Leerverkauf (Immobilien)
Was ist ein Leerverkauf (Immobilien)?
Ein Immobilienleerverkauf liegt vor, wenn ein in finanzieller Not geratener Hausbesitzer seine Immobilie für weniger als den fälligen Betrag der Hypothek verkauft. Der Käufer der Immobilie ist ein Dritter (nicht die Bank), und alle Erlöse aus dem Verkauf gehen an den Kreditgeber. Der Darlehensgeber erlässt entweder die Differenz oder erwirkt ein Mangelurteil gegen den Darlehensnehmer, das ihn auffordert, dem Darlehensgeber die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem ursprünglichen Wert der Hypothek ganz oder teilweise zu zahlen. In einigen Staaten muss dieser Unterschied bei einem Leerverkauf rechtlich vergeben werden.
Die zentralen Thesen
- Ein Leerverkauf in Immobilien ist ein Verkauf, bei dem ein Haus zu einem Preis verkauft wird, der unter dem noch geschuldeten Betrag der Hypothek liegt.
- Es ist Sache des Hypothekengebers, einen Leerverkauf zu genehmigen.
- Manchmal wird die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Hypothekenbetrag vom Kreditgeber vergeben, aber nicht immer.
- Für den Verkäufer sind die finanziellen Folgen eines Leerverkaufs weniger schwerwiegend als die einer Zwangsvollstreckung.
- Für den Käufer ist es wichtig, die Kosten zu kalkulieren und sicher zu sein, dass beim Weiterverkauf des Hauses Gewinn möglich ist.
Einen Leerverkauf verstehen (Immobilien)
Der Begriff „Leerverkauf“ bezieht sich auf die Tatsache, dass das Haus für weniger als den Restbetrag der Hypothek verkauft wird – zum Beispiel eine Person, die ein Haus für 150.000 USD verkauft, während die Hypothek noch 175.000 USD aufweist. In diesem Beispiel wird die Differenz von 25.000 US-Dollar abzüglich der Abschlusskosten und anderer Verkaufskosten als Mangel angesehen. Oder 150.000 $ – 175.000 $ = -25.000 $.
Bevor der Prozess beginnen kann, muss der Kreditgeber, der die Hypothek hält, die Entscheidung zur Durchführung eines Leerverkaufs, auch bekannt als Pre-Foreclosure Sale, unterzeichnen. Darüber hinaus benötigt der Kreditgeber, normalerweise eine Bank, eine Dokumentation, die erklärt, warum ein Leerverkauf sinnvoll ist; Schließlich könnte das Kreditinstitut dabei viel Geld verlieren. Ohne Zustimmung des Kreditgebers darf kein Leerverkauf erfolgen.
Leerverkäufe sind in der Regel langwierige und papierintensive Transaktionen, deren Bearbeitung manchmal bis zu einem vollen Jahr dauert. Leerverkäufe wirken sich jedoch nicht so nachteilig auf die Bonität eines Hausbesitzers aus wie eine Zwangsvollstreckung.
Ein Immobilienleerverkauf ist im Gegensatz zu einem Leerverkauf beim Investieren. Ein investierender Leerverkauf ist eine Transaktion, bei der ein Anleger in Erwartung eines Preisverfalls geliehene Wertpapiere verkauft und zu einem späteren Zeitpunkt eine gleiche Anzahl von Aktien zurückgeben muss.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau und/oder beim US-amerikanischen Department of Housing and Urban Development (HUD) einzureichen.
Besondere Überlegungen
Auch wenn ein Leerverkauf die Kreditwürdigkeit einer Personweniger beeinträchtigt als eine Zwangsvollstreckung, ist dies immer noch eine negative Kreditwürdigkeit. Jede Art von Immobilienverkauf, die von einem Kreditunternehmen als „nicht wie vereinbart bezahlt“ bezeichnet wird, ist ein Fehler in der Kreditwürdigkeit. Leerverkäufe, Zwangsvollstreckungen und Urkunden anstelle von Zwangsvollstreckungen wirken sich daher negativ auf die Kreditwürdigkeit einer Person aus.
