Mietobergrenze
Was ist eine Mietobergrenze?
Der Begriff „Mietobergrenze“ bezieht sich auf die maximale Miete, die ein Vermieter einem Mieter in Rechnung stellen darf. Mietobergrenzen sind eine Form der Mietpreisbremse und werden in der Regel gesetzlich festgelegt und begrenzen, wie hoch die Miete in einem bestimmten Gebiet zu einem bestimmten Zeitpunkt steigen darf. Limits sollen Mieter schützen, indem sie Vermieter daran hindern, ihre Immobilien zu überteuern.
Manche Leute glauben, dass Mietobergrenzen zu einer Verringerung des verfügbaren Wohnraums führen, weil Vermieter ihre Immobilie nicht zu einem niedrigen Preis vermieten wollen, sondern sich dafür entscheiden, ihre Mehrfamilienhäuser in Eigentumswohnungen umzuwandeln.
Die zentralen Thesen
- Eine Mietobergrenze ist die maximale Miete, die ein Vermieter einem Mieter in Rechnung stellen darf.
- Mietobergrenzen sind Teil der von den lokalen Gemeinden durchgesetzten Mietkontrollgesetze.
- Diese Grenzen sollen die Rechte der Mieter schützen, indem Wohnraum bezahlbar bleibt – insbesondere für Menschen mit niedrigem oder festem Einkommen, ältere Erwachsene oder Menschen mit anderen Fähigkeiten.
- Viele Ökonomen argumentieren, dass Mietobergrenzen – und die Mietenkontrolle im Allgemeinen – destruktiv sind, weil sie Wohnraumknappheit schaffen und Investitionen abschrecken.
Mietobergrenzen verstehen
In den Vereinigten Staaten gibt es seit Anfang des 20. Jahrhunderts eine Mietpreisbremse, um die Bevölkerung vor Wohnungsmangel und stark überhöhten Mietpreisen zu schützen. Mietkontrollgesetze werden auch heute noch von Kommunalverwaltungen und in einigen Fällen von Bundesstaaten erlassen. Sie decken verschiedene Schlüsselaspekte der Behandlung von Mietobjekten ab, einschließlich der Höhe der Mietkosten, die Vermieter ihren Mietern in Rechnung stellen können, sowie des Betrags, um den sie diese Miete erhöhen können und wann dies möglich ist.
Vermieter müssen ihre Immobilien über die örtliche Mietkontrollbehörde registrieren, indem sie regelmäßige Mietlisten in den Gebieten einreichen, in denen das Gesetz in Kraft ist. Die Mietpreisbremse bestimmt die maximale Miethöhe anhand der Lage, Größe und des Zustands der Immobilie sowie weiterer relevanter Informationen, wie z. B. der Wirtschaftslage. Der Vorstand entscheidet auch jedes Jahr über die zulässige Erhöhung – falls vorhanden –.
Mietenkontrollgesetze – einschließlich der Durchsetzung von Mietobergrenzen – werden in dicht besiedelten Gebieten, in denen die Mieten hoch und bezahlbarer Wohnraum rar oder schwer zu bekommen ist, in großem Umfang angewandt. Wie bereits erwähnt, sollen diese Gesetze dazu beitragen, dass Wohnraum für Mieter erschwinglich bleibt – insbesondere für Menschen mit niedrigem bis mittlerem Einkommen, Festverdiener, ältere Erwachsene und Menschen mit unterschiedlichen Fähigkeiten.
Diese Gesetze werden jedoch nicht überall in den Vereinigten Staaten einheitlich durchgesetzt. Tatsächlich haben nur 182 Kommunalverwaltungen Mietkontrollgesetze mit geltenden Mietobergrenzen – alle in Kalifornien, New York, New Jersey, Maryland und Washington, DC. Oregon hat 2019 ein landesweites Mietkontrollgesetz erlassen. der erste Staat, der dies tut. Siebenunddreißig Staaten verbieten ihren Gemeinden tatsächlich, Mietkontrollgesetze zu erlassen.
Besondere Überlegungen
Viele Ökonomen bezweifeln die Wirksamkeit von Mietobergrenzen. Sie geben an, dass diese Gesetze keine Wirkung haben, wenn der Gleichgewichtspreis unter der Obergrenze liegt. Wenn die Obergrenze jedoch unter dem Gleichgewichtsniveau liegt, entsteht ein Mitnahmeverlust. Dies geschieht, wenn Schwarzmärkten, Suchzeiten und Gebühren.
Ob Mietobergrenzen und Mietpreisbremse wirksam sind, wird kontrovers diskutiert – einerseits tragen sie dazu bei, Wohnraum bezahlbar zu halten; auf der anderen Seite glauben einige Ökonomen, dass sie von Investitionen abschrecken.
Ökonomen sind sich ziemlich einig in der Schlussfolgerung, dass Mietkontrollen destruktiv sind und mit dem Konzept der freien Märkte kollidieren. In einer 2012 von der Initiative on Global Markets der University of Chicago durchgeführten Umfrage unter 41 Top-Ökonomen stimmten 81 % der Befragten nicht bzw. haben sich in den letzten drei Jahrzehnten positiv auf die Menge und Qualität von weitgehend bezahlbarem Mietwohnungen in den Städten ausgewirkt, die sie genutzt haben.“
Vor- und Nachteile von Mietobergrenzen
Vorteile
In einigen Großstädten sind die Mieten oft sehr hoch. New York City zum Beispiel hat einige der teuersten Immobilien in den Vereinigten Staaten, was es für die Leute fast unmöglich macht, sich Miete zu leisten. Lokale Regierungen können eingreifen, um diese Situation zu verbessern – insbesondere für Bewohner, die sich keine marktgerechten Wohnungen leisten können.
Mietobergrenzen und andere Formen der Mietpreiskontrolle können die Interessen von Mietern schützen, die andernfalls von skrupellosen Vermietern zu hohen Mieten gezwungen werden könnten. Laut dem Brookings Institute schützen Mietgesetze auch einkommensschwache Mieter, die „nachbarschaftsspezifisches Kapital wie ein Netzwerk von Freunden und Familie, die Nähe zu einem Arbeitsplatz oder Kinder, die an örtlichen Schulen eingeschrieben sind“, entwickelt haben durch eine plötzliche Mieterhöhung verdrängt.
Nachteile
Eine künstliche Preissenkung durch Mietobergrenzen erhöht jedoch die Nachfrage nach Immobilien mit Mietobergrenzen und verringert dadurch das verfügbare Angebot. Denn eine Mietobergrenze erhöht die Zahl der Menschen, die Wohnungen tatsächlich bezahlen können.
Wie oben erwähnt, können auch Mietobergrenzen zu Schwarzmärkten führen. Wenn ein potenzieller Mieter beispielsweise anbietet, 100 bis 150 US-Dollar extra für die Miete zu zahlen, kann er möglicherweise eine Warteliste für eine mietpreisgebundene Wohnung überspringen. Einziger Haken: Die Mehrmiete würde separat in bar bezahlt, bleibt also aus den Büchern.
Ökonomen sagen auch, dass die Mietpreisbremse neue Investitionen umlenkt, die sonst in Mietwohnungen und grünere Weiden geflossen wären – umweltfreundlicher in Bezug auf die Verbraucherbedürfnisse. Sie glauben, dass dies zu einer Verschlechterung der Wohnung, weniger Reparaturen und weniger Wartung führt. Wenn die Mietpreisbindung aufgehoben wird, erhöht dies auch die Werte von nicht mietpreisgebundenen Immobilien.