Reverse Exchange
Was ist ein Reverse Exchange?
Eine umgekehrte Börse ist eine Art von Immobilienbörse, bei der die Ersatzimmobilie zuerst erworben und dann die aktuelle Immobilie weggehandelt wird. Ein umgekehrter Umtausch wurde geschaffen, um Käufern beim Kauf einer neuen Immobilie zu helfen, bevor sie gezwungen sind, eine aktuelle Immobilie zu handeln oder zu verkaufen. Dies kann es dem Verkäufer ermöglichen, eine aktuelle Immobilie zu halten, bis ihr Marktwert steigt, wodurch sich auch sein eigener Zeitpunkt für den Verkauf mit maximalem Gewinn erhöht.
Die zentralen Thesen
- Eine umgekehrte Börse ist eine Immobilienbörse, bei der eine Ersatzimmobilie ohne den Verkauf einer derzeit gehaltenen Immobilie gekauft wird.
- Reverse-Umtausch unterscheidet sich von verzögertem Umtausch, bei dem die Ersatzimmobilie nach dem Verkauf der aktuell gehaltenen Immobilie gekauft werden muss.
- „Like-Art“ -Austauschregeln gelten normalerweise nicht für umgekehrte Umtauschvorgänge.
- Reverse Exchange gilt nur für 1031 Immobilien und ist nur in Fällen zulässig, in denen Anleger über die finanziellen Mittel verfügen, um den Neukauf zu tätigen.
So funktioniert ein Reverse Exchange
Standardregeln für den Austausch ähnlicher Art gelten normalerweise nicht für den umgekehrten Austausch. Solche Regeln ermöglichen es einem Immobilieninvestor in der Regel, die Zahlung von Kapitalertragssteuern auf eine von ihm verkaufte Immobilie einzustellen, solange der Gewinn aus diesem Verkauf für den Kauf einer „ähnlichen“ Immobilie verwendet wird. Das IRS hat eine Reihe von Safe-Harbor-Regeln erstellt, die eine gleichartige Behandlung ermöglichen, solange entweder die aktuelle oder die neue Immobilie in einer qualifizierten Austauschunterkunftsvereinbarung (QEAA) gehalten wird. Darüber hinaus kann der Investor bereits im Besitz befindliche Immobilien nicht als Ersatz für die abgetretenen Immobilien verwenden.
Reverse-Umtausch gilt nur für Immobilien gemäß Abschnitt 1031, daher wird er auch als 1031-Umtausch bezeichnet. § 1031 Immobilien sind Immobilien, die Unternehmen oder Unternehmen mit qualifizierten Organisationen in der Reihenfolge austauschen und die Zahlung von Steuern auf Gewinne aus ihrem Verkauf aufschieben. Es ist jedoch nicht so einfach, wie wenn ein einzelner Steuerzahler eine Immobilie kauft, verkauft und dann die Gewinne verwendet, um eine andere Immobilie zu kaufen. Stattdessen muss es einen festgelegten Austauschstandard sowie die Anwesenheit eines Moderators geben, der zur Einrichtung des Prozesses verwendet wird. Immobilien gemäß Abschnitt 1245 oder 1250 sind für diese Art von Transaktion nicht berechtigt.
Eine „1031-Immobilie“ hat ihren Namen von Abschnitt 1031 des US Internal Revenue Code, der es Anlegern ermöglicht, die Zahlung von Kapitalertragssteuern beim Verkauf und Kauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zu vermeiden.
Besondere Überlegungen
Einer der wichtigsten Aspekte eines erfolgreichen Rücktauschs hängt davon ab, dass der Anleger über die finanziellen Mittel für den Neukauf verfügen muss. Die neue Immobilie wurde zum Zeitpunkt des Austauschs nicht aufgegeben, daher muss der Investor in der Lage sein, die volle Finanzierung für die neue Immobilie ohne den vollständigen Verkauf der alten Immobilie bereitzustellen. Der Erwerb der neuen Immobilie kann mit einem Kreditgeber erleichtert werden, obwohl nur bestimmte Kreditgeber bereit und in der Lage sind, mit einem Reverse-Exchange-Investor zusammenzuarbeiten.
Anforderungen für den Rücktausch
Im Allgemeinen gibt es eine maximale Haltedauer, die für Immobilien in umgekehrten Börsen gilt und in der Regel durchschnittlich 180 Tage beträgt. Das Gegenteil einer umgekehrten Börse ist die verzögerte oder aufgeschobene Börse, bei der ein Börsenmakler vor dem Erwerb einer neuen Immobilie zunächst Eigentum durch Handel oder Verkauf abgeben muss.
Reverse Exchange wird häufig in Fällen eingesetzt, in denen ein Immobilieninvestor den Verkauf einer neuen Immobilie abschließen muss, bevor er seine aktuelle Immobilie verkaufen kann. Fälle wie diese umfassen die unerwartete Entdeckung einer wünschenswerten neuen Immobilie, die innerhalb kurzer Zeit gekauft werden muss, oder Situationen, in denen der Verkauf einer derzeit gehaltenen Immobilie unerwartet scheitert und somit ein umgekehrter Austausch als potenzielle Lösung verbleibt, die dies ermöglicht der Investor, den Kauf einer neuen Immobilie fortzusetzen.