Darüber hinaus heben Leerverkäufe nicht immer die verbleibenden Hypothekenschulden nach dem Verkauf einer Immobilie auf. Denn alle Hypotheken bestehen aus zwei Teilen: einem Rückzahlungsversprechen an den Kreditgeber und einem Pfandrecht an der zur Besicherung des Kredits verwendeten Immobilie. Das Pfandrecht schützt den Kreditgeber für den Fall, dass ein Kreditnehmer den Kredit nicht zurückzahlen kann. Es gibt dem Kreditinstitut das Recht, die Immobilie gegen Rückzahlung zu verkaufen. Auf diesen Teil der Hypothek wird bei einem Leerverkauf verzichtet.
Der zweite Teil der Hypothek ist das Rückzahlungsversprechen, und der Kreditgeber kann diesen Teil noch durchsetzen, entweder durch einen neuen Schuldschein oder durch die Einziehung des Mangels. Was auch immer passiert, Kreditinstitute müssen den Leerverkauf genehmigen, und Kreditnehmer sind manchmal nach Lust und Laune.
Um einen Kreditgeber davon zu überzeugen, einem Leerverkauf zuzustimmen, ist es wichtig, dass die Quelle der finanziellen Schwierigkeiten des Käufers neu ist und nicht etwas, das der Käufer zuvor zurückgehalten hat.
Leerverkauf vs. Zwangsvollstreckung
Leerverkäufe und Zwangsvollstreckungen sind zwei finanzielle Optionen für Hausbesitzer, die mit ihren Hypothekenzahlungen im Rückstand sind, ein Haus unter Wasser haben oder beides. In beiden Fällen ist der Eigentümer gezwungen, sich vom Haus zu trennen, aber der Zeitplan und die Konsequenzen sind unterschiedlich.
Eine Zwangsvollstreckung ist die Handlung des Kreditgebers, die das Haus beschlagnahmt, nachdem der Kreditnehmer Zahlungen nicht leistet. Die Zwangsvollstreckung ist die letzte Option für den Kreditgeber. Im Gegensatz zu einem Leerverkauf werden Zwangsvollstreckungen nur von Kreditgebern eingeleitet. Der Kreditgeber geht gegen den säumigen Kreditnehmer vor, um den Verkauf eines Hauses zu erzwingen, in der Hoffnung, seine anfängliche Investition der Hypothek wieder gut zu machen. Im Gegensatz zu den meisten Leerverkäufen finden auch viele Zwangsvollstreckungen statt, wenn der Hausbesitzer das Haus verlassen hat. Wenn die Bewohner das Haus noch nicht verlassen haben, werden sie im Rahmen der Zwangsvollstreckung vom Kreditgeber vertrieben.
Sobald der Kreditgeber Zugang zum Haus hat, ordnet er ein Gutachten an und versucht, es zu verkaufen. Zwangsvollstreckungen dauern normalerweise nicht so lange wie ein Leerverkauf, da der Kreditgeber daran interessiert ist , den Vermögenswert schnell zu liquidieren. Zwangsversteigerungen können auch bei einem Treuhandverkauf versteigert werden, bei dem Käufer in einem öffentlichen Verfahren auf Häuser bieten.
Ein Hausbesitzer, der einen Leerverkauf durchgeführt hat, kann mit bestimmten Einschränkungen sofort berechtigt sein, ein anderes Haus zu kaufen. Abhängig von den Umständen können Hausbesitzer, die von einer Zwangsvollstreckung betroffen sind, damit rechnen, zwei bis sieben Jahre zu warten, um ein weiteres Haus zu kaufen. Eine Zwangsvollstreckung wird sieben Jahre lang in der Kreditauskunft einer Person aufbewahrt.
