Abschnitt 1250

Was ist Abschnitt 1250?

Abschnitt 1250 des United States Internal Revenue Code ist eine Regel, die festlegt, dass der IRS einen Gewinn aus dem Verkauf abgeschriebener Immobilien als ordentliches Einkommen besteuert, wenn die kumulierte Abschreibung die nach der linearen Methode berechnete Abschreibung übersteigt.

§ 1250 basiert den fälligen Steuerbetrag auf der Art der Immobilie – ob es sich um Wohn- oder Nichtwohnimmobilien handelt – und berücksichtigt auch, wie viele Monate der Antragsteller die fragliche Immobilie besaß.

Die Grundlagen von Abschnitt 1250

§ 1250 befasst sich mit der Besteuerung von Gewinnen aus dem Verkauf von abschreibungsfähigen Immobilien wie Geschäftsgebäuden, Lagerhäusern, Scheunen, Mietobjekten und deren Bauteilen zu einem ordentlichen Steuersatz. Allerdings fallen materielle und immaterielle persönliche Güter sowie Grundstücke nicht unter diese Steuerregelung.

§ 1250 ist hauptsächlich anwendbar, wenn ein Unternehmen seine Immobilien nach der beschleunigten Abschreibungsmethode abschreibt, was im Vergleich zur linearen Methode zu größeren Abzügen im frühen Leben eines realen Vermögenswerts führt. Abschnitt 1250 besagt, dass der IRS die Differenz zwischen der tatsächlichen Abschreibung und der linearen Abschreibung als ordentliches Einkommen besteuert, wenn eine Immobilie zu einem Kaufpreis verkauft wird, der einen steuerpflichtigen Gewinn erzeugt, und der Eigentümer die Immobilie nach der beschleunigten Abschreibungsmethode abschreibt.

Da der IRS die Eigentümer verpflichtet, alle Immobilien nach 1986 nach der linearen Methode abzuschreiben, ist die Behandlung von Gewinnen als ordentliches Einkommen gemäß Abschnitt 1250 ein relativ seltenes Ereignis. Veräußert ein Eigentümer die Liegenschaft als Schenkung im Todesfall, verkauft sie im Rahmen eines gleichartigen Tauschs oder veräußert sie auf andere Weise, so sind keine steuerpflichtigen Gewinne möglich.

Ein Anwendungsbeispiel von § 1250

Um ein reales Beispiel von Section 1250 in Aktion zu sehen, stellen Sie sich vor, ein Investor kauft eine Immobilie im Wert von 800.000 US-Dollar mit einer Nutzungsdauer von 40 Jahren. Fünf Jahre später macht dieser Investor nach der beschleunigten Abschreibungsmethode kumulierte Abschreibungskosten in Höhe von 120.000 US-Dollar geltend, was zu einer Kostenbasis von 680.000 US-Dollar führt.

Nehmen wir weiter an, dass dieser Investor die Immobilie für 750.000 US-Dollar entlädt, was zu einem steuerpflichtigen Gesamtgewinn von 70.000 US-Dollar führt. Aufgrund der Tatsache, dass die kumulierte lineare Abschreibung 100.000 USD beträgt (der Anfangspreis von 800.000 USD dividiert durch 40 Jahre, multipliziert mit fünf Nutzungsjahren), muss der Internal Revenue Service dann 20.000 USD der tatsächlichen Abschreibung, die die lineare Abschreibung übersteigt, besteuern de, als ordentliches Einkommen. Der IRS würde anschließend die vom Gesamtgewinn verbleibenden 50.000 USD zu den geltenden Kapitalertragsteuersätzen besteuern  .

Gemäß § 1250 ist die Wiedereinziehung von Gewinnen als ordentliches Einkommen auf den tatsächlichen Gewinn aus einem Immobilienverkauf beschränkt. Wenn der Investor in unserem Beispiel die Immobilie für 690.000 US-Dollar entladen würde und dadurch einen Gewinn von 10.000 US-Dollar erzielte, würde der Internal Revenue Service nur 10.000 US-Dollar als normales Einkommen kategorisieren, nicht die zusätzlichen 20.000 US-Dollar.