Ist es schwieriger, ein Vermieter zu werden, als es sich lohnt?
Wohnimmobilien sind der Weg, um Geld zu verdienen, oder so behaupten einige Leute. An der Oberfläche scheint es eine todsichere Wette zu sein; In Wirklichkeit sind es normalerweise eher Kopfschmerzen als es wert ist. Die Herausforderungen beginnen früh und erfordern fast immer Zeit und Geld. Werfen wir einen Blick auf sechs der großen.
Die zentralen Thesen
- Die Investition in Wohnimmobilien kann ein lukrativer Weg sein, um Ihr Vermögen zu erhöhen, obwohl dies mit vielen Schwierigkeiten verbunden sein kann.
- Zu den Herausforderungen, die mit dem Besitz eines Mietobjekts verbunden sind, gehören die Suche nach einem geeigneten Objekt, die Vorbereitung des Geräts, die Suche nach guten Mietern, Wartungsprobleme, auftretende Probleme und sich ändernde Zinssätze, die sich auf den Mietpreis auswirken.
- Es gibt Möglichkeiten, den Prozess zu vereinfachen, z. B. den Kauf einer Basisimmobilie, das Wohnen in der Nähe der Einheit und die Vollzeitbeschäftigung.
- Die Einstellung eines Immobilienverwalters kann die Verwaltung eines Mietobjekts verringern, führt jedoch zu Gewinneinbußen.
Herausforderung 1: Eine Immobilie finden
Ganze Bücher wurden über die Suche nach einer guten Vermietung geschrieben Eigenschaft. Aufgrund seiner entscheidenden Bedeutung wurde dem Thema so viel Text gewidmet. Kaufen Sie einen zu teuren Ort und Sie werden nie Geld verdienen. Aber auch der Versuch, ein Schnäppchen zu machen, kann problematisch sein. Der Kauf eines Fixer-Upper erfordert, dass Sie über die Fähigkeiten, die Zeit, die Werkzeuge und das Geld verfügen, um die erforderlichen Reparaturen und Renovierungen durchzuführen.
Wenn Sie es nicht eilig haben, können Sie auf diese Weise ein Schnäppchen für Ihre Investition machen. Wenn Sie bereits einen Vollzeitjob und eine Familie haben, ist jede Minute, die Sie für die Reparatur der Miete aufgewendet haben, eine Minute, die Sie nicht für eine rentablere oder angenehmere Tätigkeit aufgewendet haben. Heutzutage gibt es jedoch Verwaltungsgesellschaften, die einen Großteil dieser Arbeit – von der Suche nach einer Immobilie bis zur Sanierung – für Sie erledigen können, natürlich gegen eine Gebühr.
Herausforderung 2: Vorbereitung der Einheit
Um fast jedes Grundstück in einen Mietzustand zu bringen, sind häufig mindestens frische Teppiche und Farben erforderlich. Beide Artikel erfordern Zeit und Geld. Fenstergitter, Decksflecken und Rasenpflege sind weitere häufige Anforderungen. Jedes Mal, wenn ein Mieter abreist, müssen auch diese Themen überprüft werden.
Herausforderung 3: Mieter finden
Das Internet bietet eine schnelle und kostengünstige Möglichkeit, potenzielle Mieter zu finden. Natürlich bekommen Sie oft das, wofür Sie bezahlen. Durch die Schaltung einer Anzeige in einer seriösen Publikation wird häufig eine bessere Klasse von Befragten generiert. Anstelle von College-Kindern, die Geld sparen möchten, erhöhen Sie Ihre Chancen, Familien und verantwortungsbewusste ältere Erwachsene zu bekommen.
Eine Anzeige für einen Monat Lauf wird einen kleinen Bissen aus der Brieftasche nehmen, aber, und richtig Screening Ihre Mieter durch eine laufende Bonitätsprüfung und Überprüfung wird noch einen Bissen nehmen. Die Investition ist die Zeit und das Geld wert, da die Überprüfung Ihre Chancen erhöht, verantwortungsbewusste Mieter zu finden. Verantwortungsbewusste Mieter zahlen ihre Miete pünktlich, missbrauchen die Immobilie nicht und verlangen nicht, dass Sie sich an dem kostspieligen und zeitaufwändigen Räumungsprozess beteiligen.