Während eine Zwangsvollstreckung im Wesentlichen dazu führt, dass Sie Ihr Zuhause verlassen – wenn auch mit schwerwiegenden Folgen für Ihre finanzielle Zukunft, wie zum Beispiel Insolvenz anmelden und Ihre Kredite vernichten müssen – ist der Abschluss eines Leerverkaufs arbeitsintensiv. Der Lohn für die zusätzliche Arbeit, die mit einem Leerverkauf verbunden ist, kann sich jedoch lohnen.
Weniger störende Alternativen zu einem Leerverkauf sind eine Kreditänderung und der Einsatz einer privaten Hypothekenversicherung.
Leerverkaufsalternativen
Bevor Sie sich mit einem Leerverkauf abfinden, sprechen Sie mit Ihrem Kreditgeber über die Möglichkeit eines überarbeiteten Zahlungsplans oder einer Kreditänderung. Eine dieser Optionen könnte es Ihnen ermöglichen, zu Hause zu bleiben und wieder auf die Beine zu kommen.
Eine weitere Möglichkeit, zu Hause zu bleiben, besteht in der privaten Hypothekenversicherung (PMI). Viele Hausbesitzer, die Häuser mit weniger als 20 % weniger gekauft haben, mussten PMI mit ihren Häusern kaufen. Wenn das PMI-Unternehmen der Meinung ist, dass Sie eine Chance haben, sich von Ihrer aktuellen finanziellen Situation zu erholen, kann es Ihrem Kreditgeber Gelder vorweisen, um Ihre Zahlungen auf den neuesten Stand zu bringen. Schließlich müssen Sie den Vorschuss zurückzahlen.
Details zu einem Leerverkauf
Den Kreditgeber überzeugen
Vor Beginn des Leerverkaufsprozesses sollte der Hausbesitzer in Schwierigkeiten überlegen, wie wahrscheinlich es ist, dass der Kreditgeber mit ihm an einem Leerverkauf arbeiten möchte, indem er die Perspektive des Kreditgebers versteht. Der Kreditgeber ist nicht verpflichtet, einen Leerverkauf durchzuführen; es wird nach Ermessen des Kreditgebers zugelassen.
Die Quelle der finanziellen Schwierigkeiten sollte neu sein – beispielsweise ein gesundheitliches Problem, der Verlust des Arbeitsplatzes oder eine Scheidung – und nicht etwas, das beim ursprünglichen Kreditantrag des Eigenheimkäufers nicht bekannt gegeben wurde. Der Kreditgeber wird einem unehrlichen Kreditnehmer nicht sympathisch sein. Wenn Sie jedoch das Gefühl haben, Opfer räuberischer Kreditvergabepraktiken geworden zu sein, können Sie den Kreditgeber möglicherweise zu einem Leerverkauf überreden, auch wenn Sie seit dem Kauf des Hauses keine größeren finanziellen Katastrophen erlebt haben.
Um sich in eine überzeugendere Position zu versetzen, um einen Leerverkauf abzuschließen, hören Sie auf, unnötige Dinge zu kaufen. Sie möchten für den Kreditgeber nicht unverantwortlich aussehen, wenn er Ihren Leerverkaufsvorschlag überprüft.
Beachten Sie auch andere Umstände, die den Kreditgeber davon abhalten können, einen Leerverkauf zu tätigen. Wenn Sie mit Ihren Hypothekenzahlungen noch nicht in Verzug sind, wird der Kreditgeber wahrscheinlich nicht bereit sein, mit Ihnen zusammenzuarbeiten. Wenn der Kreditgeber der Meinung ist, dass er durch die Abschottung Ihres Hauses mehr Geld verdienen kann als durch die Erlaubnis eines Leerverkaufs, lässt er möglicherweise keinen zu. Schließlich kann der Kreditgeber, wenn jemand die Hypothek mitunterzeichnet hat, diese Person für die Zahlung verantwortlich machen, anstatt einen Leerverkauf durchzuführen.
