Restriktiver Bund

Was ist ein restriktiver Bund?

Ein restriktiver Covenant, auch bekannt als negativer Covenant, ist jede Art von Vereinbarung in einem Vertrag oder einer Verpflichtung, die den Käufer daran hindert, eine Handlung zu unternehmen oder von einer bestimmten Handlung abzusehen. Bei Obligationenobligationen ( Schuldverschreibungen ) verbieten restriktive Covenants Emittenten Aktivitäten wie die Aufnahme neuer Schulden oder andere Kapitalmaßnahmen.

Bei Immobilientransaktionen sind restriktive Covenants verbindliche rechtliche Verpflichtungen, die in der Regel vom Verkäufer in die Urkunde eines Immobilienvertrags aufgenommen werden. Diese Vereinbarungen können einfach oder komplex sein und können Sanktionen gegen Käufer auferlegen, die sie nicht einhalten.

Ein restriktiver Covenant kann einem  positiven Covenant gegenübergestellt werden, bei dem es sich um eine Klausel in einer Vereinbarung handelt, die die Parteien zu bestimmten Maßnahmen verpflichtet. anstatt Aktionen zu verhindern.

Restriktive Bündnisse verstehen

Ein restriktiver Covenant ist eine Vereinbarung, die ein Unternehmen oder eine andere Vertragspartei daran hindert, bestimmte Handlungen vorzunehmen. Beispielsweise kann eine mit einer Aktiengesellschaft eingegangene restriktive Vereinbarung die Höhe der Dividenden begrenzen, die   das Unternehmen seinen Aktionären zahlen kann. Es könnte auch eine Obergrenze für die Gehälter von Führungskräften festlegen. Ein negativer Covenant kann in Arbeitsverträgen und Fusions- und Übernahmeverträgen (M&A) enthalten sein. Diese Covenants finden sich jedoch fast immer in Darlehens- oder Anleihedokumenten.

Zu den allgemeinen Beschränkungen, die Kreditnehmern durch negative Covenants auferlegt werden, gehört, dass ein Anleiheemittent daran gehindert wird, weitere Schuldtitel auszugeben, bis eine oder mehrere Serien von Anleihen fällig sind. Außerdem kann ein Kreditnehmer daran gehindert werden, Dividenden über einen bestimmten Betrag an Aktionäre  auszuschütten, um das Ausfallrisiko der Anleihegläubiger nicht zu erhöhen , denn je mehr Geld an die Aktionäre gezahlt wird, desto weniger Mittel stehen zur Verfügung, um den Kreditgebern Zins- und Tilgungszahlungen zu leisten.

Generell gilt: Je mehr negative Covenants bei einer Anleiheemission bestehen, desto niedriger ist der Zinssatz der Schuldtitel, da die restriktiven Covenants die Anleihen in den Augen der Anleger sicherer machen.

Restriktive Covenants können auch für Immobiliengeschäfte gelten, wenn sie Bestimmungen wie das Verbot von Haustieren oder Renovierungen ohne Zustimmung der Nachbarn oder des Gemeindeverbands enthalten. Sie können Käufern auch strengere Beschränkungen auferlegen, wie z. B. die Anzahl der Mieter, die in einer Immobilie leben können, oder sogar den Zeitpunkt des Auf- und Abbaus der Weihnachtsdekoration. Diese Covenants sind besonders in geplanten Veräußerungsgewinne behandelt.

Beispiele für restriktive Covenants in Immobilien

Restriktive Vereinbarungen über eine Immobilie können regeln, wie sie von den Bewohnern genutzt werden. Beispielsweise kann ein restriktiver Covenant für eine Wohnimmobilie jegliche Geschäftsaktivitäten auf der Immobilie verbieten. Dies könnte den Bewohner daran hindern, ein zu Hause ansässiges Geschäft zu führen oder ein Home-Office auf dem Gelände zu haben.

Architektonische Richtlinien, die in restriktiven Vereinbarungen festgelegt sind, können Renovierungspläne für die Immobilie einschränken. Der Käufer der Immobilie kann aufgefordert werden, sein ursprüngliches Erscheinungsbild beizubehalten oder die Immobilie in einem bestimmten Farbschema oder Stil zu halten, der mit benachbarten Immobilien vergleichbar ist.

Beispielsweise kann eine Immobilie in einem bestimmten Gebiet oder einer bestimmten Nachbarschaft restriktiven Auflagen unterliegen, eine bestimmte Art von Dachcode und Außenfarbe einzuhalten, um die ästhetische Konsistenz in der Nachbarschaft aufrechtzuerhalten. Grundstückseigentümer könnten daran gehindert werden, kommerzielle Schilder oder Schilder jeglicher Art auf dem Grundstück anzubringen, und Fahnenmasten auf dem Grundstück können auf eine bestimmte Höhe beschränkt werden.

Geschichte der restriktiven Wohnverträge

In der Vergangenheit wurden restriktive Vereinbarungen verwendet, um die Demografie von Gemeinden zu beeinflussen. Die Rassentrennung in den Vereinigten Staaten wurde durch restriktive Vereinbarungen weiter durchgesetzt, die den Verkauf von Eigentum an Menschen bestimmter Ethnien untersagten. Die Praxis war in den 1920er Jahren und am wenigsten in den 1940er Jahren weit verbreitet. Dies ermöglichte es den Gemeinden, den Zugang von Minderheiten zu Wohnungen in vielen Städten im ganzen Land einzuschränken.

Einige Beispiele für rassistisch restriktive Bündnisse bleiben in einigen Bundesstaaten bestehen, obwohl sie normalerweise nicht mehr durchgesetzt werden. Es kann Fälle geben, in denen Immobilien immer noch rassistisch restriktive Vereinbarungen enthalten, um zu verhindern, dass Minderheiten die Immobilien kaufen und die Gemeinschaft integrieren. Solche Richtlinien sind nicht mehr legal und sollten gegebenenfalls vor Gericht angefochten werden.