Was Sie über die Immobilienbewertung wissen sollten
Die Schätzung des Wertes von Immobilien ist für eine Vielzahl von Bestrebungen erforderlich, einschließlich Finanzierung, Verkaufsauflistung, Investitionsanalyse, Sachversicherung und Besteuerung. Aber für die meisten Menschen ist die Ermittlung des Angebots oder Kaufpreises einer Immobilie die sinnvollste Anwendung der Immobilienbewertung. Dieser Artikel bietet eine Einführung in die grundlegenden Konzepte und Methoden der Immobilienbewertung, insbesondere im Hinblick auf den Verkauf.
Die zentralen Thesen
- Die Bewertung von Immobilien ist schwierig, da jede Immobilie einzigartige Merkmale wie Lage, Grundstücksgröße, Grundriss und Ausstattung aufweist.
- Allgemeine Immobilienmarktkonzepte wie Angebot und Nachfrage in einer bestimmten Region werden sicherlich den Gesamtwert einer bestimmten Immobilie beeinflussen.
- Einzelne Immobilien müssen jedoch einer Bewertung nach einer von mehreren Methoden unterzogen werden, um einen beizulegenden Zeitwert zu ermitteln.
Grundlegende Bewertungskonzepte
Technisch gesehen ist der Wert einer Immobilie definiert als der gegenwärtige Wert der zukünftigen Vorteile, die sich aus dem Eigentum an der Immobilie ergeben. Im Gegensatz zu vielen Konsumgütern, die schnell verbraucht werden, werden die Vorteile von Immobilien in der Regel über einen langen Zeitraum realisiert. Daher muss eine Schätzung des Werts einer Immobilie wirtschaftliche und soziale Trends sowie staatliche Kontrollen oder Vorschriften und Umweltbedingungen berücksichtigen, die die vier Wertelemente beeinflussen können:
- Nachfrage : der Wunsch oder das Bedürfnis nach Eigentum, das durch die finanziellen Mittel unterstützt wird, um den Wunsch zu befriedigen
- Nutzen : Die Fähigkeit, die Wünsche und Bedürfnisse zukünftiger Eigentümer zu befriedigen
- Knappheit : das endliche Angebot an konkurrierenden Immobilien
- Übertragbarkeit: die Leichtigkeit, mit der Eigentumsrechte übertragen werden
Wert im Vergleich zu Kosten und Preis
Wert ist nicht unbedingt gleich Kosten oder Preis . Die Kosten beziehen sich auf die tatsächlichen Ausgaben – zum Beispiel für Material oder Arbeit. Der Preis hingegen ist der Betrag, den jemand für etwas bezahlt. Obwohl Kosten und Preis den Wert beeinflussen können, bestimmen sie nicht den Wert. Der Verkaufspreis eines Hauses kann 150.000 US-Dollar betragen, der Wert kann jedoch deutlich höher oder niedriger sein. Wenn ein neuer Eigentümer beispielsweise einen schwerwiegenden Fehler im Haus feststellt, wie z. B. ein fehlerhaftes Fundament, kann der Wert des Hauses niedriger sein als der Preis.
Marktwert
Ein Wertgutachten ist ein Gutachten oder eine Schätzung über den Wert einer bestimmten Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt. Bewertungsberichte werden von Unternehmen, Regierungsbehörden, Einzelpersonen, Investoren und Hypothekenunternehmen verwendet, wenn sie Entscheidungen über Immobilientransaktionen treffen. Das Ziel einer Bewertung besteht darin, den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln – den wahrscheinlichsten Preis, den die Immobilie auf einem wettbewerbsorientierten und offenen Markt erzielen wird.
Der Marktpreis, der Preis, zu dem Immobilien tatsächlich verkauft werden, entspricht möglicherweise nicht immer dem Marktwert. Wenn beispielsweise ein Verkäufer aufgrund der drohenden Zwangsvollstreckung unter Zwang steht oder ein Privatverkauf stattfindet, kann die Immobilie unter ihrem Marktwert verkauft werden.
Bewertungsmethoden
Eine genaue Beurteilung hängt von der methodischen Datenerfassung ab. Spezifische Daten, die Details bezüglich der bestimmten Immobilie abdecken, und allgemeine Daten bezüglich der Nation, Region, Stadt und Nachbarschaft, in der sich die Immobilie befindet, werden gesammelt und analysiert, um einen Wert zu erhalten. Bei der Bewertung werden drei grundlegende Ansätze verwendet, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen.