Wenn Sie der Meinung sind, dass Ihre Situation reif für einen Leerverkauf ist, sprechen Sie mit einem Entscheidungsträger der Bank über die Möglichkeit einer solchen Transaktion. Sprechen Sie nicht nur mit einem Kundendienstmitarbeiter, der oft eher wie ein Sprecher ist und keine wirkliche Autorität hat. Um sich auf der Telefonleiter hochzuarbeiten, bitten Sie sofort, mit der Verlustminderungsabteilung des Kreditgebers zu sprechen. Wenn Ihnen das, was der erste Entscheidungsträger sagt, nicht gefällt, versuchen Sie, an einem anderen Tag mit einem anderen zu sprechen, und prüfen Sie, ob Sie eine andere Antwort erhalten. Wenn der Kreditgeber bereit ist, einen Leerverkauf in Betracht zu ziehen, sind Sie bereit, den Leerverkaufsvorschlag zu erstellen und einen Käufer zu finden.
Experten konsultieren Professional
An dieser Stelle sollten Sie einen Anwalt, einen Steuerberater und einen Immobilienmakler konsultieren. Dies sind zwar hochpreisige professionelle Dienstleistungen, aber wenn Sie einen Fehler machen, indem Sie versuchen, eine komplexe Leerverkaufstransaktion selbst abzuwickeln, können Sie sich in noch größeren finanziellen Schwierigkeiten befinden. Möglicherweise können Sie diese Servicegebühren aus dem Verkaufserlös Ihres Hauses bezahlen. Fachleute, die an den Umgang mit Leerverkäufen gewöhnt sind, können Ihnen Anweisungen zur Bezahlung geben.
Einen Preis festlegen
Berücksichtigen Sie beim Festlegen eines Angebotspreises die Kosten für den Verkauf der Immobilie in den Gesamtbetrag, den Sie benötigen, um aus der Situation herauszukommen. Natürlich möchten Sie das Haus so nah wie möglich am Wert Ihrer Hypothek verkaufen, aber in einem rückläufigen Markt gibt es zwangsläufig einen Fehlbetrag. In einigen Staaten erwartet die Bank auch nach einem Leerverkauf, dass Sie diesen Fehlbetrag ganz oder teilweise zurückzahlen.
Sammeln Sie Ihre Dokumente und finden Sie einen Käufer
Sammeln Sie alle Dokumente, die Sie benötigen, um dem Kreditgeber Ihre finanzielle Notlage zu beweisen. Dies können Kontoauszüge, Arztrechnungen, Gehaltsabrechnungen, eine Kündigung Ihres früheren Arbeitsplatzes oder ein Scheidungsurteil sein. Es liegt an Ihnen, den Leerverkaufsvorschlag auszuarbeiten. Beachten Sie, dass der Kreditgeber letztendlich einen Leerverkauf genehmigen muss, nachdem er alle Details erhalten hat, da der Kreditgeber der Empfänger des Erlöses ist. Ihre Aufgabe ist es, einen Käufer für Ihr Haus zu finden.
Senden Sie Ihren Vorschlag an die Bank
Sobald Sie einen Käufer und die erforderlichen Unterlagen haben, können Sie das Angebot des Käufers und Ihren Vorschlag bei der Bank einreichen. Zusammen mit der Dokumentation Ihrer angeschlagenen finanziellen Situation sollte Ihr Antrag ein Härteschreiben enthalten, in dem die Umstände erläutert werden, die Sie daran hindern, Ihre Hypothekenzahlungen zu leisten. Sie wollen es so überzeugend wie möglich machen und Ihre Interessen wahren und gleichzeitig die Bank ansprechen.