Herausforderung 4: Probleme
Selbst großartige Mieter und perfekte Mietobjekte bringen eine Menge Probleme mit sich. Rohrbrüche, verstopfte Abflüsse, kaputte Garagentorfedern, Haustiere und Mitbewohner sind nur einige der Herausforderungen, die sich ergeben. Selbst gute Mieter möchten Ihre volle und sofortige Aufmerksamkeit, wenn das Abwasser in ihr Haus fließt oder die Kabelgesellschaft versehentlich die Telefonleitungen abschneidet.
Schlechte Mieter sind eine noch größere Herausforderung. Tägliche Anrufe und verspätete oder unbezahlte Mieten können den Ärger erhöhen. Der Auszugstag ist eine weitere herausfordernde Zeit. Schäden an Wänden, Böden, Teppichen und anderen Komponenten des Hauses können zu Streitigkeiten und kostspieligen Reparaturen führen. Da jeder Moment, in dem das Streiten verschwendet wird, ein Moment ist, in dem das Haus leer steht, ist es oft besser, die Kugel zu beißen und die Reparaturen selbst zu bezahlen. Apropos: Sie müssen wahrscheinlich eine Vermieterversicherung abschließen – nein, die Police Ihres regulären Hausbesitzers reicht nicht aus – und das ist ein weiterer Punkt in der Spalte „Laufende Ausgaben“.
Herausforderung 5: Wartung
Die Wartung der wichtigsten Komponenten und Annehmlichkeiten ist ein wichtiger Punkt. Neue Geräte kosten Hunderte von Dollar; Ein neues Dach oder eine neue Auffahrt kann Tausende von Dollar kosten. Wenn die Miete 500 US-Dollar pro Monat und das Dach 5.000 US-Dollar beträgt, können Sie schnell Geld verlieren. Fügen Sie Teppich, Farbe und einen neuen Herd sowie Mieter hinzu, die nicht lange bleiben, und die Immobilie könnte jahrelang Geld verlieren.
Herausforderung 6: Zinssätze
Was haben Zinssätze mit irgendetwas zu tun? Viel. Wenn die Preise fallen, ist es oft billiger zu kaufen als zu mieten, und daher kann die Nachfrage nach Ihren Geräten sinken. Wenn Sie die Miete senken, um wettbewerbsfähig zu bleiben, kann dies Ihre Fähigkeit, Geld zu verdienen, erheblich beeinträchtigen.
Wie Geld verdient wird
Kann der kleine Kerl bei all den Herausforderungen, die bewältigt werden müssen, mit Mietimmobilien Geld verdienen? Ja, aber es erfordert einen Plan. Im Folgenden werden vier profitable Ansätze hervorgehoben:
1. Live-In
Das Teilen des Raums durch den Kauf eines Duplex (oder einer anderen leicht teilbaren Struktur) ist oft ein rentables Unterfangen. Da Sie vor Ort sind und sich ohnehin um die Unterkunft kümmern möchten, ist das zusätzliche Geld ein Bonus. Natürlich gelten alle Herausforderungen weiterhin und das Leben vor Ort bedeutet, dass Sie immer verfügbar sind und in engem Kontakt mit den Mietern stehen. Planen Sie entsprechend und überprüfen Sie sorgfältig.
2. Gehen Sie zu Basic
Die Vermietung einer heruntergekommenen Wohnung, die keine netten Annehmlichkeiten hat, so wenig Wartung wie möglich durchführt und den Schein nicht einhält, führt zu Gewinnen. Wenn Sie es nicht glauben, schauen Sie sich eine Unterkunft außerhalb des Campus in einer Universitätsstadt des Landes an. Es klingt nicht sehr schön, aber eine einfache, abgespeckte Eigenschaft (keine Deckenventilatoren, Klimaanlage usw.) hält den Vorgang einfach.
Vier Wände und ein Boden bieten ein Minimum an Wartungsanforderungen und wenige Dinge, die brechen oder beschädigt werden können. Die Gewinnung von Mietern durch staatlich subventionierte Programme wie Wohnraum in Abschnitt 8 bietet ein garantiertes Einkommen. Die Herausforderung besteht darin, dass man im Austausch für ein paar Dollar in der Hand oft eine grobe Klasse von Mietern und eine Immobilie bekommt, die stark abgenutzt ist.
