Vermeiden Sie Kapitalertragssteuern auf Ihren Verkauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

Mit geschätzten Aktien können Sie Ihre Aktien über mehrere Jahre verkaufen, um die Kapitalgewinne zu verteilen. Leider erhalten Investmentimmobilien nicht den gleichen Luxus. Der gesamte Gewinnbetrag muss in dem Jahr, in dem die Immobilie verkauft wird, auf Ihre Steuern angerechnet werden, es ähnlichen “ Umtauschzu erkennen, können Kapitalgewinne durch den Kauf einer ähnlichen als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie abgegrenzt werden.

Verkaufsdatum verwalten

Sie können diese Steuerbelastung verringern, indem Sie das Jahr steuern, in dem Eigentum und Besitz aus Ihren Händen übergehen, und daher das Jahr, in dem Sie den Kapitalgewinn aus der Transaktion melden. Mit anderen Worten, Sie können die Übertragung des Eigentums auf ein Jahr festlegen, in dem Sie eine geringere Steuerbelastung erwarten.

Laut dem Internal Revenue Service (IRS) „kann ein Teil oder der gesamte Nettokapitalgewinn mit 0% besteuert werden, wenn Ihr zu versteuerndes Einkommen weniger als 80.000 USD beträgt.“Wenn Sie kein aktives Einkommen und nur ein minimales passives Einkommen haben, einschließlich des Gewinns aus dem Verkauf Ihrer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, können Sie daher vermeiden, Steuern auf Ihren minimalen Kapitalgewinn zu zahlen. Wenn Ihr Einkommen jedoch stabil ist und die Zahlung von Steuern auf den Gewinn unvermeidlich erscheint, sollten Sie die Verwendung der IRC Section 1031-Börse in Betracht ziehen.

Die Section 1031 Exchange

Die IRS Code Section 1031-Börse ermöglicht es einem Anleger, zur Anlage gehaltene Immobilien gegen andere als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zu tauschen, ohne dass eine unmittelbare Steuerschuld entsteht. Wenn Sie gemäß Abschnitt 1031 Geschäfts- oder als Finanzinvestition gehaltene Immobilien ausschließlich gegen eine ähnliche Geschäfts- oder als Finanzinvestition gehaltene Immobilie tauschen, wird kein Gewinn oder Verlust erfasst, bis die neu erworbene Immobilie verkauft wird.

Ab 2018beschränkte das persönlichem Eigentum wie Kunstwerken ist nicht mehr gestattet.3

Regeln und Vorschriften

IRS Code Section 1031 erlaubt nicht in allen Fällen die Vermeidung von Kapitalertragssteuern. Beispielsweise wird der Umtausch von US-Immobilien gegen Immobilien in einem anderen Land nicht für den Status eines steuerlich latenten Umtauschs qualifiziert. Darüber hinaus werden Geschäfte mit Immobilien, die für persönliche Zwecke genutzt werden, wie beispielsweise der Austausch eines persönlichen Wohnsitzes gegen ein Mietobjekt, nicht steuerlich latent behandelt. Wenn schließlich ein Austausch zwischen verbundenen Parteien stattfindet und eine der Parteien das ausgetauschte Eigentum innerhalb von zwei Jahren anschließend veräußert, unterliegt das ausgetauschte Eigentum der Steuer.

Für Steuerberichtszwecke wird die Basis der alten Immobilie auf die neue Immobilie übertragen. Dies ist wichtig zu verstehen, da die fälligen Steuern nicht vergeben werden, sondern einfach bis zum Verkauf der neuen Immobilie verschoben werden. Um den Austausch gemäß Abschnitt 1031 beim Internal Revenue Service aufzuzeichnen, ist es wichtig, das Formular 8824 mit der Steuererklärung für das Jahr des gleichartigen Austauschs sowie für jedes der zwei Jahre nach dem Austausch einzureichen.

§ 1031 und Verluste

Ein steuerlich latenter Umtausch ist auch möglich, wenn Sie Ihre als Finanzinvestition gehaltene Immobilie mit Verlust verkaufen. Zunächst müssen Sie feststellen, ob es sich bei dem Verlust um einen „Steuerverlust“ oder nur um einen persönlichen Verlust handelt. Um als Steuerverlust eingestuft zu werden, muss Ihre angepasste Basis in der Immobilie höher sein als der Verkaufspreis der Immobilie. Ihre angepasste Basis berücksichtigt alle vorherigen Abschreibungen, die Sie vorgenommen haben (oder die zulässig waren, aber nicht berücksichtigt wurden).