Seien Sie vorsichtig bei der Übermittlung Ihrer Finanzinformationen an einen Kreditgeber, denn wenn dieser den Leerverkauf nicht genehmigt, kann dieser Ihre Finanzinformationen verwenden, um zu versuchen, in einem Zwangsvollstreckungsverfahren Geld aus Ihnen herauszuholen. Wenn Sie noch über Barmittel verfügen, wird möglicherweise erwartet, dass Sie diese verwenden, um weiterhin Hypothekenzahlungen zu leisten oder einen Teil der Fehlbeträge zwischen dem Verkaufspreis und dem Hypothekenbetrag auszugleichen. Ein Anwalt, der Erfahrung in der Abwicklung von Leerverkäufen hat, kann Ihnen helfen, die Details zu finden.
Da Leerverkäufe aufgrund der erforderlichen Zustimmung des Kreditgebers länger dauern können als reguläre Eigenheimverkäufe, scheitern sie oft. Der Käufer kann eine andere Immobilie finden, während er auf eine Antwort von Ihnen wartet. Seien Sie auf diese Möglichkeit vorbereitet. Wenn die Leerverkaufstransaktion durchgeführt wird, wenden Sie sich an den Internal Revenue Service (IRS), um zu sehen, ob Sie Steuern auf den Fehlbetrag zahlen müssen.
Beachten Sie auch, dass ein Leerverkauf Ihre Kreditwürdigkeit in dem Sinne beeinträchtigen kann, dass die Monate der Hypothekenzahlungen, die Sie vor dem Leerverkauf verpasst haben, in Ihrer Kreditauskunft als Zahlungsverzug angezeigt werden können. Es liegt an der Bank, zu entscheiden, was gemeldet werden soll. Daher ist es in Ihrem besten Interesse, die Bank davon zu überzeugen, Ihre ausgefallenen Zahlungen nicht zu melden.
Ihre Bank ist in dieser Hinsicht möglicherweise eher großzügig, wenn Sie Ihre Härte zur Sprache gebracht haben, bevor Sie erheblich im Rückstand waren. Für Kreditzwecke ist dies zwar etwas schädlich, aber sicherlich weniger schädlich als eine Zwangsvollstreckung.
Leerverkaufsstrategien für Käufer und Investoren
Leerverkäufe können Käufern auch hervorragende Möglichkeiten bieten, zu einem reduzierten Preis in Häuser zu gelangen. Hier sind ein paar Tipps, die Ihnen helfen, beim Kauf einer Leerverkaufsimmobilie kluge Entscheidungen zu treffen.
Erfahren Sie, wie Sie sie finden
Die meisten Leerverkäufe werden von Immobilienmaklern und auf Immobilien-Websites gelistet. Bei einigen Angeboten wird möglicherweise nicht „Leerverkauf“ angezeigt, sodass Sie möglicherweise nach Hinweisen innerhalb des Angebots suchen müssen, z. B. „vorbehaltlich der Genehmigung der Bank“ oder „der Bank Zeit zum Antworten geben“.
Ein erfahrener Immobilienmakler kann sowohl bei der Suche als auch bei der Schließung von Leerverkaufsimmobilien einen großen Unterschied machen. Agenten, die sich auf Leerverkäufe spezialisiert haben, können eine SFR-Zertifizierung (Short Sales and Foreclosure Resource) besitzen, eine Bezeichnung, die von der National Association of Realtors (NAR) angeboten wird.
Inhaber dieser Zertifizierung haben eine spezielle Ausbildung in Leerverkäufen und Zwangsvollstreckungen erhalten, Verkäufer für Leerverkäufe qualifiziert, mit Kreditgebern verhandelt und Käufer geschützt. Es ist wichtig zu beachten, dass die Zertifizierung weder garantiert, dass ein Agent die Art von Erfahrung hat, die Sie suchen, noch eine fehlende Zertifizierung ausschließt. In jedem Fall sollten Sie potenzielle Immobilienmakler überprüfen, um ihre Leerverkaufskompetenz sicherzustellen.
