausverwalter kennt sich auch mit den lokalen und staatlichen Gesetzen aus. Als Grundstückseigentümer können Sie für die Handlungen Ihres Verwalters haftbar gemacht werden, sodass Sie verklagt werden können, wenn Ihr Verwalter gegen Gesetze zum fairen Wohnen verstößt.
Sobald Sie sich für einen Hausverwalter und die Bedingungen der Vereinbarung entschieden haben, sollten Sie einen Hausverwaltungsvertrag verfassen, der die Pflichten, die Entschädigung und die Kündigungsbedingungen des Verwalters festlegt.
Die Quintessenz
Lohnt es sich, Vermieter zu werden? Nur du kannst entscheiden. Schauen Sie nur, bevor Sie springen und mit realistischen Erwartungen und einem soliden Spielplan in Ihr neues Unterfangen gehen.
Indem Sie wissen, worauf Sie sich einlassen, bevor Sie es tun, sind Sie besser auf das vorbereitet, was Ihnen begegnet, und werden die Erfahrung wahrscheinlicher genießen.