Umgekehrter Austausch
Was ist ein umgekehrter Austausch?
Ein umgekehrter Tausch ist eine Art von Immobilientausch, bei dem zuerst die Ersatzimmobilie erworben und dann die aktuelle Immobilie veräußert wird. Eine umgekehrte Börse wurde geschaffen, um Käufern beim Kauf einer neuen Immobilie zu helfen, bevor sie gezwungen sind, eine aktuelle Immobilie einzutauschen oder zu verkaufen. Dies kann es dem Verkäufer ermöglichen, eine aktuelle Immobilie zu halten, bis ihr Marktwert steigt, wodurch auch ihr eigenes Timing für den Verkauf zur Gewinnmaximierung erhöht wird.
Die zentralen Thesen
- Eine umgekehrte Börse ist eine Immobilienbörse, bei der eine Ersatzimmobilie ohne den Verkauf einer derzeit gehaltenen Immobilie gekauft wird.
- Reverse Exchanges unterscheiden sich von verzögerten Exchanges, bei denen die Ersatzimmobilie nach dem Verkauf der aktuell gehaltenen Immobilie erworben werden muss.
- Umtauschregeln „gleicher Art“ gelten in der Regel nicht für umgekehrte Umtausche.
- Reverse Exchanges gelten nur für 1031 Immobilien und sind nur dann zulässig, wenn Investoren die finanziellen Mittel für den Neukauf haben.
Wie funktioniert ein umgekehrter Austausch
Standardmäßige Umtauschregeln für ähnliche Art gelten normalerweise nicht für umgekehrte Umtausche. Solche Regeln ermöglichen es einem Immobilieninvestor in der Regel, die Zahlung der Kapitalertragsteuer auf eine von ihm verkaufte Immobilie einzustellen, solange der Gewinn aus diesem Verkauf für den Kauf einer „gleichartigen“ Immobilie verwendet wird. Der IRS hat eine Reihe von Safe-Harbor-Regeln geschaffen, die eine gleichartige Behandlung ermöglichen, solange entweder die aktuelle oder die neue Immobilie in einer qualifizierten Tauschunterkunftsvereinbarung (QEAA) gehalten wird. Darüber hinaus kann der Investor bereits im Besitz befindliche Immobilien nicht als Ersatz für die aufgegebene Immobilie verwenden.
Reverse Exchanges gelten nur für Property nach Abschnitt 1031, daher wird es auch als 1031 Exchange bezeichnet. Immobilien nach Abschnitt 1031 sind Immobilien, die Unternehmen oder Personen mit qualifizierten Organisationen austauschen, um die Zahlung von Steuern auf alle Gewinne aus ihrem Verkauf aufzuschieben. Es ist jedoch nicht so einfach, dass ein einzelner Steuerzahler eine Immobilie kauft, sie verkauft und dann den Gewinn verwendet, um eine andere Immobilie zu kaufen. Stattdessen muss es einen festgelegten Standard für den Austausch sowie die Anwesenheit eines 1250 sind für diese Art von Transaktion nicht geeignet.
Eine „1031-Immobilie“ hat ihren Namen von Abschnitt 1031 des US-amerikanischen Internal Revenue Code, der es Anlegern ermöglicht, die Zahlung von Kapitalertragssteuern beim Verkauf und Kauf von Anlageimmobilien zu vermeiden.
Besondere Überlegungen
Einer der wichtigsten Aspekte eines erfolgreichen Rücktauschs hängt davon ab, dass der Anleger über die finanziellen Mittel für den Neukauf verfügen muss. Da die neue Immobilie zum Zeitpunkt des Tausches noch nicht aufgegeben wurde, muss der Investor in der Lage sein, die neue Immobilie ohne den vollständigen Verkauf der alten Immobilie vollständig zu finanzieren. Der Erwerb der neuen Immobilie kann mit einem Kreditgeber erleichtert werden, obwohl nur bestimmte Kreditgeber bereit und in der Lage sind, mit einem Reverse-Exchange-Investor zusammenzuarbeiten.
Anforderungen für umgekehrte Börsen
Im Allgemeinen gilt für Immobilien an umgekehrten Börsen eine maximale Haltedauer, die in der Regel durchschnittlich etwa 180 Tage beträgt. Das Gegenteil eines Reverse Exchange ist der verzögerte oder aufgeschobene Austausch, bei dem ein Tauscher zunächst Eigentum durch Handel oder Verkauf aufgeben muss, bevor er eine neue Immobilie erwirbt.
Reverse Exchanges werden häufig in Fällen verwendet, in denen ein Immobilieninvestor den Verkauf einer neuen Immobilie abschließen muss, bevor er seine aktuelle Immobilie verkaufen kann. Fälle wie diese umfassen die unerwartete Entdeckung einer wünschenswerten neuen Immobilie, die innerhalb kurzer Zeit erworben werden muss, oder Situationen, in denen der Verkauf einer derzeit im Besitz befindlichen Immobilie unerwartet scheitert, sodass ein umgekehrter Tausch als potenzielle Lösung verbleibt, die es ermöglicht der Investor, den Kauf einer neuen Immobilie fortzusetzen.