Bereiten Sie sich darauf vor, sich zu beeilen und zu warten
Erkennen Sie im Voraus, dass Leerverkäufe komplizierte, zeitaufwändige Transaktionen sind. Es kann Wochen oder Monate dauern, bis ein Kreditgeber einen Leerverkauf genehmigt, und viele Käufer, die ein Angebot einreichen, werden storniert, weil der Leerverkaufsprozess zu lange dauert. Käufer müssen bereit sein, auf die Genehmigung des Leerverkaufs durch die Bank zu warten. Die Regeln für Leerverkaufstransaktionen variieren von Staat zu Staat, aber die Schritte umfassen normalerweise:
- Leerverkaufspaket – Der Kreditnehmer muss finanzielle Schwierigkeiten nachweisen, indem er seinem Kreditgeber ein Finanzpaket vorlegt. Das Paket enthält Finanzberichte, ein Schreiben, in dem die Härte(n) des Verkäufers beschrieben werden, und Finanzunterlagen, einschließlich Steuererklärungen, W-2s, Gehaltsabrechnungen und Kontoauszüge.
- Leerverkaufsangebot – Sobald ein Verkäufer ein Angebot von einem potenziellen Käufer akzeptiert, sendet der Makler dem Kreditgeber den Listungsvertrag, ein ausgeführtes Kaufangebot, das Vorabgenehmigungsschreiben des Käufers, eine Kopie des Schecks für ernsthaftes Geld und das Leerverkaufspaket des Verkäufers. Wenn dem Paket etwas fehlt – entweder weil ein Dokument nicht eingereicht wurde oder ein Ablagefehler seitens der Bank vorliegt (zB die Bank hat es verloren) – wird der Prozess verzögert.
- Bankbearbeitung – Die Prüfung des Angebots durch die Bank kann mehrere Wochen bis Monate dauern. Am Ende wird es genehmigen oder ablehnen. Es ist wichtig zu beachten, dass die Bank dem Preis nicht zustimmt, nur weil der Verkäufer ein Angebot annimmt. Wenn die Bank glaubt, durch ein Zwangsvollstreckungsverfahren mehr Geld verdienen zu können, wird sie das Angebot ablehnen.
Wenn Sie ein Haus in einem Leerverkauf mit der Absicht kaufen, es umzudrehen, ist der Schlüssel zu einer profitablen Transaktion ein guter Kaufpreis.
Auf die Zahlen kommt es an
Bei der Immobilienanlage heißt es, dass das Geld „im Kauf“ verdient wird, was bedeutet, dass ein guter Kaufpreis oft der Schlüssel zu einem erfolgreichen Geschäft ist. Wenn Sie eine Immobilie zu einem guten Preis erhalten können, erhöhen Sie die Chancen, beim Verkauf die Nase vorn zu haben. Wenn der Kaufpreis dagegen am oberen Ende liegt, werden Sie wahrscheinlich zusehen, wie Ihre Gewinnspanne erodiert.
Sie sollten in der Lage sein, die Immobilie zu kaufen, in einen guten Zustand zu versetzen und zu einem Preis zu verkaufen, bei dem Sie noch Gewinn erzielen können. Investoren müssen in der Lage sein, das Haus schnell umzudrehen und zu verkaufen – in der Regel unter dem Marktpreis – und ein guter Kaufpreis macht dies möglich.
Der Kaufpreis ist jedoch nur eine wichtige Zahl. Sie müssen auch einige andere Berechnungen durchführen, einschließlich:
Reparatur- und Renovierungskosten (R&R)
Diese Kosten variieren je nach Zustand der Immobilie und Ihren Plänen dafür. Es lohnt sich, Zeit und Mühe zu investieren, um ein realistisches Budget zu erstellen, da dies eine der Zahlen ist, die Sie benötigen, um festzustellen, ob die Investition Geld einbringen kann. Zu den zu berücksichtigenden Kosten gehören Material, Arbeit, Genehmigungen, Inspektionsgebühren, Müllentsorgung, Lagerkosten und die Miete von Müllcontainern. Eine gute Inspektion (vor dem Kauf) kann Sie auf große Kosten aufmerksam machen, wie z. B. ein gerissenes Fundament, fehlerhafte Verkabelung oder umfangreiche Termitenschäden.
