Sandwichmiete
Was ist ein Sandwich-Leasing?
Ein Sandwich-Leasing ist ein Mietvertrag, bei dem eine Partei eine Immobilie von einem Makler mietet, der wiederum die Immobilie vom Eigentümer mietet.
Ein Sandwich-Leasing ist ein Mietvertrag, bei dem der Leasinggeber (Vermieter) einer Immobilie auch Leasingnehmer ist – die Immobilie wird vom ursprünglichen Eigentümer gepachtet.
So funktioniert ein Sandwich-Leasing
Ein Sandwich-Leasing bezieht sich auf eine Situation, in der eine Partei eine Immobilie von einem Eigentümer mietet und diese Immobilie anschließend an eine andere Partei vermietet. Ein Sandwich-Leasing wird von manchen als vorteilhafte Strategie für kapitalschwache Investoren angesehen, um auf den Immobilienmärkten Fuß zu fassen, da ein Investor einen Sandwich-Leasing ohne Geld und ohne Beteiligung einer Bank initiieren kann. Diese Strategie kann jedoch ein riskantes und arbeitsintensives Unterfangen sein.
Investoren, die nach Mietmöglichkeiten für Sandwiches suchen, müssen versierte Kommunikatoren und Verhandlungsführer sein, um erstens einen Mietvertrag mit einem Immobilieneigentümer zu identifizieren und abzuschließen und zweitens einen Vertrag mit einem eigenen Mieter zu identifizieren und abzuschließen. Neben der Investition von Zeit, die erforderlich ist, um Sandwich-Leasing rentabel zu machen, ist es nicht ungewöhnlich, dass der Mittelständler durch Instandhaltungs- und Hausverwaltungsarbeit auch Schweißkapital in die Immobilie investiert.
Die zentralen Thesen
- Der Name Sandwich leitet sich von einem Makler ab, der als Leasinggeber und Leasingnehmer einer Immobilie fungiert.
- Investoren, die als „Sandwich-Lease“-Agenten erscheinen, können sich in riskanten Situationen mit erheblichen finanziellen Kosten wiederfinden.
- Diejenigen mit niedrigen Kreditkosten und umfangreichen Leasingnetzwerken können Sandwich-Leasing als sehr profitabel empfinden
- Für Eigentümer ist ein Sandwich-Leasing eine Option, wenn sie nicht unter finanziellem Verkaufsdruck stehen und kein Interesse daran haben, die Immobilie selbst als Leasinggeber zu betreiben.
- Der Makler von Sandwich-Mietverträgen kann oft sowohl vom laufenden Mietvertrag als auch vom Verkauf der Immobilie nach Abschluss profitieren.
Beispiel für Sandwich-Leasing
Alice, eine Hausbesitzerin, hat Probleme, ein Haus zu verkaufen, in dem sie nicht mehr lebt, weil sich der Immobilienmarkt in der Nachbarschaft verlangsamt. Alice steht nicht unter finanziellem Druck, dieses Haus zu verkaufen, und ist nicht daran interessiert, es zu vermieten und als Vermieterin zu fungieren.
Brynne schlägt Alice einen Sandwich-Leasingvertrag vor und bietet an, das Haus für fünf Jahre zu mieten, mit der Option, das Haus zu jedem Zeitpunkt während des Mietvertrags zu einem festgelegten Preis von 200.000 US-Dollar zu kaufen.
Alice stimmt dem Deal zu, bei dem Brynne monatlich 1000 Dollar Miete zahlen muss. Ein Teil dieser monatlichen Miete in Höhe von 200 USD wird auf den endgültigen Kaufpreis angerechnet, wenn Brynne sich zum Kauf entscheidet. Darüber hinaus verpflichtet sich Brynne, eine einmalige Optionsgebühr von 2.500 USD zu zahlen, um die Vereinbarung zu initiieren, die später auch auf den Kaufpreis von Brynne angewendet wird.
Brynne wiederum schließt einen Mietvertrag mit Carl ab, der das Haus bezieht. Carl ist auch daran interessiert, dieses Haus zu leasen, und so weist sein fünfjähriger Pachtvertrag einige ähnliche Merkmale wie der von Brynne auf. Carl mietet das Haus jedoch für 1500 US-Dollar pro Monat mit der Option, das Haus jederzeit vor Ablauf der Fünfjahresfrist für 250.000 US-Dollar zu kaufen.
Ähnlich wie in Brynnes Vereinbarung werden 200 US-Dollar von Carls monatlicher Miete auf den späteren Kaufpreis angerechnet. Er zahlt auch eine Optionsgebühr von 3000 US-Dollar, die auf seinen Kaufpreis angewendet werden kann, wenn er sich für den Kauf entscheidet. Als Carl das Haus nach fünf Jahren endlich kauft, verdient Alice ihren vollen Preis für das Grundstück und Brynne profitiert von der Differenz.