Vermeiden Sie die Kapitalertragsteuer beim Verkauf Ihrer Anlageimmobilien

Bei geschätzten Aktien können Sie Ihre Aktien über mehrere Jahre hinweg verkaufen, um die Kapitalgewinne zu verteilen. Leider wird Anlageimmobilien nicht der gleiche Luxus gewährt;Der gesamte Gewinnbetrag muss in dem Jahr, in dem die Immobilie verkauft wird, auf Ihre Steuern angerechnet werden, es gleichartigen “ Austauschanzuerkennen, können Veräußerungsgewinne durch den Kauf einer ähnlichen als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie abgegrenzt werden.

Verwalten des Verkaufsdatums

Sie können diese Steuerbelastung verringern, indem Sie das Jahr steuern, in dem Eigentum und Besitz aus Ihren Händen übergehen, und daher das Jahr, in dem Sie den Kapitalgewinn aus der Transaktion melden. Mit anderen Worten, Sie können den Eigentumsübergang auf ein Jahr festlegen, in dem Sie mit einer geringeren Steuerbelastung rechnen.

Nach Angaben des Internal Revenue Service (IRS) „können einige oder alle Nettokapitalgewinne mit 0% besteuert werden, wenn Ihr steuerpflichtiges Einkommen weniger als 80.000 USD beträgt.“Wenn Sie kein aktives Einkommen und nur ein minimales passives Einkommen haben, einschließlich des Gewinns aus dem Verkauf Ihrer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, können Sie daher vermeiden, Steuern auf Ihren minimalen Kapitalgewinn zu zahlen. Wenn Ihr Einkommen jedoch stabil ist und die Zahlung von Steuern auf den Gewinn unvermeidlich erscheint, sollten Sie die IRC Section 1031 Exchange in Betracht ziehen.

Der Abschnitt 1031 Exchange

Die Börse des IRS Code Section 1031 ermöglicht es einem Anleger, Immobilien, die für Investitionen gehalten werden, gegen andere als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zu tauschen, ohne dass eine unmittelbare Steuerschuld entsteht. Gemäß Abschnitt 1031 wird kein Gewinn oder Verlust erfasst, bis die neu erworbene Immobilie verkauft wird, wenn Sie Geschäfts- oder Anlageimmobilien ausschließlich gegen eine gleichartige Geschäfts- oder Anlageimmobilie austauschen.

Ab 2018 beschränkte persönlichem Eigentum, wie beispielsweise Kunstwerken, ist nicht mehr zulässig.3

Regeln und Vorschriften

IRS Code Section 1031 erlaubt nicht in allen Fällen die Umgehung von Kapitalertragsteuern. Beispielsweise wird der Umtausch von US-Immobilien gegen Immobilien in einem anderen Land nicht für den steuerbegünstigten Umtauschstatus qualifiziert. Darüber hinaus werden Gewerbetreibende, bei denen es sich um privat genutzte Immobilien handelt, wie der Tausch einer persönlichen Wohnung gegen eine Mietimmobilie, nicht steuerbegünstigt behandelt. Kommt es schließlich zu einem Tausch zwischen verbundenen Parteien und veräußert eine der Parteien die getauschte Immobilie innerhalb von zwei Jahren, wird die getauschte Immobilie steuerpflichtig.

Für steuerliche Zwecke wird die Basis der alten Immobilie auf die neue Immobilie übertragen. Dies ist wichtig zu verstehen, denn die fälligen Steuern werden nicht erlassen, sondern nur bis zum Verkauf der neuen Immobilie verschoben. Um den Austausch nach Abschnitt 1031 beim Internal Revenue Service zu erfassen, ist es wichtig, das Formular 8824 mit der Steuererklärung für das Jahr des gleichartigen Austauschs sowie für jedes der zwei Jahre nach dem Austausch einzureichen.

§ 1031 und Verluste

Ein steueraufgeschobener Umtausch ist auch möglich, wenn Sie Ihre als Finanzinvestition gehaltene Immobilie mit Verlust verkaufen. Zunächst müssen Sie feststellen, ob es sich bei dem Verlust um einen „steuerlichen Verlust“ oder nur um einen persönlichen Verlust handelt. Um als steuerlicher Verlust zu qualifizieren, muss Ihre angepasste Basis in der Immobilie höher sein als der Verkaufspreis der Immobilie. Ihre angepasste Basis berücksichtigt alle früheren Abschreibungsabzüge, die Sie vorgenommen haben (oder zulässig waren, aber nicht vorgenommen haben).