Nach Reparaturwert (ARV)
ARV ist eine Schätzung des Verkehrswerts (FMV) der Immobilie nach Reparaturen und Renovierungen. Investoren schauen sich diese Zahl an, um festzustellen, ob eine Immobilie Gewinnpotenzial hat. Der beste Weg, den ARV einer Immobilie zu bewerten, besteht darin, Vergleichswerte (Comps) zu betrachten – Häuser, die kürzlich in der Gegend verkauft wurden (normalerweise bis zu einer Meile von der betreffenden Immobilie entfernt), die ähnliche Merkmale in Bezug auf Quadratmeterzahl und Anzahl der Schlafzimmer aufweisen / Badezimmer usw.
Kosten tragen
Bei den Lagerkosten handelt es sich um Ihre Ausgaben für das Halten der Immobilie. Je länger Sie die Immobilie besitzen, desto mehr werden Sie für die Transportkosten aufwenden, darunter:
- Hypothekenzahlung (einschließlich Zinsen)
- Grundsteuern
- Versicherung
- Eigentums- und Vereinsgebühren
- Nebenkosten (Strom, Gas, Wasser, Abwasser, Müll)
Rentabilität ermitteln
Damit eine Investition rentabel ist, muss die Summe Ihrer Kosten (Kaufpreis, Reparatur- und Renovierungskosten sowie Transportkosten) niedriger sein als der ARV. Wenn Ihre Kosten in der Nähe des ARV oder höher liegen, wird es schwierig oder unmöglich, einen Gewinn zu erzielen. Sie können den potenziellen Gewinn ermitteln, indem Sie den Kaufpreis, die Reparatur- und Renovierungskosten (R&R) und die Transportkosten vom ARV abziehen:
Gewinn = ARV – Kaufpreis – R&R-Kosten – Lagerkosten
Immobilieninvestoren erwarten möglicherweise einen Gewinn von mindestens 20 % mit einer Immobilie, und einige verwenden Richtlinien zur Bewertung von Immobilien auf verschiedenen Wohnungsmärkten. Nach diesen Richtlinien sollten die Gesamtinvestitionen (Kaufpreis, R&R-Kosten und Transportkosten) Folgendes nicht überschreiten:
- 80% des ARV in einem Markt, in dem die Immobilienwerte steigen
- 70 % bis 75 % des ARV in einem flachen Markt
- 60 % bis 65 % des ARV in einem Markt, in dem die Eigenheimwerte sinken
Wenn der ARV einer Immobilie beispielsweise 200.000 US-Dollar beträgt, sollte Ihre Gesamtinvestition auf etwa 160.000 US-Dollar in einem steigenden Markt, auf 140.000 US-Dollar in einem flachen Markt und auf 120.000 US-Dollar in einem Markt mit fallenden Werten begrenzt werden. Die verschiedenen Anlagestufen werden verwendet, um das Risiko bei sich ändernden Marktbedingungen zu reduzieren. In einem aufstrebenden Markt können Sie mehr riskieren, da Sie beim Verkauf eher Ihren ARV oder besser erhalten. In einem fallenden Markt ist es weniger wahrscheinlich, dass Sie Ihren ARV erhalten, daher sollte Ihre Investition geringer sein.
