Steuerabzüge für Vermieter von Mietimmobilien
Besitzen Sie Immobilien, die Sie vermieten? Neben dem Potenzial für regelmäßiges Einkommen und Kapitalwachstum bieten Immobilienanlagen Abzüge, die die Einkommensteuer auf Ihre Gewinne reduzieren können.
Aber überlegen Sie sich zuerst, was für ein Immobilieninvestor Sie sind. Sind Sie ein passiver Investor oder ein Immobilienprofi? Ihre Einstufung als eine oder andere macht einen großen Unterschied in der Anzahl der Steuervergünstigungen, die Sie erhalten.
Passiver Investor vs. Profi
Wenn Sie die meiste Zeit Ihrer Arbeitszeit im Immobiliengeschäft als Immobilienprofi verbringen, sind Ihre Mietausfälle nicht passiv. Dies bedeutet, dass Ihre Verluste vollständig von allen passiven oder nicht passiven Einkünften abziehbar sind.
Die zentralen Thesen
- Reparaturen an Ihrem Eigentum sind abzugsfähig. Verbesserungen sind abschreibungsfähig.
- Hypothekenzinsen sind manchmal abzugsfähig. Grundlegende Zahlungen sind nicht.
- Versicherungen, Rasenpflege und lokale Steuern sind abzugsfähig.
Wenn es sich um eine Nebeninvestition handelt, sind Ihre Verluste passiv und können bis zu 25.000 US-Dollar von den Einnahmen aus Ihren Mieteinnahmen abgezogen werden. Der Abzug läuft aus, wenn Ihr modifiziertes bereinigtes Bruttoeinkommen (MAGI) zwischen 100.000 und 150.000 USD liegt. Verluste von mehr als 25.000 US-Dollar können auf das Folgejahr übertragen werden.
Der Internal Revenue Service (IRS) definiert einen Immobilienprofi als jemanden, der mehr als die Hälfte seiner Arbeitszeit im Vermietungsgeschäft verbringt. Dies kann die Entwicklung, den Bau, den Erwerb und die Verwaltung von Immobilien umfassen. Sie müssen außerdem mehr als 750 Stunden pro Jahr an Ihren Immobilienmietobjekten arbeiten, um sich als Profi zu qualifizieren.
Gemeinsame Einkommensquellen
Mieteinnahmen
Das Geld, das Sie für die Miete erhalten, gilt im Allgemeinen als steuerpflichtig in dem Jahr, in dem Sie es erhalten, und nicht, wenn es fällig oder verdient wurde. Das bedeutet, dass etwaige Vorauszahlungen als Einkommen zu behandeln sind.
Angenommen, Sie vermieten ein Haus für 1.000 US-Dollar pro Monat und verlangen, dass neue Mieter bei der Unterzeichnung eines Mietvertrags die Miete für den ersten und den letzten Monat zahlen. In diesem Fall müssen Sie die 2.000 US-Dollar, die Sie erhalten haben, als Einkommen angeben, obwohl 1.000 US-Dollar dieser 2.000 US-Dollar einen Zeitraum abdecken, der mehrere Jahre in der Zukunft liegen kann.
Vom Mieter bezahlte Ausgaben
Ausgaben, die Ihr Mieter für Sie bezahlt, gelten als Einkommen. Dies würde zum Beispiel eine Notfallreparatur an einem Kühlschrank beinhalten, die ein Mieter durchführen muss, wenn Sie nicht in der Stadt sind. Die Reparaturkosten können Sie dann als Mietkosten absetzen.
Handel für Dienstleistungen
Ihr Mieter bietet möglicherweise an, Dienstleistungen gegen Miete einzutauschen. Sie müssen einen angemessenen Marktwert der Dienstleistungen als Einkommenberücksichtigen. Wenn Ihr Mieter beispielsweise anbietet, das Miethaus gegen eine Monatsmiete (im Wert von 1.000 USD) zu streichen, müssen Sie die 1.000 USD als Einkommen angeben, auch wenn Sie das Geld nicht erhalten haben. Sie können die 1.000 US-Dollar jedoch als Aufwand abziehen.
Kautionen
Kautionen sind bei Erhalt nicht steuerpflichtig, wenn die Absicht besteht, dieses Geld am Ende des Mietverhältnisses an den Mieter zurückzugeben. Was aber, wenn Ihr Mieter die Mietbedingungen nicht einhält?
Angenommen, Sie erheben eine Kaution in Höhe von 500 USD und Ihr Mieter zieht aus und hinterlässt Löcher in den Wänden, deren Reparatur 400 USD kostet. Sie können diesen Betrag im Jahr der Rückgabe von der Kaution abziehen. Zu diesem Zeitpunkt müssen Sie jedoch die 400 US-Dollar, die Sie für die Reparatur der Mauer verwendet haben, als Einkommen einrechnen. Sie können die 400 US-Dollar auch als abzugsfähige Kosten ausweisen.
Reparaturen vs. Verbesserungen
Eigentümer von Mietwohnungen können davon ausgehen, dass alles, was sie auf ihrem Grundstück tun, abzugsfähige Ausgaben sind. Nicht so, nach dem IRS.
Kosten für den Erhalt einer Hypothek, wie Gebühren und Gutachten, sind nicht abzugsfähig.
Eine Reparatur hält Ihr Mietobjekt in gutem Zustand und ist eine abzugsfähige Ausgabe in dem Jahr, in dem Sie dafür bezahlen. Reparaturen umfassen Lackieren, Reparieren einer kaputten Toilette und das Ersetzen eines defekten Lichtschalters. Verbesserungen hingegen steigern den Wert Ihrer Immobilie und sind bei der Bezahlung nicht abzugsfähig. Sie müssen die Kosten für Verbesserungen decken, indem Siedie Kosten über die Lebenserwartung Ihrer Immobilie abschreiben. Verbesserungen können ein neues Dach, eine Terrasse oder eine Garage sein.
