Shared Appreciation Mortgage (SAM)

Was ist eine Shared Appreciation Mortgage (SAM)?

Eine Shared Appreciation Mortgage (SAM) ist, wenn der Kreditnehmer oder Käufer eines Eigenheims einen Prozentsatz der Wertsteigerung des Eigenheims mit dem Kreditgeber teilt. Als Gegenleistung für diese zusätzliche Entschädigung verpflichtet sich der Kreditgeber, einen Zinssatz zu berechnen, der unter dem marktüblichen Zinssatz liegt.

Verstehen einer gemeinsamen Wertsteigerungshypothek

Eine Shared Appreciation Mortgage (SAM) unterscheidet sich beim Wiederverkauf der Immobilie von einer regulären Hypothek. Bei einer Standardhypothek zahlt der Kreditnehmer dem Kreditgeber den geschuldeten Kapitalbetrag zuzüglich Zinsen über eine festgelegte Anzahl von Jahren. Wenn der Kreditnehmer das Haus verkauft, wird der Verkaufserlös zur Tilgung der Hypothek verwendet, sofern noch ein Restbetrag gegenüber der Bank besteht.

Nehmen wir als Beispiel an, ein Hausbesitzer finanzierte 300.000 US-Dollar und am Ende der Hypothek hat der Kreditnehmer das Darlehen abbezahlt. Nehmen wir an, der Wert des Hauses ist von 300.000 USD auf 360.000 USD oder 20 % gestiegen. Der Kreditnehmer behält den Gewinn von 20 % sowie den Verkaufserlös.

Bei einem SAM verpflichtet sich der Kreditnehmer, dem Kreditgeber einen Teil des geschätzten Wertes des Hauses zu geben, wenn der Kreditnehmer das Haus verkauft, sowie die Hypothek abbezahlt. Der geschätzte Betrag, der an die Bank gezahlt wird, wird als bedingte Zinsen bezeichnet, da Sie dem Kreditgeber einen Anteil am geschätzten Wert der Immobilie geben. Die bedingten Zinsen werden im Voraus vereinbart und stehen dem Kreditgeber beim Verkauf der Immobilie zu. Die Bank bietet normalerweise einen niedrigeren Zinssatz für ein SAM an.

Nehmen wir an, der Kreditnehmer hat mit der Bank eine gemeinsame Wertsteigerungshypothek abgeschlossen, die über eine Bedingungsklausel von 25 % verfügt. Wenn Sie sich erinnern, stieg der Wert des Hauses von 300.000 USD auf 360.000 USD, was einem Wertzuwachs von 60.000 USD entspricht. Nach den SAM-Richtlinien würde der Hausbesitzer der Bank 25 % oder 15.000 US-Dollar des Wertzuwachses von 60.000 US-Dollar zahlen.

Varianten der Shared Appreciation Hypotheken

Shared Appreciation Hypotheken können verschiedene Kontingente enthalten. Ein SAM kann eine Auslaufklausel enthalten, durch die es vollständig auslaufen oder den an den Kreditgeber im Laufe der Zeit gezahlten Prozentsatz reduzieren kann. Die Klausel ermutigt den Eigentümer, die Immobilie nicht zu verkaufen und das Hypothekendarlehen zurückzuzahlen. Bei einigen Klauseln könnten die bedingten Zinsen vollständig auslaufen, wodurch der Hausbesitzer zum Zeitpunkt des Verkaufs nichts schuldet.

Eine andere Variante der Auslaufklausel kann vorsehen, dass der Kreditnehmer nur dann einen Prozentsatz der Hauspreissteigerung zahlt, wenn das Haus innerhalb der ersten Jahre verkauft wird. Eine typische Auslauffrist sieht vor, dass bei einer Veräußerung innerhalb von fünf Jahren 25 % des Wertzuwachses an den Kreditgeber gezahlt werden.

Die ideale Situation für den Kreditnehmer wäre, das Haus fünf Jahre lang zu behalten und bei einer Wertsteigerung nach dem fünften Jahr zu verkaufen, da der Kreditnehmer die gesamte Preissteigerung behalten würde. Es können jedoch Risiken für den Kreditnehmer bestehen. Wenn ein Kreditnehmer das Haus nicht verkauft und die Immobilie bis zum Ende der Hypothek hält, muss er möglicherweise trotzdem seinen Teil des geschätzten Wertes an die Bank zahlen – wenn es keine Ausstiegsklausel gibt.

Auf der anderen Seite helfen SAMs den Kreditgebern, verlorene Zinsen zurückzuerlangen, wenn ein Kreditnehmer die Immobilie verkauft, bevor er die Hypothek abbezahlt. Banken verdienen Geld mit den Zinsen für ein Hypothekendarlehen, und wenn ein Käufer das Haus verkauft, verliert die Bank alle zukünftigen Zinszahlungen. Eine gemeinsame Wertsteigerungshypothek hilft, einen Teil des Zinsverlustes des Darlehens auszugleichen, wenn die Immobilie verkauft wird.

Shared Appreciation Hypotheken in der Praxis

Shared Appreciation Hypotheken werden manchmal mit Immobilieninvestoren und Hausflippern verwendet. Flipper sind Investoren, die eine Immobilie kaufen und renovieren, in der Hoffnung, einen Gewinn zu erzielen. SAMs für Flipper funktionieren in der Regel am besten in einem aufstrebenden Immobilienmarkt. Diese Art von Wohnungsbaudarlehen hat jedoch häufig eine zeitliche Begrenzung für die Rückzahlung des Restbetrags. Bei nicht fristgerecht verkauften Immobilien wird in der Regel der Restbetrag zum marktüblichen Satz refinanziert.

Eine andere Verwendung für eine gemeinsame Wertsteigerungshypothek ist, wenn ein Hypothekendarlehen den Wert des Hauses übersteigt oder es unter Wasser ist. Eine Unterwasserhypothek kann entstehen, wenn der Immobilienmarkt nach dem Kauf eines Eigenheims zurückgegangen ist. Die Bank kann eine Darlehensänderung anbieten, um die Hypothekenschulden an den niedrigeren Marktwert des Hauses anzupassen. Im Gegenzug könnte die Bank verlangen, dass das Darlehen in eine gemeinsame Wertsteigerungshypothek umgewandelt wird.

Bei SAMs können jedoch verschiedene Steuerprobleme auftreten, wodurch Kreditgeber möglicherweise nicht die gleiche steuerliche Behandlung für den geschätzten Gewinn erhalten wie Kreditnehmer. Daher ist es wichtig, sich an einen Steuerberater oder Steuerberater zu wenden, um herauszufinden, ob es sich lohnt, eine Hypothek mit gemeinsamer Wertsteigerung zu verfolgen.