Das Fazit
Eine Leerverkaufsimmobilie bietet eine hervorragende Gelegenheit, ein Haus für weniger Geld zu kaufen. In vielen Fällen befinden sich Leerverkaufsimmobilien in einem angemessenen Zustand, und obwohl der Kaufpreis höher sein kann als bei einer Zwangsversteigerung, können die Kosten für die Marktreife der Immobilie viel niedriger sein und die Nachteile für den Verkäufer weniger schwerwiegend sein. Aufgrund des langwierigen Prozesses müssen Käufer und Verkäufer jedoch bereit sein, zu warten. Ein erfahrener Immobilienmakler kann Ihnen helfen, ein faires Angebot zu erstellen und mit der Bank zu verhandeln.
Während viele Investoren Leerverkaufsimmobilien kaufen und diese schnell mit Gewinn weiterverkaufen, entscheiden sich andere dafür, das Eigentum zu behalten und die Immobilie durch das Sammeln von Miete für Einkommen zu nutzen. In jedem Fall muss jede Immobilie vor dem Kauf sorgfältig bewertet werden, um festzustellen, ob sie ein Gewinnpotenzial hat.
Da Steuergesetze kompliziert sind und sich ständig ändern, wird immer empfohlen, sich an einen Wirtschaftsprüfer (CPA) zu wenden, der sich mit Immobilienanlagen und den damit verbundenen Steuergesetzen auskennt, um Ihnen umfassende und aktuelle Informationen zu geben. Es kann den Unterschied zwischen einem Gewinn und einem Verlust bei einer Investition ausmachen.
Häufig gestellte Fragen
Was ist ein Leerverkauf?
Bei Immobilien kommt es zu einem Leerverkauf, wenn ein Eigentümer sein Haus unter seinem Beleihungswert verkauft. Dies geschieht in der Regel, wenn der Eigentümer in einer finanziellen Notlage ist und mit den Hypothekenzahlungen im Rückstand ist. Der Eigentümer ist verpflichtet, sein Haus an einen Dritten zu verkaufen, während der Verkaufserlös an den Kreditgeber geht. Zuvor muss der Kreditgeber dem Leerverkauf, auch Pre-Foreclosure Sale genannt, zustimmen. Oft kann der Prozess eines Leerverkaufs aufgrund des Umfangs des damit verbundenen Papierkrams bis zu einem Jahr dauern.
Was ist der Unterschied zwischen einem Leerverkauf und einer Zwangsvollstreckung?
Bei einem Leerverkauf wird der Prozess vom Hausbesitzer eingeleitet. Hier wird der Eigentümer dem Kreditgeber das Ausmaß seiner finanziellen Notlage durch Dokumente, die einen kürzlichen Arbeitsplatzverlust, Scheidungsurteil oder Kontoauszüge belegen können, veranschaulichen. Nachdem der Kreditgeber zugestimmt hat, weiterzuziehen, ist der Hausbesitzer dafür verantwortlich, einen Käufer zu finden. Im Vergleich dazu leitet der Kreditgeber bei einer Zwangsvollstreckung den Prozess ein und beschlagnahmt im Wesentlichen das Haus, nachdem der Eigentümer keine Zahlungen geleistet hat. Normalerweise ist der Prozess schneller als ein Leerverkauf, da der Kreditgeber versucht, die Vermögenswerte so schnell wie möglich zu liquidieren.
Ist es eine gute Idee, eine Leerverkaufsimmobilie zu kaufen?
In vielen Fällen kann der Kauf einer Leerverkaufsimmobilie für potenzielle Käufer von Vorteil sein. Es ist jedoch wichtig, einige der damit verbundenen Nachteile zu kennen. In erster Linie können Leerverkäufe lange dauern, wobei Kreditgeber manchmal Monate brauchen, um die Transaktion zu genehmigen. Darüber hinaus kann es nach der Zustimmung des Verkäufers viele Wochen dauern, bis die Bank den Preis genehmigt. Wenn die Bank der Ansicht ist, dass ein Zwangsvollstreckungsverfahren lukrativer ist, kann sie den Leerverkauf ablehnen und stattdessen eine Zwangsvollstreckung durchführen.