Sekundärer Hypothekenmarkt

Was ist der sekundäre Hypothekenmarkt?

Der sekundäre Hypothekenmarkt ist ein Marktplatz, auf dem Wohnungsbaudarlehen und Dienstleistungsrechte zwischen Kreditgebern und Investoren gekauft und verkauft werden. Ein großer Prozentsatz der neu begebenen Hypotheken wird von den Kreditgebern, die sie begeben, auf diesem Sekundärmarkt verkauft, wo sie in hypothekenbesicherte Wertpapiere verpackt und an Anleger wie Pensionsfonds, Versicherungsgesellschaften und Hedgefonds verkauft werden.

Der sekundäre Hypothekenmarkt ist extrem groß und liquide und trägt dazu bei, dass Kredite allen Kreditnehmern an allen geografischen Standorten gleichermaßen zur Verfügung stehen.

Sekundärer Hypothekenmarkt erklärt

Einige Spieler nehmen an dem sekundären Hypothekenmarkt: Hypothek Urheber, Hypotheken – Aggregatoren (securitizers) und Investoren.

Wenn eine Person einen Wohnungsbaukredit aufnimmt, wird der Kredit von einem Finanzinstitut, in der Regel einer Bank, gezeichnet, finanziert und bedient. Banken, die als Hypothekengeber bekannt sind, verwenden ihre eigenen Mittel, um das Darlehen zu vergeben, aber sie können nicht riskieren, dass das Geld irgendwann ausgeht. Daher verkaufen sie das Darlehen häufig auf dem Sekundärmarkt, um ihre verfügbaren Mittel aufzufüllen, damit sie weiterhin anbieten können Finanzierung an andere Kunden. Je nach Größe und Ausgereiftheit kann ein Hypothekengeber Hypotheken für einen bestimmten Zeitraum aggregieren, bevor er das gesamte Paket verkauft; es könnte auch einzelne Kredite verkaufen, sobald sie vergeben wurden.

Das Darlehen oder die Darlehen werden oft an große Aggregatoren verkauft. Der Aggregator verteilt dann Tausende ähnlicher Kredite in einem hypothekenbesicherten Wertpapier (MBS). Nachdem ein MBS gegründet wurde (und manchmal bevor es gebildet wird, abhängig von der Art des MBS), wird es an einen Wertpapierhändler verkauft. Dieser Händler, oft ein Wall-Street-Maklerunternehmen, verpackt den MBS auf verschiedene Weise und verkauft ihn an Anleger, die oft nach einkommensorientierten Instrumenten suchen. Diese Investoren haben keine Kontrolle über die Hypotheken, aber sie erhalten die Zinserträge aus den Rückzahlungen der Kreditnehmer.

Geschichte des Hypotheken-Zweitmarktes

Vor der Etablierung des Sekundärmarktes verfügten nur größere Banken über die umfangreichen Mittel, die erforderlich waren, um die Mittel für die Laufzeit des Kredits, in der Regel 15 bis 30 Jahre, bereitzustellen. Aus diesem Grund war es für potenzielle Eigenheimkäufer schwieriger, Hypothekengeber zu finden. Da zwischen den Hypothekengebern weniger Wettbewerb herrschte, konnten sie höhere Zinsen verlangen.

Der Charter Act von 1968 löste dieses Problem, indem er  Fannie Mae  und  Freddie Mac gründete, die zwei Jahre später tatsächlich ihren Betrieb aufnahm. Diese staatlich geförderten Unternehmen fungierten als Aggregatoren, die Bankhypotheken kaufen und an andere Investoren weiterverkaufen konnten. Anstatt die Kredite einzeln weiterzuverkaufen, wurden sie zu hypothekenbesicherten Wertpapieren gebündelt, was bedeutet, dass ihr Wert durch den Wert des zugrunde liegenden Kreditbündels besichert oder unterlegt ist.

Wettbewerb und Risiko auf dem Hypotheken-Zweitmarkt

Wettbewerb und Risiko sind immer im Spiel, wenn private Investoren Hypothekendarlehen auf den Hypotheken-Zweitmarkt bringen, weil die privaten Investoren beginnen, Hypothekenzinsen und -gebühren zu treiben. Das bedeutet, wenn Sie eine niedrige Kreditwürdigkeit haben  und einen Kredit suchen, können Sie als riskant wahrgenommen werden, sodass sie höhere Zinsen und Gebühren verlangen können.

Nach der Subprime-Hypothekenkrise wurden einzelne Anleger nicht mehr bereit, ihr Kapital in hypothekenbesicherten Wertpapieren mit niedrigen Zinsen zu riskieren. Die Bundesregierung musste dann eingreifen, um die Lücke auf dem Sekundärhypothekenmarkt zu schließen. Dies verhinderte, dass die Preise in die Höhe schossen, bis sich kaum jemand ein Eigenheim leisten konnte.