Tipps für potenzielle Vermieter
In Mietimmobilien zu investieren, scheint auf dem Papier eine großartige Idee zu sein. Sie kaufen einfach einen Platz in einer schönen Gegend, finden Mieter und lassen das Geld herein – richtig? Nun, es gibt einige Dinge, die Sie berücksichtigen müssen, bevor Sie eine Immobilie kaufen und eine „zur Miete“ -Anzeige auf dem Rasen und in der Zeitung (oder online) schalten. Hier geben wir einen Überblick über die Vor- und Nachteile des Besitzes von Mietobjekten und geben Ihnen einige Tipps, wie Sie als Vermieter einen Gewinn erzielen können.
Die zentralen Thesen
- Die Investition in Mietimmobilien hat mehrere Vorteile, z. B. zusätzliche Einnahmen zu erzielen und bestimmte Steuervorteile zu erzielen.
- Ein weiterer Vorteil einer Investition in Mietobjekte ist das Potenzial einer Wertsteigerung.
- Einige Nachteile sind unerwartete Kosten wie Geräteausfälle und Installationsprobleme sowie schlechte Mieter.
- Um das Risiko zu minimieren, können Vermieter potenzielle Mieter einer Bonitätsprüfung unterziehen, eine professionelle Agentur die Immobilie inspizieren lassen und einen Notfallfonds einrichten.
Vorteile von Mietimmobilien
Viele Menschen, denen es unangenehm ist, in Finanzinstrumente zu investieren, haben keine Bedenken materieller Vermögenswert ist. Dies ist eine psychologische Unterscheidung, da eine schlechte Aktie und ein schlechtes Mietobjekt gleichermaßen Geld verlieren können. Das Folgende sind die Vorteile, die sich auf dem Papier zeigen.
Aktuelles Einkommen.
Dies bezieht sich auf das Mietgeld, das nach Zahlung der Hypothek und der damit verbundenen Kosten übrig bleibt. Das laufende Einkommen ist monatliches Bargeld, für das Sie nicht arbeiten mussten – Ihre Immobilie produziert es für Sie.
Anerkennung
Dies ist die Wertsteigerung, die Eigenschaften im Laufe der Zeit erfahren. Die Wertschätzung ist nicht garantiert. Wenn Sie jedoch eine Immobilie in einem stabilen Gebiet besitzen, wird die Immobilie im Laufe der Jahre wahrscheinlich an Wert gewinnen. Selbst Immobilien in dünn besiedelten und weniger wünschenswerten Gebieten können aufgrund der allgemeinen Inflation an Wert gewinnen.
Hebelwirkung
Mietobjekte können mit geliehenen Mitteln erworben werden. Dies bedeutet, dass Sie die gesamte Immobilie und das darin enthaltene Eigenkapital kontrollieren können, indem Sie nur einen Bruchteil der Gesamtkosten – einen Prozentsatz des Gesamtwerts – angeben. Außerdem sichert die von Ihnen erworbene Immobilie die Schulden und nicht Ihre anderen Vermögenswerte. Wenn Sie die monatlichen Darlehenszahlungen nicht einhalten, können Sie das Mietobjekt verlieren, aber Sie sollten Ihr eigenes Zuhause nicht verlieren.
Steuervorteile
Ihre Mieteinnahmen können steuerfrei sein, wenn Sie nach Abzug der Kosten keinen Netto-Cashflow erhalten. Dies bedeutet, dass Ihre Hypothek zurückgezahlt wird und Sie mehr vom Gesamtwert der Immobilie besitzen (anstatt sie nur zu kontrollieren), aber Sie zahlen keine Steuern auf das Geld, das dies für Sie tut. Sie können auch steuerfreies Geld abheben, indem SieIhr Darlehen refinanzieren, wenn die Immobilie an Wert gewinnt und die Zinssätze gefallen sind. Schließlich können Sie möglicherweise steuerfreier Umtausch genannt ).
Nachteile von Mietimmobilien
Haftung
Was passiert, wenn eine Treppe unter den Füßen Ihres Mieters bricht? Mit der Zunahme leichtfertiger Klagen und der Unmöglichkeit, die Natur der „emotionalen Belastung“ zu quantifizieren, kann die Haftung eine beängstigende Sache sein. Wenn Sie jemanden gegen Geld schützen, geraten Sie und der Mieter in eine Beziehung, in der beide Parteien die Verantwortung tragen. Sie müssen sicher sein, dass die Immobilie, die Sie vermieten, allen Bauvorschriften und Vorschriften entspricht.
Unerwartete Ausgaben
Was machst du, wenn du den Kellerteppich hochziehst und einen Riss findest, der sich in den Abgrund öffnet? Es ist unmöglich, sich auf alle Ausgaben im Zusammenhang mit dem Besitz eines Mietobjekts vorzubereiten. Kessel, Rohrleitungen und Armaturen müssen häufig ausgetauscht werden und sind nicht unerschwinglich teuer. Eine fehlerhafte Verkabelung, schlechte Fundamente und beschädigte Dächer können jedoch sehr teuer in der Reparatur sein. Wenn Sie nicht für Reparaturen bezahlen können, haben Sie keinen Mieter und die düstere Aussicht, die Immobilie mit einem erheblichen Rabatt zu verkaufen. Während sich die Bauvorschriften weiterentwickeln, können Bleifarbe, Asbest, Dachziegel aus Zedernholz und andere Materialien, die in der Vergangenheit geprüft wurden, zu Ihrem Nachteil neu bewertet werden.
