Immobilien-Kommanditgesellschaft (RELP)
Was ist eine Real Estate Limited Partnership (RELP)?
Eine Real Estate Limited Partnership (RELP) ist eine Gruppe von Investoren, die ihr Geld zusammenlegen, um in den Kauf, die Entwicklung oder die Vermietung von Immobilien zu investieren. Es ist eine von mehreren Formen der Immobilieninvestmentgruppe (REIG). Unter dem Status einer Kommanditgesellschaft (LP) hat eine RELP einen Komplementär, der die volle Haftung übernimmt, und einen oder mehrere Kommanditisten, die nur bis zur Höhe ihrer Einlage haften.
Der Komplementär ist in der Regel eine Kapitalgesellschaft, ein erfahrener Immobilienverwalter oder ein Immobilienentwicklungsunternehmen. Bei den Kommanditisten handelt es sich um externe Investoren, die im Gegenzug eine Kapitalanlagerendite finanzieren.
Nach dem US-Steuergesetz werden Personengesellschaften nicht besteuert. Stattdessen geben Partnerschaften ihr gesamtes Einkommen an die Partner weiter und melden dieses Einkommen auf einem K-1. Partner, die ein K-1 erhalten, müssen ihr Partnerschaftseinkommen einzeln auf Formular 1040 einreichen, wenn sie eine natürliche Person sind, oder auf Formular 1120, wenn sie eine Kapitalgesellschaft sind.
Die zentralen Thesen
- Real Estate Limited Partnerships (RELPs) sind Kommanditgesellschaften, die gegründet wurden, um hauptsächlich in Immobilien zu investieren.
- Kommanditisten sind in der Regel freihändige Investoren, während der General Manager die täglichen Aufgaben übernimmt.
- RELPs können vergleichsweise hohe Renditen und entsprechend hohe Risiken bieten.
- RELPs können bestimmte Steuervorteile bieten, da sie Einkommen an die einzelnen Partner weiterleiten.
Grundlegendes zu Real Estate Limited Partnerships (RELPs)
Ein RELP bietet Einzelpersonen die Möglichkeit, in ein diversifiziertes Portfolio von Immobilienanlagen zu investieren. RELPs sind nur eine von mehreren Optionen für diejenigen, die ein Engagement in Immobilienanlagen suchen, darunter Real Estate Investment Trusts (REITs), verwaltete immobilienorientierte Investmentfonds und andere Immobilienportfoliooptionen. Ein RELP bietet relativ höhere erwartete Renditen als andere Optionen, birgt aber auch ein vergleichsweise höheres Risiko.
Abhängig von der Struktur der Partnerschaft können die Partner an der Geschäftsführung des Unternehmens beteiligt sein oder nicht. Partnerschaftsvereinbarungen beschreiben die vollständigen Bestimmungen des Geschäfts, einschließlich Mindestinvestitionen, Gebühren, Ausschüttungen, Partnerabstimmungen und mehr. Einige Partnerschaften genießen ein stärker kollaboratives, strukturiertes Forum für Investitionsentscheidungen, während andere das Kernmanagement des Unternehmens einigen wenigen Führungskräften überlassen. Im Allgemeinen sucht und identifiziert das Partnerschaftsmanagementteam Deals, bevor es Partnerkapital gemäß der Partnerschaftsvereinbarung investiert.
RELPs werden mit detaillierten Partnerschaftsvereinbarungen vermarktet, die die Bedingungen des Unternehmens und die Investitionsmöglichkeit insgesamt definieren. Sie richten sich in der Regel an vermögende Privatpersonen und institutionelle Anleger. Einige erfordern den Status eines akkreditierten Anlegers für den Status einer Kommanditgesellschaft.
Besondere Überlegungen
Viele RELPs haben einen eng definierten Fokus. Sie bilden die Geschäftsstruktur für den Bau eines Wohnquartiers, eines Einkaufszentrums oder eines Geschäftsplatzes. Sie sind häufig auf eine Immobiliennische wie Altersvorsorge oder hochwertige Gewerbeimmobilien spezialisiert. Einige Immobilieninvestitionspartnerschaften akzeptieren eine Investition von 5.000 bis 50.000 US-Dollar. Das reicht nicht aus, um eine Einheit zu kaufen, aber die Partnerschaft wird Gelder von mehreren Investoren bündeln, um eine Immobilie zu finanzieren, die geteilt wird und sich im Miteigentum befindet
RELPs können hohe Renditen und hohe Risiken aufweisen, was eine Due Diligence für potenzielle Anleger wichtig macht. Die Vertragsbedingungen können verlangen, dass sich der Kommanditist zu einer Pauschaleinlage, einem Beitragsplan über die Zeit oder nach Aufforderung zu Einlagen verpflichtet.
Insbesondere sind in einer Kommanditgesellschaft investierte Mittel in der Regel illiquide. Der Anleger kann sich zu keinem Zeitpunkt auszahlen lassen.
Innerhalb des Portfolios kann Flexibilität für verschiedene Geschäftsaktivitäten bestehen. Ein RELP kann Direktinvestitionen in Immobilien, Kreditvergabe für Immobilienkreditnehmer, anteilige Kapitalanlagen oder die Teilnahme an einem kollaborativen Geschäft tätigen.
Rollen der Partner in einem RELP
Der Komplementär ist in der Regel an der Gesellschaft insgesamt beteiligt und stellt einen Teil des Kapitals. Komplementäre haben eine direkte Rolle in der Geschäftsführung des Unternehmens, wobei Beauftragte oft im Vorstand tätig sind und in die tägliche Geschäftsführung des Unternehmens eingebunden sind. Insgesamt verfügen die Komplementäre über aktive Entscheidungsbefugnisse.
Kommanditisten haben eine beschränkte Haftung und sind in der Regel mit begrenztem Einfluss und Beteiligung an der Unternehmensführung verbunden. Einige Unternehmen richten Beiräte oder andere Kommunikationsmittel ein, um die Einsichten und die Beteiligung von Kommanditisten zu fördern. Kommanditisten sind in der Regel freihändige Investoren.
Kommanditisten erhalten jährlich Dividendenausschüttungen zusammen mit Weiterleitungserträgen, die einen Teil ihrer Rendite darstellen. Viele Kommanditgesellschaften haben eine befristete Laufzeit, so dass die Gesellschafter ihr Kapital zu einem bestimmten Fälligkeitsdatum erhalten.
Steuern und RELPs
Wie bei jeder Personengesellschaft ist eine RELP nicht steuerpflichtig. Die Nettoerträge bzw. -verluste werden jährlich an die Partner weitergereicht.
Dies erfordert, dass die Partnerschaft eine Informationserklärung des Formulars 1065 beim Internal Revenue Service einreicht und alle Einkommensverteilungen durch einzelne Partner-K-1s meldet. Alle Partner des Unternehmens erhalten ganzjährig Ausschüttungen und jährlich eine Ertragsausschüttung.
Die Partnerschaft ist dafür verantwortlich, jedem Partner ein K-1 zur Verfügung zu stellen, das das Einkommen angibt, das er für das Jahr erhalten hat. Die Partner sind dann verpflichtet, ihr Einkommen gegebenenfalls einzeln anzugeben.
RELPs zahlen keine Steuern direkt. Nettoerträge oder -verluste werden an die Anleger weitergegeben, die für die Steuererklärung verantwortlich sind.