Hypothekenoptionen für Unterwasser-Hausbesitzer
Hausbesitzer befinden sich oft in der wenig beneidenswerten Lage, dass ihre Hypotheken mehr schulden, als ihr Eigenheim wert ist. Dies resultiert aus einer Kombination von Ereignissen, von denen viele außerhalb der Kontrolle des Hausbesitzers liegen. Sinkende Immobilienpreise, eine sich verschlechternde Nachbarschaft, schlechte Kreditentscheidungen (z. B. mehr Kredite aufnehmen, als der Kreditnehmer sich leisten kann oder eine Hypothek mit variablem Zinssatz aufnehmen ) und die Refinanzierung zur Aufnahme von Eigenkapital können Hausbesitzer mit steigenden Schulden zurücklassen. Wenn der Restbetrag der Hypothek den Wert der Immobilie übersteigt, wird die Position des Hausbesitzers als „auf dem Kopf“ oder „unter Wasser “ bezeichnet. Dieser unbequemen Position zu entkommen, ist schwierig – und erfordert oft den Verkauf des Hauses für weniger als den Wert des Darlehens –, aber es gibt Lösungen. Schauen wir uns einige Optionen für Hausbesitzer mit negativem Eigenkapital an.
Leerverkauf eines Eigenheims mit knappem Eigenkapital
Leerverkäufe sind eine praktikable Option, wenn die Differenz zwischen dem Verkaufspreis des Hauses und dem Hypothekenbetrag gering ist oder der Verkäufer tiefe Taschen hat. Wenn ein Käufer gefunden wird, kann der Hausbesitzer mit einem Scheck zum Abschluss kommen, um den Restbetrag des Darlehens abzubezahlen. Wenn der Verkäufer den Restbetrag nicht bezahlen kann, aber verkaufen muss, muss der Verkäufer den Hypothekeninhaber kontaktieren und versuchen, einen Leerverkauf zu arrangieren.
Den Kreditgeber zu überzeugen, einem Leerverkauf zuzustimmen, erfordert oft einen erheblichen Zeit- und Papieraufwand. Neben der Zustimmung des Kreditgebers muss der Hausbesitzer dann einen Immobilienmakler finden, der bereit ist, den Verkauf abzuwickeln. Wird ein Käufer gefunden, gehen die Komplikationen weiter. Der Kreditgeber bedient das Darlehen häufig im Auftrag eines Investors. Wenn der Kreditgeber mit dem Verkauf einverstanden ist, muss der Kreditgeber dann mit dem Investor, der das Darlehen hält, zusammenarbeiten, um eine Einigung zu erzielen. Dies kann dauern. Wenn das Haus durch eine private Hypothekenversicherung (PMI) abgedeckt ist, kann auch der Versicherer in den Prozess einbezogen werden. Der Versicherer hat das Objekt zum Schutz der Interessen der Bank gegen Verzug versichert, so dass der Versicherer an dem Verfahren beteiligt ist. Im Allgemeinen ist der Zeitrahmen für eine Einigung lang und die Bank hat wenig Anreiz zur Zusammenarbeit.
Zwangsvollstreckung
Letztendlich kann der Hausbesitzer der Bank auch nach dem Verkauf Geld schulden, um die Differenz zwischen dem, was ein Käufer zu zahlen bereit ist, und dem, was die Bank zu akzeptieren bereit ist, auszugleichen. Wenn Sie der Meinung sind, dass dies in Ihrer Situation der Fall sein könnte, könnte die Alternative die Zwangsvollstreckung sein. Wägen Sie diese Option jedoch sehr sorgfältig ab – obwohl ein Leerverkauf nicht gut für Ihre Kreditwürdigkeit ist, ist eine Zwangsvollstreckung noch schlimmer.
Neben den Herausforderungen bei der Verkaufsabwicklung, der Möglichkeit, nach dem Verkauf Geld zu schulden und der Wahrscheinlichkeit, dass Ihre Kreditwürdigkeit einbricht, müssen auch Steuern berücksichtigt werden. Aus steuerlicher Sicht kann die Differenz zwischen dem Verkaufspreis des Eigenheims und dem Restbetrag der Hypothek als Einkommen angesehen werden. Die Zahlung der Steuer oder der Nachweis, dass Sie zahlungsunfähig und damit steuerfrei waren, sind Punkte, die behandelt werden müssen, denn aus steuerlicher Sicht gilt ein Leerverkauf als Schuldenerlass.
Die Möglichkeiten, den Ärger eines Leerverkaufs zu vermeiden, sind begrenzt. Das ideale Szenario besteht darin, weiterhin im Haus zu leben und die Hypothek zu bezahlen, bis sich der Immobilienmarkt verbessert und das Haus zu einem Preis verkauft werden kann, der den Restbetrag der Hypothek abdeckt. Andere zu erwägende Optionen sind die Aufnahme eines Mitbewohners, um die Rechnungen zu bezahlen, oder der Umzug in eine Wohnung und die Vermietung des Hauses.
Die Quintessenz
Der beste Weg, die Wahrscheinlichkeit zu minimieren, dass Sie auf dem Kopf stehen, besteht darin, die kleinste Hypothek, die Sie finden können, aufzunehmen und sie so schnell wie möglich abzubezahlen. Diese Anstrengung beginnt mit dem Kauf eines Eigenheims, das Sie sich tatsächlich leisten können, bei dem es sich um eine völlig andere Immobilie handeln kann als die, in die Sie sich zugehörig fühlen.
Kluge und vorsichtige Eigenheimkäufer leisten eine beträchtliche Anzahlung, die es ihnen ermöglicht, den Abschluss einer privaten Hypothekenversicherung (PMI) zu vermeiden und genügend Eigenheimkapital bereitzustellen, um einen Puffer zu haben, wenn der Eigenheimwert sinkt. Darüber hinaus sollten Sie durch die Aufnahme einer kleinen Hypothek in der Lage sein, Nachzahlungen zu leisten und in kürzerer Zeit aus der Schuldenlast herauszukommen. Schließlich machen zusätzliche Zahlungen die Wahrscheinlichkeit, dass Sie bei Ihrer Hypothek „auf dem Kopf“ stehen, viel unwahrscheinlicher.