Methode 1: Verkaufsvergleichsansatz
Der Verkaufsvergleichsansatz wird häufig bei der Bewertung von Einfamilienhäusern und Grundstücken verwendet. Manchmal auch als Marktdatenansatz bezeichnet, handelt es sich um eine Wertschätzung, die durch den Vergleich einer Immobilie mit kürzlich verkauften Immobilien mit ähnlichen Eigenschaften abgeleitet wird. Diese ähnlichen Eigenschaften werden als Vergleichswerte bezeichnet und müssen für einen gültigen Vergleich:
- Seien Sie der Betreff-Eigenschaft so ähnlich wie möglich
- Wurden innerhalb des letzten Jahres in einem offenen, wettbewerbsorientierten Markt verkauft
- Wurden unter marktüblichen Bedingungen verkauft
Im Bewertungsprozess sollten mindestens drei oder vier Vergleichswerte verwendet werden. Die wichtigsten Faktoren bei der Auswahl von Vergleichsobjekten sind die Größe, die vergleichbare Ausstattung und – vielleicht vor allem – die Lage, die einen enormen Einfluss auf den Marktwert einer Immobilie haben können.
Qualitäten von Vergleichswerten
Da keine zwei Immobilien genau gleich sind, werden die Verkaufspreise der Vergleichsobjekte angepasst, um unterschiedliche Merkmale und andere Faktoren zu berücksichtigen, die den Wert beeinflussen würden, einschließlich:
- Alter und Zustand der Gebäude
- Verkaufsdatum, wenn zwischen dem Verkaufsdatum eines Vergleichsobjekts und dem Bewertungsdatum wirtschaftliche Veränderungen eintreten
- Verkaufsbedingungen, z. B. wenn der Verkäufer einer Immobilie unter Zwang stand oder eine Immobilie zwischen Verwandten verkauft wurde (zu einem ermäßigten Preis)
- Lage, da sich ähnliche Immobilien im Preis von Nachbarschaft zu Nachbarschaft unterscheiden können
- Physische Merkmale, einschließlich Grundstücksgröße, Landschaftsgestaltung, Art und Qualität der Konstruktion, Anzahl und Art der Zimmer, Quadratmeter Wohnfläche, Holzböden, Garage, Küchenaufrüstung, Kamin, Pool, zentrale Klimaanlage usw.
Die Marktwertschätzung der betreffenden Immobilie wird innerhalb der Spanne liegen, die durch die bereinigten Verkaufspreise der Vergleichsobjekte gebildet wird. Da einige der an den Verkaufspreisen der Vergleichswerte vorgenommenen Anpassungen subjektiver sind als andere, werden in der Regel die Vergleichswerte mit dem geringsten Anpassungsbetrag gewichtet berücksichtigt.
Methode 2: Kostenansatz
Der Kostenansatz kann verwendet werden, um den Wert von Immobilien zu schätzen, die durch ein oder mehrere Gebäude verbessert wurden. Bei dieser Methode handelt es sich um getrennte Schätzungen des Werts des Gebäudes bzw. der Gebäude und des Grundstücks unter Berücksichtigung der Abschreibungen. Die Schätzungen werden addiert, um den Wert der gesamten verbesserten Immobilie zu berechnen. Der Kostenansatz geht davon aus, dass ein vernünftiger Käufer für eine bestehende verbesserte Immobilie nicht mehr zahlen würde als den Preis, um ein vergleichbares Grundstück zu kaufen und ein vergleichbares Gebäude zu errichten. Dieser Ansatz ist nützlich, wenn es sich bei der zu bewertenden Immobilie um einen Typ handelt, der nicht häufig verkauft wird und kein Einkommen generiert. Beispiele sind Schulen, Kirchen, Krankenhäuser und Regierungsgebäude.
Baukosten können auf verschiedene Weise geschätzt werden, einschließlich der Quadratmeter-Methode, bei der die Kosten pro Quadratmeter eines kürzlich gebauten Vergleichsobjekts mit der Anzahl der Quadratmeter des betreffenden Gebäudes multipliziert werden; die Unit-in-Place-Methode, bei der die Kosten auf der Grundlage der Baukosten pro Maßeinheit der einzelnen Gebäudekomponenten, einschließlich Arbeit und Material, geschätzt werden; und die Mengenerhebungsmethode, bei der die Rohstoffmengen, die zum Ersetzen des betreffenden Gebäudes benötigt werden, zusammen mit dem aktuellen Materialpreis und den damit verbundenen Installationskosten geschätzt werden.
