Abschnitt 1031
Was ist Abschnitt 1031?
Abschnitt 1031 ist eine Bestimmung des Internal Revenue Code (IRC), die es einem Unternehmen oder den Eigentümern von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien erlaubt, Bundessteuern auf einige Immobilienbörsen zu verschieben.
Die Rückstellung wird von Anlegern in Anspruch genommen, die eine Immobilie verkaufen und den Erlös in eine oder mehrere andere Immobilien reinvestieren. Es steht Käufern oder Verkäufern von Eigenheimen nicht zur eigenen Nutzung zur Verfügung.
Qualifizierende Abschnitt 1031-Börsen werden 1031-Börsen, gleichartige Börsen oder Starker-Börsen genannt. Abschnitt 1031 wird manchmal als Starker Loophole bezeichnet.
Die zentralen Thesen
- Gemäß Abschnitt 1031 können Anleger in Geschäftsimmobilien Steuern auf die Gewinne verkaufter Immobilien aufschieben, um Bargeld für den Kauf anderer Immobilien zu beschaffen.
- Es wird manchmal als Starker Loophole bezeichnet, da Verkauf und Kauf nicht gleichzeitig erfolgen müssen, um sich für die Steuerstundung zu qualifizieren.
- Die Leistung gemäß Abschnitt 1031 steht Verkäufern oder Käufern von Eigenheimen nicht zur Verfügung.
Abschnitt 1031 verstehen
Der Name Starker Loophole ist dem Gesetz beigefügt, seit ein Gerichtsurteil von 1979 feststellte, dass eine Vereinbarung zum Austausch von Eigentum innerhalb bestimmter Fristen im Wesentlichen einer gleichzeitigen Eigentumsübertragung gleichkommt.
Früher war das Schlupfloch viel großzügiger definiert. Vor dem 31. Dezember 2017 konnte als gleichartiges Eigentum ein breites Spektrum an realem und materiellem persönlichen Eigentum gelten, das zu Geschäfts- oder Investitionszwecken gehalten wurde, einschließlich Franchise, Kunst, Ausrüstung, Handelsbestände, Wertpapiere, Partnerschaftsbeteiligungen, Treuhandzertifikate, und wirtschaftliche Interessen.
Für 1031 nach dem 31.12.2017 abgeschlossene Börsen sind ausschließlich Geschäfts- oder Anlageimmobilien zulässig.
Regeln für die Verwendung von Abschnitt 1031
§ 1031 verschiebt die Steuer auf fristgerecht abgeschlossene Swaps von gleichartigen Immobilien. Es gibt eine Reihe wichtiger Schritte zu einem richtig strukturierten 1031-Austausch:
- Die mit dem Erlös erworbene Immobilie muss gleichartig sein.
- Die Steuer muss für jeden „Boot“ im Jahr des Austauschs 1031 entrichtet werden. Ein Stiefel ist ein Mehrwert für den Swap, der keine Immobilie ist.
- Nach dem Verkauf der Geschäfts- oder Anlageimmobilien müssen gleichartige Immobilien innerhalb von 45 Tagen identifiziert und innerhalb von 180 Tagen erworben werden.
Über gleichartige Immobilien
§ 1031 definiert gleichartige Immobilien als Immobilien, die zur produktiven Nutzung in einem Gewerbe oder Geschäft oder zu Anlagezwecken gehalten werden.§ 1031 verschiebt die Steuer, wenn diese Immobilie in einer ordnungsgemäß strukturierten 1031-Börse gegen gleichartige Immobilien getauscht wird, die weiterhin für die produktive Nutzung in einem Gewerbe oder Unternehmen oder für Investitionen gehalten werden.
Über den „Boot“
Abschnitt 1031 erlaubt es einem Anleger, zusätzlich zu den getauschten gleichartigen Immobilien Bargeld oder andere nicht gleichartige Vermögenswerte zu geben oder zu erhalten. Solche Ergänzungen zum Deal, wenn sie in einem 1031-Austausch gegeben oder empfangen werden, werden als „Boot“ bezeichnet.
Um sich zu qualifizieren, muss der Anleger den Erlös aus dem Immobilienverkauf innerhalb von 180 Tagen bzw. dem Fälligkeitsdatum der Steuererklärung für die neue Immobilieninvestition verwenden.
Der Boot löst im Börsenjahr steuerpflichtige Gewinne oder Verluste aus. Der steuerpflichtige Betrag, der nicht nach § 1031 aufgeschoben wird, ist der Betrag des Stiefels.
Der nach § 1031 aufgeschobene steuerpflichtige Betrag ist der Veräußerungsgewinn oder -verlust aus der ausgetauschten gleichartigen Immobilie.
Zeitpunkt des Austauschs
§ 1031 räumt einem Steuerpflichtigen, der Geschäfts- oder Anlageimmobilien verkauft, 45 Kalendertage nach dem Abschluss ein, um bis zu drei (und unter bestimmten Umständen vier oder mehr) gleichartige Ersatzimmobilien zu identifizieren.
Der Ersatz muss erworben und der Austausch 1031 bis zum früheren von 180 Kalendertagen oder dem Fälligkeitsdatum (mit Verlängerungen) der Steuererklärung des Steuerpflichtigen abgeschlossen sein.
Meldung einer 1031-Börse
Auch wenn die Steuer aufgeschoben und kein Gewinn oder Verlust erfasst wird, muss der 1031-Umtausch auf demFormular 8824, Like-Kind Exchanges, gemeldet werden. In den Anweisungen des Formulars wird erläutert, wie die Einzelheiten des Austauschs 1031 gemeldet werden.
Der aus dem Stiefel erfasste Gewinn wird auf Formular 8949, Anhang D ( Formular 1040 ) bzw. Formular 4797 gemeldet. Wenn Abschreibungen vorgenommen werden müssen, muss dieser erfasste Gewinn möglicherweise als ordentlicher Ertrag ausgewiesen werden.