Nehmen wir zum Beispiel an, Sie haben ein Mietobjekt für 400.000 US-Dollar gekauft. In den letzten zehn Jahren haben Sie 100.000 US-Dollar an Abschreibungen für das Gebäude vorgenommen. Ihre derzeit bereinigte Basis beträgt 300.000 US-Dollar. Wenn Sie Ihr Mietobjekt für 350.000 US-Dollar verkaufen, scheint dies ein Verlust zu sein, aber es ist tatsächlich ein Gewinn von 50.000 US-Dollar für Steuerzwecke. Der Gewinn wird als nicht erfasster Gewinn gemäß Abschnitt 1250 betrachtet und mit einem Steuersatz von 25% besteuert. Sie könnten jedoch eine „ähnliche“ Immobilie kaufen, um zu vermeiden, dass Sie sofort Steuern auf Ihren Gewinn von 50.000 USD zahlen.

Nehmen wir alternativ an, Sie verkaufen dasselbe Haus für 250.000 US-Dollar. Dies ist ein Steuerverlust von 50.000 USD zusätzlich zu einem persönlichen Verlust. Gibt es noch einen Vorteil für einen „ähnlichen“ Austausch? Möglicherweise. Wenn Sie eine „ähnliche“ Immobilie für 250.000 USD kaufen, beträgt Ihre Basis in dieser zweiten Immobilie sofort 300.000 USD (Ihre angepasste Basis in der ersten Immobilie). Dies würde Ihnen zugute kommen, wenn es Zeit ist, die zweite Immobilie zu verkaufen, da die Basis, von der Sie Abschreibungen abziehen, höher ist.

Vollständig steuerlich latenter Umtausch

Damit eine steuerlich latente Section 1031-Umtauschtransaktion stattfinden kann, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein:

• Die Eigenschaft muss „gleichartig“ sein: Eigenschaften sind gleichartig, wenn sie von gleicher Art oder Charakter sind, auch wenn sie sich in Grad oder Qualität unterscheiden.
• Die Immobilie muss mit dem Geschäft oder der Investition verbunden sein: Die ausgetauschte Immobilie muss für produktive Geschäfts- oder Investitionszwecke gehalten und für dieselbe Nutzung gehandelt werden. Beispielsweise darf eine umgetauschte Immobilie nicht primär zum Weiterverkauf gehalten werden.
• Die neue Immobilie muss innerhalb von 45 Tagen identifiziert werden: Die neue Immobilie, die im Austausch gegen eine bestehende Immobilie erhalten werden soll, muss dem Verkäufer innerhalb von 45 Tagen nach der ersten Übertragung schriftlich identifiziert werden.
• Die Übertragung muss innerhalb des 180-Tage-Fensters erfolgen: Die gleichartige Immobilie muss bis zu einem dieser beiden Daten (je nachdem, welcher Zeitpunkt früher eintritt) eingegangen sein: innerhalb des Zeitraums von 180 Tagen nach der Übertragung der Immobilie oder bis zumFälligkeitsdatumder Steuererklärung (einschließlich Verlängerungen) für das Jahr, in dem die Immobilie übertragen wird.

Teilweise steuerlich latenter Umtausch

Um vollständig steuerlich latent zu sein, muss der Umtausch ausschließlich ein Umtausch von gleichartigem Eigentum sein. In einer perfekten Welt ist die Suche nach einer Immobilie mit demselben Handelswert ideal für die Section 1031-Börse. Es ist jedoch schwierig, einen gleichberechtigten Austausch zu finden, und in vielen Fällen muss eine Partei zusätzliches Geld einwerfen, um den Deal fair zu gestalten. Diese zusätzliche Eigenschaft oder das zusätzlich erhaltene Geld wird als “ Boot “ bezeichnet, und dieser Gewinn wird bis zur Höhe des erhaltenen Boot besteuert.

Wenn es Hypotheken auf beiden Eigenschaften sind die Hypotheken verrechnet. Die Partei, die die größere Hypothek aufgibt und die kleinere Hypothek erhält, behandelt den Überschuss als Stiefel.

Das Fazit

Die gestiegenen Immobilienverkäufe haben es vielen Menschen ermöglicht, von der Bundesregierung eine günstige steuerliche Behandlung zu erhalten. Infolgedessen sind enorme Steuereinnahmen verloren gegangen. Vorerst bleiben § 1031 Börsen für Immobilien bestehen.(Wie oben erläutert, wurden sie ab 2018 für andere Arten von Immobilien wie Sammlerstücke, Flugzeuge, Franchise-Rechte und schweres Gerät eliminiert.) Besprechen Sie Ihre Pläne wie immer mit einem Steuerberater, wenn Sie ein Mietobjekt haben Sie planen zu verkaufen, um zu erfahren, welche Regeln für Ihre Situation gelten.