Umzugshypothek (Relo)

Was ist eine Umzugshypothek (Relo)?

Die Umzugshypothek (relo) ist explizit für den Umzug und die Versetzung von Mitarbeitern gedacht und ist eine Art alternatives Hypothekarprodukt. Unternehmen nehmen diese Kredite im Rahmen des Vertrags- oder Beschäftigungspakets für Mitarbeiter der oberen Ebene in Anspruch. Relo-Hypotheken machen den Umzug komfortabler und wirtschaftlicher.

Umzugshypotheken verstehen

Umzugshypotheken beinhalten oft finanzielle Beiträge des Arbeitgebers als Teil des Pakets. Diese Beiträge können Zuschüsse zur Deckung der Abschlusskosten, Zinsrückkäufe und unter dem Marktpreis liegende Zinssätze umfassen. Die Zinssätze für Umzugshypotheken können 25 bis 50 Basispunkte  unter den Marktzinssätzen für ähnliche konventionelle Hypotheken ausgegeben werden. Ein Basispunkt entspricht 1/100 von 1% und reduziert den Zinssatz des Darlehens.

Der Kreditgeber kann auch ein spezielles Personal von Wohnungsbaudarlehensberatern bereitstellen, die auf die Bedürfnisse von Arbeitnehmern eingehen, die ein Haus kaufen oder verkaufen. Dies kann zu einer schnelleren und kostengünstigeren Kreditbearbeitung führen.

Mitarbeiterumzug mit Umzugshypothek

Einige Daten zeigen, dass ein Mitarbeiter, der für seine Arbeit umzieht, wahrscheinlich wiederholt in vorhersehbaren Zeitintervallen wechselt, häufig zwei oder mehr Umzüge in fünf Jahren. Ein Arbeitgeber wird wahrscheinlich nicht bei der Verlagerung eines Mitarbeiters helfen, es sei denn, er rechnet mit einer Betriebszugehörigkeit von einem Jahr oder länger am neuen Standort. Infolgedessen ist es für diese Käufer möglicherweise weniger wahrscheinlich, dass sie sich früh in der Laufzeit des Darlehens refinanzieren.

Außerdem senken Arbeitgeberzuschüsse im Allgemeinen die monatliche Zahlung des Kreditnehmers und verringern die Sensibilität des Kreditnehmers für zinsbezogene Refinanzierung während der Laufzeit der Unterstützung, die in der Regel früh in der Laufzeit des Kredits liegt.

Bei steigenden Zinsen bleiben die Vorauszahlungen aufgrund der natürlichen Umsiedlungszyklen dieser Kreditnehmer nach den ersten ein bis zwei Jahren tendenziell relativ schneller. Ein Rückgang der Zinssätze kann dazu führen, dass der Arbeitgeber den Arbeitnehmer durch Zwangsrefinanzierungsklauseln zur Refinanzierung des Darlehens animiert.

In Umzugs-Hypothekenpools investieren

Fannie Mae bietet Relocation  Mortgage Backed Securities  (MBS) an. Dieser Pool der zugrunde liegenden Liegenschaften besteht ausschließlich aus Umzugskrediten. Allerdings gelten Umzugskredite – zusammen mit Genossenschaftsanteilen und bestimmten Rückkaufkrediten – als Hypothekendarlehen mit besonderen Merkmalen. Als Sonderdarlehen ist die Anzahl der Objekte, die in die förderfähigen Pools aufgenommen werden können, begrenzt.

Relocation-Darlehen können auch in andere Pools aufgenommen werden. Wenn ein festverzinslicher Pool mehr als 10 Prozent Umzugsdarlehen enthält, identifiziert das Poolpräfix den Pool als Umzugsdarlehenspool, und der Poolstatistikteil des Prospektzusatzes zeigt den Prozentsatz der Umzugsdarlehen im Pool an.

Jeder hypothekenbesicherte Sicherheitspool birgt das Risiko einer Vorauszahlung des Käuferdarlehens. Die Fähigkeit, dieses Risiko vorherzusagen, ist für Händler von erheblichem Wert. Relo-Hypotheken weisen in der Regel ein vorhersehbareres Vorauszahlungsmerkmal auf, das es Relo-hypothekenbesicherten Wertpapieren ermöglicht, mit einer Prämie zu handeln.  Umzugshypotheken haben vorhersehbarere Risikomerkmale für die vorzeitige Rückzahlung als Hypotheken ohne Umzug.

Außerdem haben relo hypothekenbesicherte Wertpapiere in der Vergangenheit in den meisten Zinsumgebungen schneller im Voraus bezahlt als ähnliche konventionelle Produkte und können den Anleger auch in steigenden Zinsumgebungen schützen.