Wiederholungsverkaufsmethode
Was ist die Wiederholungsverkaufsmethode?
Die Wiederverkaufsmethode ist eine Methode zur Berechnung von Änderungen des Verkaufspreises derselben Immobilie innerhalb bestimmter Zeiträume.
Wohnungsmarktanalysten verwenden diesen relativ einfachen Ansatz, um Veränderungen der Eigenheimpreise über Zeiträume von Monaten bis Jahren zu schätzen. Verschiedene Immobilienpreisindizes haben die Repeat-Sales – Methode zur Bereitstellung von Informationen über den Immobilienmarkt Immobilienkäufer angenommen und Verkäufer, Immobilieninvestoren und diejenigen, die in dem Gehäuse und Gehäusefinanzbranche.
Die zentralen Thesen
- Die Wiederverkaufsmethode bewertet, wie sich die Hausbewertungen im Laufe der Zeit ändern, indem sie sich auf die unterschiedlichen Verkaufspreise derselben Immobilie konzentriert.
- Verschiedene Wohnungspreisindizes haben die Wiederverkaufsmethode übernommen, um das Problem der Berücksichtigung von Preisunterschieden bei Wohnungen mit unterschiedlichen Eigenschaften zu beseitigen.
- Die Methode der Wiederverkäufe ist nicht ohne Fehler, sie beschränkt die Daten auf Häuser, die während des Stichprobenzeitraums mehr als zweimal verkauft wurden, und übersieht die Tatsache, dass sich dieselbe Immobilie im Laufe der Zeit ändern kann.
Die Wiederholungsverkaufsmethode verstehen
Der Wohnungsmarkt gilt als einer der führenden Wirtschaftsindikatoren der Vereinigten Staaten. Der Zustand des Immobilienmarkt und die Gesamtwirtschaft ist in vielerlei Hinsicht miteinander verzahnt. Wenn die Immobilienpreise steigen, gewinnen Hausbesitzer an Vertrauen und lockern oft ihre Geldbeutel, was zu einem Anstieg der Konsumausgaben führt. Entwickler profitieren auch von Anzeichen einer erhöhten Nachfrage, die das Bruttoinlandsprodukt (BIP) steigert, indem sie mehr in neues Land, Materialien und Arbeitsplätze investieren, um neue Häuser zu bauen.
Immobilienpreisindizes haben die wichtige und knifflige Aufgabe, Immobilientrends zu bewerten. Die meisten von ihnen versuchen dies zu erreichen, indem sie Bewertungen in einer bestimmten Region über einen bestimmten Zeitraum verfolgen. Leider können einige der Berechnungen, die diese Indizes verwenden, zu einem ungenauen Bild der Immobilienpreisentwicklung führen.
Fehlerhafte Berechnungen beinhalten die Auswahl von zufälligen Stichproben von Häusern, die verfolgt werden sollen. Diese Immobilien stehen möglicherweise nicht zum Verkauf oder ihre Strukturen und Typen können sehr unterschiedlich sein. Ein Index, der den Median des Eigenheimpreises in einem bestimmten Bereich überwacht – wie der Median-Index der National Association of Realtors (NAR) oder der Median-Index des Census Bureau – würde keine Veränderungen der Wohnungsstruktur im Vergleich zu externen Marktfaktoren identifizieren, die den Preis beeinflussen können.
Um diese strukturellen Probleme zu überwinden, wurde die Wiederverkaufsmethode eingeführt. Es wurde erstellt, um die Preisänderung von Immobilien zwischen einem aktuellen Verkauf und einem früheren Verkauf zu verfolgen und um sicherzustellen, dass Gleiches mit Gleichem verglichen wird.
Vor- und Nachteile der Repeat-Sales-Methode
Wiederholungsverkaufsmethoden berechnen Änderungen der Immobilienpreise basierend auf dem Verkauf derselben Immobilie, wodurch das Problem vermieden wird, Preisunterschiede bei Häusern mit unterschiedlichen Merkmalen zu berücksichtigen. Wiederverkaufsmethoden bieten auch eine genauere Alternative zur Regressionsanalyse oder zur Berechnung des durchschnittlichen Verkaufspreises nach geografischen Gebieten.
Das Konzept der Wiederholungsverkaufsmethode wurde erstmals 1963 von Martin Bailey, Richard Muth und Hugh Nourse eingeführt und Ende der 1980er Jahre von Karl Case und Robert Shiller modifiziert.
Die Wiederverkaufsmethode ist jedoch keineswegs fehlerfrei. Einer der Hauptnachteile besteht darin, dass Häuser, die im Berichtszeitraum nur einmal verkauft wurden, nicht berücksichtigt werden.
Ein weiterer Grund ist, dass eine zu zwei verschiedenen Zeitpunkten während eines Stichprobenzeitraums verkaufte Immobilie nicht unbedingt identisch sein muss. Das gleiche Haus kann sich im Zustand erheblich verschlechtert haben oder großen Renovierungsarbeiten unterzogen worden sein, was die Vergleichbarkeit beeinträchtigt.
Beispiele für die Wiederholungsverkaufsmethode
Der vielleicht bekannteste Immobilienindex, der auf der Wiederverkaufsmethode beruht, ist der S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index. Der Case-Shiller-Index misst die Wertveränderungen des US-Wohnimmobilienmarktes, indem er den Kaufpreis und den Wiederverkaufswert von Einfamilienhäusern abbildet, die mindestens zwei Transaktionen zu marktüblichen Bedingungen durchlaufen haben .
Der Index berücksichtigt keine Neubauten, Eigentumswohnungen und Genossenschaften und schließt auch nicht marktübliche Transaktionen wie Hausverkäufe zwischen Familienmitgliedern zu unter dem Marktpreis liegenden Preisen aus.
Andere Indizes, die die Wiederholungs-Sales – Methode verwenden, umfassen die Federal Housing Finance Agency (FHFA) monatlich House Price Index (HPI), die auf Basis von Freddie Mac Daten auf Einfamilienhaus Verkaufspreise und refinanzieren Gutachten und First American Der LoanPerformance Home Price Index von CoreLogic deckt ein breiteres geografisches Gebiet ab als die Case-Shiller- oder FHFA-Indizes. Kanadas größter Immobilienpreisindex, der National Composite House Price Index, wendet ebenfalls die Wiederverkaufsmethode an.
Indizes wie diese melden typischerweise Veränderungen der Eigenheimpreise gegenüber dem Vormonat, Quartal und Jahr. Steigende Eigenheimpreise deuten auf eine steigende Nachfrage hin, während sinkende Preise eine sinkende Nachfrage bedeuten.