Nehmen wir zum Beispiel an, Sie haben ein Mietobjekt für 400.000 US-Dollar gekauft. In den letzten zehn Jahren haben Sie 100.000 Dollar an Abschreibungen auf das Gebäude vorgenommen. Ihre aktuelle angepasste Basis beträgt 300.000 USD. Wenn Sie Ihr Mietobjekt für 350.000 US-Dollar verkaufen, mag dies wie ein Verlust erscheinen, aber es ist in Wirklichkeit ein Gewinn von 50.000 US-Dollar für Steuerzwecke. Der Gewinn gilt als nicht erfasster Gewinn nach Abschnitt 1250 und wird mit einem Satz von 25 % besteuert. Sie könnten jedoch eine „gleichartige“ Immobilie kaufen, um zu vermeiden, dass Sie sofort Steuern auf Ihren 50.000-Dollar-Gewinn zahlen müssen.

Nehmen wir alternativ an, dass Sie dasselbe Haus für 250.000 US-Dollar verkaufen. Dies ist ein Steuerverlust von 50.000 US-Dollar zusätzlich zu einem persönlichen Verlust. Hat ein Austausch „gleicher Art“ noch Vorteile? Möglicherweise. Wenn Sie eine „ähnliche“ Immobilie für 250.000 US-Dollar kaufen, beträgt Ihre Basis für diese zweite Immobilie sofort 300.000 US-Dollar (Ihre angepasste Basis für die erste Immobilie). Dies würde Ihnen zugute kommen, wenn es Zeit ist, die zweite Immobilie zu verkaufen, da die Basis, von der Sie Abschreibungen abziehen, höher ist.

Vollständig steuerbegünstigter Austausch

Damit eine steuerbegünstigte Tauschtransaktion nach § 1031 erfolgen kann, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein:

• Die Eigenschaft muss „gleichartig“ sein: Eigenschaften sind gleichartig, wenn sie von gleicher Art oder Beschaffenheit sind, auch wenn sie sich in Qualität oder Qualität unterscheiden.
• Die Immobilie muss einen geschäftlichen oder investitionsbezogenen Bezug aufweisen: Tauschvermögen muss für produktive Geschäfts- oder Investitionszwecke gehalten und für denselben Zweck gehandelt werden. Beispielsweise darf eine getauschte Immobilie nicht primär zum Weiterverkauf gehalten werden.
• Die neue Immobilie muss innerhalb von 45 Tagen identifiziert werden: Die im Austausch gegen eine bestehende Immobilie zu erhaltende neue Immobilie muss dem Verkäufer innerhalb von 45 Tagen nach der ersten Übertragung schriftlich bekannt gegeben werden.
• Die Übertragung muss innerhalb des 180-Tage-Fensters erfolgen: Die gleichartige Immobilie muss an einem dieser beiden Daten (je nachdem, was früher eintritt) eingegangen sein: innerhalb der 180-Tage-Frist nach der Eigentumsübertragung oder bis zumFälligkeitsdatumder Steuererklärung (einschließlich Verlängerungen) für das Jahr der Eigentumsübertragung.

Teilweise steuerbegünstigter Umtausch

Um vollständig steuerbegünstigt zu sein, muss der Tausch ausschließlich ein Tausch von gleichartigem Eigentum sein. In einer perfekten Welt ist die Suche nach einer Immobilie mit demselben Handelswert ideal für die Börse nach Abschnitt 1031. Es ist jedoch schwierig, einen gleichwertigen Austausch zu finden, und in vielen Fällen muss eine Partei zusätzliches Geld einwerfen, um den Deal fair zu gestalten. Diese zusätzliche Eigenschaft oder das zusätzlich erhaltene Geld wird als “ Boot “ bezeichnet, und dieser Gewinn wird bis zur Höhe des erhaltenen Boot besteuert.

Wenn es Hypotheken auf beiden Eigenschaften sind die Hypotheken verrechnet. Die Partei, die die größere Hypothek aufgibt und die kleinere Hypothek erhält, behandelt den Überschuss als Boot.

Die Quintessenz

Die gestiegenen Immobilienverkäufe haben es vielen Menschen ermöglicht, von der Bundesregierung eine günstige steuerliche Behandlung zu erhalten. Dadurch sind enorme Steuereinnahmen verloren gegangen. Vorerst bleibt § 1031 der Austausch von Immobilien bestehen.(Wie oben besprochen, wurden sie ab 2018 für andere Arten von Immobilien wie Sammlerstücke, Flugzeuge, Franchiserechte und schwere Geräte eliminiert.) Besprechen Sie Ihre Pläne wie immer mit einem Steuerberater, wenn Sie eine Mietimmobilie haben Sie planen zu verkaufen, um zu erfahren, welche Regeln für Ihre Situation gelten.