Aus steuerlicher Sicht sollten Sie bei auftretenden Problemen Reparaturen vornehmen, anstatt zu warten, bis sie sich vermehren und Renovierungen erfordern.
Gemeinsame Abzüge
Hypothekenkosten: Die Kosten für den Erhalt einer Hypothek sind nicht abzugsfähig, wenn Sie sie bezahlen. Dazu gehören Provisionen und Bewertungen.
Sobald Sie beginnen, Hypothekenzahlungen zu leisten, sind nicht alle Zahlungen abzugsfähig. Da ein Teil jeder Zahlung für die Tilgung des Kapitals verwendet wird, ist dieser Betrag kein abzugsfähiger Aufwand. Der Zinsanteil ist abzugsfähig.
Ihre Hypothekenbank schickt Ihnenjedes Jahrein Formular 1098, aus dem hervorgeht, wie viel Sie im Laufe des Jahres an Zinsen gezahlt haben. Dies ist abzugsfähig. Auch wenn ein Teil Ihrer Zahlung Geld enthält, daszur Deckung von Steuern und Versicherungenauf ein Treuhandkonto geht, sollte Ihre Hypothekenbank Ihnen dies ebenfalls melden.
Hypothekenzinsen für Eigenheime werden in Anhang A des Steuerformulars 1040 ausgewiesen. Abzugsfähige Hypothekenzinsen für Mietobjekte werden in Anhang E ausgewiesen.
Das im Jahr 2017 verabschiedete Gesetz über Steuersenkungen und Beschäftigung (TCJA) reduzierte das maximale Hypothekenkapital, das für die abzugsfähigen Zinsen in Frage kommt, auf 750.000 USD (von 1 Mio. USD) für neue Darlehen. Der TCJA hat auch den Standardabzug fast verdoppelt, was für viele Steuerzahler eine Aufschlüsselung unnötig macht.
Reisekosten: Geld, das Sie für Reisen ausgeben, um Miete zu sammeln oder Ihr Mietobjekt zu warten, ist abzugsfähig. Wenn jedoch der Zweck der Reise eine Verbesserung war, müssen Sie diese Kosten als Teil der Verbesserung und deren Abschreibung erstatten.
Sie haben zwei Möglichkeiten, Publikation 463 zu finden.
Andere übliche Ausgaben: Neben Reparaturen und Abschreibungen sind einige der anderen üblichen Ausgaben, die Sie möglicherweise absetzen können:
- Versicherung
- Steuern
- Rasenpflege
- Gebühr für die Erstellung der Steuererklärung
- Schäden durch Kausalitäten (Hurrikan, Erdbeben, Überschwemmung etc.) oder Diebstähle
Eigentumswohnungen und Genossenschaften:
Wenn Sie eine Eigentumswohnung oder Genossenschaft besitzen, gelten für jede einzelne besondere Regeln.
Eigentumswohnungen: Wenn es sich bei der Anmietung um eine Eigentumswohnung handelt, zahlen Sie wahrscheinlich Gebühren oder Schätzungen, um sich um Gemeinschaftseigentum zu kümmern. Dazu gehören die Gebäudestruktur, Lobbys, Aufzüge und Erholungsbereiche.
Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten, können Sie Ausgaben wie Abschreibungen, Reparaturen, Zinsen und Steuern, die sich auf dieses Gemeinschaftseigentum beziehen, abziehen.
Genau wie bei einer Einfamilienmiete können Sie jedoch kein Geld für Kapitalverbesserungen abziehen, wie dies bei einer Cabana im Clubhaus der Fall ist. Stattdessen müssen Sie Ihre Kosten für jede Verbesserung über die Lebenserwartung abschreiben.
Genossenschaften: Ausgaben für eine von Ihnen vermietete Genossenschaftswohnung sind abzugsfähig. Dies beinhaltet die Unterhaltsgebühren, die an die genossenschaftliche Wohnungsbaugesellschaft gezahlt werden.
Kapitalverbesserungen werden unterschiedlich behandelt. Sie können die Kosten für die Verbesserung nicht abziehen und auch nicht abschreiben. Sie müssen die Kosten der Verbesserung zu Ihrer Kostenbasis in den Aktien der Gesellschaftaddieren. Dadurch verringert sich Ihr Kapitalgewinn beim Verkauf der Wohnung.
Führen Sie gute Aufzeichnungen
Im Anhang E des IRS gibt es Plätze für verschiedene Ausgabenkategorien. Das gibt Ihnen Flexibilität bei den Abzugsposten.
Aber seien Sie darauf vorbereitet, Ihren Anspruch zu untermauern, und trennen Sie die Kosten für Reparaturen und Wartung von denen, die Kapitalverbesserungen darstellen. Denken Sie daran, dass das Geld, das Sie für Verbesserungen ausgeben, Ihre Steuerschuld beim Verkauf reduzieren kann.
Wenn Sie angeben, ein Immobilienprofi zu sein, sollten Sie außerdem Belege wie Terminbücher, Tagebücher, Kalender und Protokolle aufbewahren, um Ihre aktive Teilnahme und die Zeit, die Sie jedes Jahr auf Ihren Immobilien verbringen, nachzuweisen.
Die Quintessenz
Alles in allem stehen Immobilieninvestoren einige Abzüge zur Verfügung, und es lohnt sich zu wissen, für welche Sie sich qualifizieren.