Tipps für angehende Vermieter
In Mietimmobilien zu investieren, scheint auf dem Papier eine großartige Idee zu sein. Sie kaufen einfach eine Wohnung in einer schönen Gegend, finden Mieter und lassen das Geld einfließen – oder? Nun, es gibt einige Dinge, die Sie beachten müssen, bevor Sie eine Immobilie kaufen und eine Anzeige „zu vermieten“ auf dem Rasen und in der Zeitung (oder online) platzieren. Hier geben wir Ihnen einen Überblick über die Vor- und Nachteile des Besitzes von Mietobjekten und geben Ihnen einige Tipps, wie Sie als Vermieter Gewinne erzielen können.
Die zentralen Thesen
- Die Investition in Mietimmobilien hat mehrere Vorteile, wie zum Beispiel die Erzielung zusätzlicher Einnahmen und die Erzielung bestimmter Steuervorteile.
- Ein weiterer Vorteil der Investition in Mietobjekte ist das Wertsteigerungspotenzial.
- Zu den Nachteilen zählen unerwartete Ausgaben, wie Geräteausfälle und Installationsprobleme, und schlechte Mieter.
- Um das Risiko zu minimieren, können Vermieter bei potenziellen Mietern Bonitätsprüfungen durchführen, die Immobilie von einer professionellen Agentur überprüfen lassen und einen Notfallfonds einrichten.
Vorteile von Mietimmobilien
Viele Menschen, denen es unangenehm ist, in Finanzinstrumente zu investieren, haben keine Bedenken materiellen Vermögenswert handelt. Dies ist eine psychologische Unterscheidung, da ein schlechter Bestand und ein schlechtes Mietobjekt gleichermaßen in der Lage sind, Geld zu verlieren. Das heißt, die folgenden sind die Vorteile, die sich auf dem Papier zeigen.
Laufendes Einkommen.
Dies bezieht sich auf das Mietgeld, das nach Zahlung der Hypothek und der damit verbundenen Kosten übrig bleibt. Laufendes Einkommen ist monatliches Geld, für das Sie nicht arbeiten mussten – Ihre Immobilie produziert es für Sie.
Anerkennung
Dies ist die Wertsteigerung, die Immobilien im Allgemeinen im Laufe der Zeit erfahren. Die Wertschätzung ist nicht garantiert. Wenn Sie jedoch eine Immobilie in einem stabilen Gebiet besitzen, wird die Immobilie im Laufe der Jahre wahrscheinlich an Wert gewinnen. Selbst Immobilien in dünn besiedelten und weniger begehrten Gebieten können aufgrund der allgemeinen Inflation an Wert gewinnen.
Hebelwirkung
Mietobjekte können mit Fremdmitteln erworben werden. Dies bedeutet, dass Sie die gesamte Immobilie und das darin enthaltene Eigenkapital kontrollieren können, indem Sie nur einen Bruchteil der Gesamtkosten – einen Prozentsatz des Gesamtwerts – angeben. Außerdem sichert die von Ihnen erworbene Immobilie die Schulden und nicht Ihre anderen Vermögenswerte. Wenn Sie die monatlichen Kreditraten nicht einhalten, können Sie die Mietsache verlieren, aber Sie sollten nicht Ihr Eigenheim verlieren.
Steuervorteile
Ihre Mieteinnahmen können steuerfrei sein, wenn Sie nach Abzug der Kosten keinen Netto-Cashflow erhalten. Dies bedeutet, dass Ihre Hypothek abbezahlt wird und Sie mehr am Gesamtwert der Immobilie besitzen (anstatt sie nur zu kontrollieren), aber Sie zahlen keine Steuern auf das Geld, das dies für Sie erledigt. Sie können auch steuerfreies Geld abziehen, indem SieIhr Darlehen refinanzieren, wenn die Immobilie aufwertet und die Zinsen gefallen sind. Schließlich können Sie die Umtausch oder steuerfreier Tausch bezeichnet ).
Nachteile von Mietimmobilien
Haftung
Was passiert, wenn eine Treppe unter den Füßen Ihres Mieters bricht? Mit der Zunahme leichtfertiger Klagen und der Unmöglichkeit, die Natur der „emotionalen Belastung“ zu quantifizieren, kann die Haftung eine beängstigende Sache sein. Wenn Sie jemanden gegen Geld schützen, geraten Sie und der Mieter in eine Beziehung, in der beide Parteien die Verantwortung tragen. Sie müssen sicher sein, dass die von Ihnen vermietete Immobilie allen Bauvorschriften und Vorschriften entspricht.
Unerwartete Ausgaben
Was machst du, wenn du den Kellerteppich hochziehst und einen Riss findest, der sich in den Abgrund öffnet? Es ist unmöglich, sich auf alle Ausgaben im Zusammenhang mit dem Besitz von Mietobjekten vorzubereiten. Kessel, Rohrleitungen und Armaturen müssen oft ersetzt werden und sind nicht übermäßig teuer. Eine fehlerhafte Verkabelung, schlechte Fundamente und beschädigte Dächer können jedoch sehr teuer zu reparieren sein. Wenn Sie die Reparatur nicht bezahlen können, bleiben Sie ohne Mieter und mit der düsteren Aussicht, die Immobilie mit einem erheblichen Preisnachlass zu verkaufen. Wenn sich die Bauvorschriften weiterentwickeln, können Bleifarbe, Asbest, Zederndachziegel und andere Materialien, die in der Vergangenheit die Prüfung bestanden haben, zu Ihrem Nachteil neu bewertet werden.
