Verlustbeihilfe für Mietimmobilien
Was ist die Verlustbeihilfe für Mietimmobilien?
Der Verlustausgleich für Mietimmobilien ist ein bundesstaatlicher Steuerabzug, der Steuerzahlern zur Verfügung steht, die Immobilien in den USA besitzen und mieten. Bis zu 25.000 US-Dollar können pro Jahr als Immobilienverlust abgezogen werden, solange das bereinigte Bruttoeinkommen der Person100.000 US-Dollar oder weniger beträgt. Der Abzug läuft für Personen aus, die zwischen 100.000 und 150.000 US-Dollar verdienen. Personen mit einem höheren bereinigten Bruttoeinkommen haben keinen Anspruch auf den Abzug.
Der Abzug steht nur Nicht-Immobilienfachleuten zu, die mindestens 10 % an einer von ihnen aktiv verwalteten Mietimmobilie besitzen, diewährend eines bestimmten Steuerjahres mit Verlust betrieben wird.
Die zentralen Thesen
- Die Wertberichtigung für Mietimmobilien ermöglicht einen Abzug von Verlusten aus Mietobjekten von bis zu 25.000 USD pro Jahr.
- Die Steuerreform 2017 hat diesen Abzug intakt gelassen.
- Immobilienbesitzer, die Geschäfte über eine Durchleitungsgesellschaft tätigen, können nach dem neuen Gesetz einen Abzug von 20 % in Anspruch nehmen.
Verstehen der Verlustbeihilfe für Mietimmobilien
Der mietsteuerliche Verlustausgleich steht nur Immobilieneigentümern zu, die aktiv an der Bewirtschaftung der Immobilie mitwirken. Um den aktiven Teilnahmetest zu bestehen, muss der Steuerzahler Verwaltungsentscheidungen für die Immobilie treffen. Die Prüfung ist auch dann möglich, wenn die Immobilie von einer Verwaltungsgesellschaft geführt wird. Der Steuerpflichtige muss nachweisen können, dass er eine Mindestanzahl von Stunden pro Jahr für die Verwaltung der Immobilie aufgewendet hat.
Erträge aus Mietimmobilien gelten wie Aktiengewinne als passives Einkommen.
Die Abgabenordnung betrachtet Mietverluste als passive Verluste. Im Allgemeinen haben weniger Steuerpflichtige Anspruch auf solche Abzüge. Sie sind definitionsgemäß kein Erwerbseinkommen. Zum Beispiel ist Geld, das durch Aktienanlagen verdient wird, auch passives Einkommen.
Besondere Überlegungen
Im Jahr 2017 hat der Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) weitreichende Änderungen am amerikanischen Steuergesetz vorgenommen. In diesem Fall blieben die bisherigen Regeln für das passive Einkommen intakt. Eine Person darf passive Verluste, wie z. B. Mietverluste, nur insoweit abziehen, als sie passive Einnahmen aus anderen Quellen, einschließlich anderer Mietobjekte, erzielt.
Das Gesetz schuf auch einenneuen Abzug für Durchlaufunternehmen wie Gesellschaften mit beschränkter Haftung (LLC) oder Einzelunternehmen. Grundstückseigentümer, die unter solchen Rechtsträgern geschäftlich tätig sind, können einen Abzug von 20 % von ihrem qualifizierten Geschäftseinkommen erhalten.