Schlechte Mieter
Niemand möchte ein Inkassobüro benutzen müssen, um überfällige Mieten einzuziehen. Leider hat fast jeder Vermieter eine Geschichte, in der Polizisten oder Sheriffs seinen Mieter aus dem Grundstück eskortieren und alle Hoffnungen auf eine überfällige Miete von fünf Monaten zunichte machen. Schlechte Mieter können auch Ihre unerwarteten Ausgaben erhöhen und Sie sogar mit einer Klage schlagen.
Freie Stelle
Wenn kein Geld hereinkommt, müssen Sie monatliche Zahlungen aus Ihrer Tasche leisten. Wenn Sie Stellen ohne große Probleme überstehen. Wenn Sie keine haben, müssen Sie möglicherweise die Miete an den härtesten Vermieter von allen zahlen – die Bank.
Tipps für Vermieter
Die Minimierung der Nachteile des Immobilienbesitzes ist einfach. Hier sind einige Richtlinien, die helfen werden.
Halten Sie Ihre Erwartungen vernünftig
Haben Sie das Ziel eines positiven Cashflows, aber erwarten Sie nicht, zum Jahresende eine neue Yacht zu kaufen. Wenn Sie Ihre Erwartungen in Schach halten, werden Sie nicht versucht sein, die Miete zu erhöhen und gute Mieter zu verdrängen.
Finden Sie ein Gleichgewicht zwischen Einkommen und Aufwand
Planen Sie, ein „praktischer“ Vermieter zu sein, oder sollten Sie mit einer Firma zusammenarbeiten? Das laufende Einkommen scheint nicht so hoch zu sein, wenn Sie eine weitere Vollzeitschicht in Ihrem Mietobjekt einsetzen. Glücklicherweise gibt es Immobilienverwaltungsfirmen, die Ihre Immobilie für einen Prozentsatz der Mieteinnahmen betreiben. Sie könnten in Betracht ziehen, einen zu engagieren.
Kennen Sie die Regeln
Bundes- und Landesgesetze beschreiben Ihre Verantwortlichkeiten und Verbindlichkeiten; Sie können also keine Unwissenheit beanspruchen, wenn etwas passiert. Sie müssen etwas lesen; Trotzdem ist es besser, 20 Stunden in der Bibliothek zu verbringen als im Gerichtssaal.
Lassen Sie die Immobilie inspizieren
Eine der besten Möglichkeiten, um unerwartete Kosten zu vermeiden, besteht darin, die Immobilie vor dem Kauf von einem Fachmann überprüfen zu lassen.
Stellen Sie sicher, dass Ihre Mietverträge legal sind
Wenn Sie beim Mietvertrag einen Fehler machen, fällt es Ihnen schwerer, einen Rechtsstreit zu führen, wenn ein Mieter gegen die Bedingungen verstößt.
Rufen Sie Referenzen an und führen Sie Bonitätsprüfungen durch
Zu viele Vermieter beeilen sich, eine freie Stelle zu besetzen, anstatt sich die Zeit zu nehmen, um sicherzustellen, dass der potenzielle Mieter eine bessere Option als eine leere Immobilie ist. Wenn Sie Zeit haben, möchten Sie vielleicht am aktuellen Wohnraum eines potenziellen Mieters vorbeifahren – so wird Ihre Immobilie wahrscheinlich aussehen, wenn dieser Mieter dort wohnt.
Treten Sie dem Vermieterverband in Ihrer Nähe bei
Wenn Sie einer Vereinigung beitreten, erhalten Sie eine Fülle von Erfahrungen sowie Mustermietverträge, Kopien von Gesetzen und Vorschriften sowie Listen anständiger Anwälte, Auftragnehmer und Inspektoren. Einige Verbände erlauben Ihnen möglicherweise sogar, Mitglied zu werden, bevor Sie ein Mietobjekt kaufen.
Freunde dich mit einem Anwalt, einem Steuerberater und einem Bankier an
Wenn Sie feststellen, dass Sie gerne Mietobjekte besitzen, ist ein Netzwerk mit diesen drei Fachleuten unerlässlich, wenn Sie Ihren Bestand erhöhen möchten.
Stellen Sie sicher, dass Sie die richtige Art von Versicherung haben
Nachdem Sie die Regeln kennengelernt haben, müssen Sie eine Versicherung abschließen, um Ihre Haftung zu decken. Sie benötigen die Hilfe eines Versicherungsprofis, um das richtige Paket für Ihre Art von Mietobjekt auszuwählen. Eine einfache Vanille- Hausbesitzer-Richtlinie ist möglicherweise nicht angemessen.
Erstellen Sie einen Notfallfonds
Dies ist im Wesentlichen Geld, das für unerwartete Ausgaben vorgesehen ist, die nicht durch eine Versicherung gedeckt sind. Es gibt keinen festgelegten Betrag für einen Notfallfonds, aber 20% des Wertes der Immobilie sind eine gute Richtlinie. Trotzdem ist alles besser als nichts. Wenn Sie aktuelle Einnahmen aus einer Immobilie erzielen, können Sie dieses Geld in den Notfallfonds einbinden.