3. Langfristige Beteiligungen
Viele Immobilieninvestoren werden Ihnen sagen, dass sie im Grunde genommen die Miete und die Kosten ausgleichen. Ihr Ansatz ist ein Schnäppchen-Preisen Immobilie zu kaufen, lassen Sie die Miete zahlen Mieter aus der Hypothek, und dann in 30 Jahren verkaufen, hoffentlich Vorteil einiger Preis unter Anerkennung.
Ein Mietobjekt bietet Ihnen die Flexibilität, wann Sie ein Objekt verkaufen müssen, um einen schwachen Immobilienmarkt zu vermeiden, indem Sie das Objekt mieten und darauf warten, es in einem boomenden Objekt zu verkaufen.
Zwar ist es ein sinnvoller Ansatz ist, sind die Gewinne wahrscheinlich gering sein, und die Kapitalertragsteuer kann kräftig sein (Ihre Low- gegeben Kostenbasis ). Und es erfordert immer noch Zeit und Mühe, die besser woanders verbracht werden könnten.
4. Gehen Sie Vollzeit
Seriöse Vermieter gehen ernsthaft vor. Sie bauen mehrere Gebäude ein, kaufen sie und erledigen einen erheblichen Teil der Arbeit selbst. Es ist eine Lebensstilentscheidung, die viel Zeit und Energie erfordert, und eine Strategie für Kauf und Verkauf, um steuerliche Verlustvorträge und Abschreibungen zu maximieren und das Einkommen zu minimieren.
Einen Immobilienverwalter einstellen
Ein Hausverwalter kann viele der Aufgaben eines Mietobjekts übernehmen. Dies umfasst Marketing, Mieterauswahl, Wartung, Budgetierung und das Sammeln von Mieten. Sie können einen Immobilienverwalter beauftragen, wenn Sie diese Aufgaben delegieren möchten, obwohl dies Ihre Gewinne schmälert.
Rolle des Immobilienverwalters
Immobilienverwalter können eine Vielzahl von Rollen übernehmen. Was genau das ist, liegt an Ihnen, mit Ihrem Manager zu verhandeln. Es ist wichtig, ihre Rolle zu ermitteln und eine Liste der Aufgaben und Verantwortlichkeiten zu erstellen. Findet Ihr Hausverwalter nur Mieter? Oder kümmern sie sich um die tägliche Wartung und das Sammeln von Miete?
Ein Immobilienverwalter kann ein unabhängiger Auftragnehmer oder ein Mitarbeiter sein. Sie sollten mit Ihrem Steuerberater sprechen, um den günstigsten Ansatz und die spezifischen Verpflichtungen zu ermitteln, die Sie möglicherweise haben.
Sie können auch eine Hausverwaltungsgesellschaft beauftragen. Eine Firma, mit der Sie einen Vertrag abschließen, um alle Aspekte des Mietobjekts direkt zu bearbeiten. Dies kann teuer sein, aber es kann ideal sein, wenn Sie mehrere Mietobjekte haben.
Auswählen eines Property Managers
Stellen Sie sicher, dass jeder Immobilienverwalter, den Sie in Betracht ziehen, die entsprechenden lokalen und nationalen Lizenzanforderungen erfüllt.
Vielleicht möchten Sie einen Manager suchen, der Erfahrung in den Bereichen Werbung, Marketing, Mieterbeziehungen, Mieteinnahmen, Budgetierung, Leasing und Wartung hat. Ein guter Immobilienverwalter kennt sich auch mit lokalen und staatlichen Gesetzen aus. Als Eigentümer der Immobilie können Sie für die Handlungen Ihres Managers haftbar gemacht werden, sodass Sie verklagt werden können, wenn Ihr Manager gegen faire Wohngesetze verstößt.
Sobald Sie sich für einen Immobilienverwalter und die Bedingungen der Vereinbarung entschieden haben, sollten Sie eine Immobilienverwaltungsvereinbarung abschließen, in der die Pflichten, die Vergütung und die Kündigungsbedingungen des Immobilienverwalters aufgeführt sind.
Das Fazit
Lohnt es sich, Vermieter zu werden? Nur Sie können sich entscheiden. Schauen Sie sich das unbedingt an, bevor Sie loslegen, und gehen Sie mit realistischen Erwartungen und einem soliden Spielplan in Ihr neues Unternehmen.
Wenn Sie wissen, worauf Sie sich einlassen, bevor Sie es tun, sind Sie besser auf das vorbereitet, was Ihnen begegnet, und genießen die Erfahrung mit größerer Wahrscheinlichkeit.