Abschreibung
Abschreibung bezieht sich zu Bewertungszwecken auf jeden Zustand, der den Wert einer Verbesserung einer Immobilie negativ beeinflusst und berücksichtigt:
- Physische Verschlechterung, einschließlich heilbarer Verschlechterung, wie z. B. Anstrich und Dachaustausch, und unheilbare Verschlechterung, wie z. B. strukturelle Probleme
- Funktionelle Obsoleszenz, die sich auf physische oder gestalterische Merkmale bezieht, die von Immobilienbesitzern nicht mehr als wünschenswert angesehen werden, wie z. B. veraltete Geräte, veraltet aussehende Armaturen oder Häuser mit vier Schlafzimmern, aber nur einem Bad
- Wirtschaftliche Überalterung, verursacht durch Faktoren, die außerhalb der Immobilie liegen, z. B. die Nähe zu einem lauten Flughafen oder einer umweltverschmutzenden Fabrik.
Methodik
- Schätzen Sie den Wert des Grundstücks so, als ob es leer stünde und für die höchste und beste Nutzung verfügbar wäre, indem Sie den Verkaufsvergleichsansatz verwenden, da Grundstücke nicht abgeschrieben werden können.
- Schätzen Sie die aktuellen Kosten für den Bau des/der Gebäude(s) und Standortverbesserungen.
- Schätzen Sie den Abschreibungsbetrag der Verbesserungen aufgrund von Verschlechterung, funktionaler Überalterung oder wirtschaftlicher Überalterung.
- Ziehen Sie die Abschreibung von den geschätzten Baukosten ab.
- Addieren Sie den geschätzten Wert des Grundstücks zu den abgeschriebenen Kosten des/der Gebäude(s) und der Standortverbesserungen, um den Gesamtwert der Immobilie zu bestimmen.
Methode 3: Einkommenskapitalisierungsansatz
Diese Methode, die oft einfach als Einkommensansatz bezeichnet wird, basiert auf dem Verhältnis zwischen der Rendite, die ein Investor benötigt, und dem Nettoeinkommen, das eine Immobilie erwirtschaftet. Es wird verwendet, um den Wert von Renditeliegenschaften wie Wohnanlagen, Bürogebäuden und Einkaufszentren zu schätzen. Beurteilungen unter Verwendung des Ertragskapitalisierungsansatzes können ziemlich einfach sein, wenn erwartet werden kann, dass die betreffende Immobilie künftige Erträge generiert, und wenn ihre Ausgaben vorhersehbar und stabil sind.
Direkte Großschreibung
Die Gutachter führen bei Verwendung des Direktkapitalisierungsansatzes die folgenden Schritte durch:
- Schätzen Sie das jährliche potenzielle Bruttoeinkommen.
- Berücksichtigen Sie Leerstand und Mieteinzugsverluste, um das effektive Bruttoeinkommen zu ermitteln.
- Abzüglich Jahresbetriebskosten des Jahresnetto berechnen betriebliche Erträge.
- Schätzen Sie den Preis, den ein typischer Investor für die Einkünfte der jeweiligen Immobilienart und -klasse zahlen würde. Dies wird durch die Schätzung der Rendite oder Kapitalisierungsrate erreicht.
- Wenden Sie den Kapitalisierungssatz auf das jährliche Nettobetriebseinkommen der Immobilie an, um den Wert der Immobilie zu schätzen.
Bruttoeinkommensmultiplikatoren
Mit der GIM-Methode ( Bruttoeinkommensmultiplikator ) können andere Immobilien bewertet werden, die normalerweise nicht als Einkommensimmobilien gekauft werden, aber vermietet werden könnten, z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser. Die GRM-Methode setzt den Verkaufspreis einer Immobilie in Beziehung zu den erwarteten Mieteinnahmen. (Weitere Informationen finden Sie unter „ 4 Wege zur Bewertung einer Mietimmobilie “).
Bei Wohnimmobilien wird in der Regel das monatliche Bruttoeinkommen verwendet; Für Gewerbe- und Industrieimmobilien würde das Bruttojahreseinkommen verwendet. Die Bruttoeinkommensmultiplikatormethode kann wie folgt berechnet werden:
Verkaufspreis ÷ Mieteinnahmen = Bruttoeinkommensmultiplikator
Aktuelle Verkaufs- und Mietdaten von mindestens drei ähnlichen Objekten können verwendet werden, um ein genaues GIM zu erstellen. Die GIM kann dann auf die geschätzte marktgerechte Miete der betreffenden Immobilie angewendet werden, um ihren Verkehrswert zu bestimmen, der wie folgt berechnet werden kann:
Mieteinnahmen x GIM = Geschätzter Marktwert
Die Quintessenz
Eine genaue Immobilienbewertung ist für Hypothekengeber, Investoren, Versicherer und Käufer sowie Verkäufer von Immobilien wichtig. Während Bewertungen in der Regel von qualifizierten Fachleuten durchgeführt werden, kann jeder, der an einer Immobilientransaktion beteiligt ist, von einem grundlegenden Verständnis der verschiedenen Methoden der Immobilienbewertung profitieren.