Schlechte Mieter
Niemand möchte ein Inkassobüro beauftragen, um überfällige Mieten einzuziehen. Leider hat fast jeder Vermieter eine Geschichte, in der Polizisten oder Sheriffs seinen Mieter aus der Immobilie eskortieren – und alle Hoffnungen auf die überfällige Miete von fünf Monaten zunichte machen. Schlechte Mieter können auch Ihre unerwarteten Ausgaben erhöhen und Sie sogar mit einer Klage treffen.
Stellenangebot
Kein Geldeingang bedeutet, dass Sie monatliche Zahlungen aus Ihrer Tasche leisten müssen. Wenn Sie freie Stellen problemlos überleben. Wenn Sie keinen haben, müssen Sie möglicherweise die Miete an den härtesten Vermieter von allen zahlen – die Bank.
Tipps für Vermieter
Die Nachteile des Immobilienbesitzes zu minimieren ist einfach. Hier sind einige Richtlinien, die Ihnen helfen.
Halten Sie Ihre Erwartungen vernünftig
Haben Sie das Ziel eines positiven Cashflows, aber erwarten Sie nicht, am Jahresende eine neue Yacht zu kaufen. Wenn Sie Ihre Erwartungen im Zaum halten, kommen Sie nicht in Versuchung, die Miete zu erhöhen und gute Mieter zu verdrängen.
Finden Sie ein Gleichgewicht zwischen Ertrag und Aufwand
Planen Sie, Vermieter „zum Anfassen“ zu werden, oder sollten Sie mit einer Firma zusammenarbeiten? Das laufende Einkommen scheint nicht so hoch zu sein, wenn Sie eine weitere Vollzeitschicht in Ihrem Mietobjekt einsetzen. Glücklicherweise gibt es Immobilien – Management Unternehmen, die Ihre Immobilie für einen bestimmten Prozentsatz der Mieteinnahmen führen wird; Sie könnten in Betracht ziehen, einen zu engagieren.
Kenne die Regeln
Bundes- und Landesgesetze beschreiben Ihre Verantwortlichkeiten und Verbindlichkeiten; Sie können also keine Unwissenheit behaupten, wenn etwas passiert. Sie müssen etwas lesen; Trotzdem ist es besser, 20 Stunden in der Bibliothek zu verbringen als im Gerichtssaal.
Lassen Sie die Immobilie überprüfen
Eine der besten Möglichkeiten, um unerwartete Kosten zu vermeiden, besteht darin, die Immobilie vor dem Kauf von einem Fachmann überprüfen zu lassen.
Stellen Sie sicher, dass Ihre Mietverträge legal sind
Wenn Sie beim Mietvertrag einen Fehler machen, wird es schwieriger, gerichtlich vorzugehen, wenn ein Mieter gegen die Bedingungen verstößt.
Rufen Sie Referenzen an und führen Sie Bonitätsprüfungen durch
Zu viele Vermieter beeilen sich, eine freie Stelle zu besetzen, anstatt sich die Zeit zu nehmen, um sicherzustellen, dass der potenzielle Mieter eine bessere Option ist als eine leerstehende Immobilie. Wenn Sie Zeit haben, fahren Sie vielleicht am aktuellen Wohnraum eines Mietinteressenten vorbei – so wird Ihre Immobilie wahrscheinlich aussehen, wenn dieser Mieter dort wohnt.
Treten Sie dem Vermieterverband in Ihrer Nähe bei
Der Beitritt zu einem Verband bietet Ihnen eine Fülle von Erfahrungen sowie Mustermietverträge, Kopien von Gesetzen und Vorschriften und Listen anständiger Anwälte, Auftragnehmer und Inspektoren. Einige Verbände erlauben Ihnen möglicherweise sogar, sich anzuschließen, bevor Sie eine Mietimmobilie kaufen.
Freunde dich mit einem Anwalt, einem Steuerfachmann und einem Bankier an
Wenn Sie feststellen, dass Sie gerne Mietobjekte besitzen, ist ein Netzwerk mit diesen drei Fachleuten unerlässlich, wenn Sie Ihren Bestand erhöhen möchten.
Stellen Sie sicher, dass Sie die richtige Art von Versicherung haben
Nachdem Sie die Regeln kennengelernt haben, müssen Sie eine Versicherung abschließen, um Ihre Haftpflicht abzudecken. Sie benötigen die Hilfe eines Versicherungsfachmanns, um das Hausbesitzerpolitik ist möglicherweise nicht angemessen.
Erstellen Sie einen Notfallfonds
Dabei handelt es sich im Wesentlichen um Gelder, die für unerwartete Ausgaben bestimmt sind, die nicht durch eine Versicherung abgedeckt sind. Es gibt keinen festen Betrag für einen Notfallfonds, aber 20% des Wertes der Immobilie sind ein guter Richtwert. Trotzdem ist alles besser als nichts. Wenn Sie laufende Einnahmen aus einer Immobilie erzielen, können Sie dieses Geld in den Notfallfonds stecken.