So verwenden Sie Immobilien, um Steuerbelastungen zu verschieben
Investitionen in Immobilien sind weiterhin eine der besten Möglichkeiten, um Wohlstand aufzubauen und Steuern zu senken. Zu den Vorteilen gehört die Möglichkeit, die Kosten für einkommensschaffende Immobilien durch Abschreibungen zu decken, 1031 Börsen zu nutzen, um Gewinne aus Immobilieninvestitionen aufzuschieben, und Kredite gegen Immobilienkapital aufzunehmen, um zusätzliche Investitionen zu tätigen oder für andere Zwecke.
Darüber hinaus können Hausbesitzer von der Befreiung vom persönlichen Wohnsitz profitieren, die Gewinne aus dem Verkauf eines persönlichen Wohnsitzes von Kapitalertragssteuern sowie vom Abzug von Hypothekenzinsen abschirmt. Lesen Sie weiter, um herauszufinden, ob eine oder eine Kombination dieser Strategien für Sie geeignet ist.
Die zentralen Thesen
- Investitionen in Immobilien sind eine Möglichkeit, mit verschiedenen Mitteln Wohlstand aufzubauen und Steuern zu senken.
- Die Abschreibung ermöglicht die Erstattung von Kosten im Zusammenhang mit einkommensschaffenden Mietobjekten.
- Anleger können Steuern aufschieben, indem sie eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie verkaufen und mit dem Eigenkapital eine andere Immobilie in einer sogenannten 1031-ähnlichen Börse erwerben.
- Immobilieneigentümer können Kredite gegen das Eigenheimkapital ihrer aktuellen Immobilie aufnehmen, um andere Investitionen zu tätigen.
- Abhängig vom Wert des Immobilienverkaufs können Hausbesitzer von der Kapitalertragssteuer auf die Gewinne ihres Hausverkaufs ausgeschlossen werden.
- Einzelpersonen können auch die auf ihre Hypotheken gezahlten Zinsen abziehen.
1. Abschreibungsabzug verwenden
Sie können die Kosten für einkommensschaffende Mietobjekte durch jährliche Steuerabzüge, die als Abschreibungen bezeichnet werden, zurückerhalten. Der Internal Revenue Code definiert den Abschreibungsabzug als angemessene Berücksichtigung von Verschlechterung, Verschleiß und angemessener Berücksichtigung von Veralterung.
Immobilieninvestoren verwenden im Allgemeinen eine Abschreibungsmethode namens Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS), bei der Mietwohnimmobilien und strukturelle Verbesserungen über einen Zeitraum von 27,5 Jahren abgeschrieben werden, während Geräte und andere Einrichtungsgegenstände über einen Zeitraum von 15 Jahren abgeschrieben werden.
Der Abschreibungsaufwand führt häufig zu einem Nettoverlust bei als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, selbst wenn die Immobilie tatsächlich einen positiven Cashflow erzielt. Dieser Verlust sowie Aufwendungen wie Nebenkosten und Versicherungen werden in Anhang E, Bundeseinkommensteuerformular 1040, ausgewiesen und vom ordentlichen Einkommen abgezogen.
2. 1031 Börsen nutzen
Die 1031-Börse, benannt nach Section 1031 des Internal Revenue Code, ermöglicht es Anlegern, Steuern aufzuschieben, indem sie eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie verkaufen und das Eigenkapital zum Kauf einer anderen Immobilie oder von Immobilien mit gleichem oder höherem Wert verwenden. Dieser Austausch muss innerhalb eines bestimmten Zeitraums erfolgen.
Obwohl eine 1031-Börse im Großen und Ganzen verschiedene Arten von Immobilien umfassen kann,bezieht sichdie überwiegende Mehrheit derTransaktionen auf Immobilien. Und ab dem 31. Dezember 2017 gilt Abschnitt 1031 „Eine gleichartige Umtauschbehandlung gilt nur für den Umtausch von Immobilien, die zur Verwendung in einem Gewerbe oder Geschäft oder für Investitionen gehalten werden, mit Ausnahme von Immobilien, die hauptsächlich zum Verkauf gehalten werden.“
Eigentumsvorschriften
Um einen 1031-Austausch erfolgreich abzuschließen, müssen die Eigenschaften die folgenden Kriterien erfüllen:
- Der Gesamtwert der Ersatzeigenschaften muss gleich oder größer als der der aufgegebenen Eigenschaften sein.
- Die in der Transaktion enthaltenen Immobilien müssen gleichartig sein, dh Immobilien können nicht gegen eine andere Art von Vermögenswerten wie einen Real Estate Investment Trust (REIT) ausgetauscht werden.
- Beide Immobilien müssen zu „produktiven Zwecken in Geschäft oder Handel“ (eine Investition) gehalten werden.4
Jegliches Bargeld oder Eigentum, das durch die Transaktion erhalten wird und nicht als gleichartiges Eigentum gilt, gilt als Boot und unterliegt der Besteuerung. Cash Boot umfasst nicht nur Bargeld, sondern auch physisches Eigentum, wie z. B. Einrichtungsgegenstände. Hypothekenstiefel beziehen sich auf jeden Schuldenabbau, der durch die Transaktion erreicht wird. So nahm die Höhe der Schulden mit der Ersatz -Eigenschaft muss gleich oder größer sein als der Wert der Schulden ausgebucht,wenn die aufgegebene Immobilie verkauft wird.6
Anlegerregulierung
Der Anleger muss einen qualifizierten Vermittler einsetzen. Ein qualifizierter Vermittler ist ein Agent, der den 1031-Umtauschprozess erleichtert, indem er denDie Federation of Exchange Accommodators beschreibt die Rolle, die der qualifizierte Vermittler im 1031-Austauschprozess spielt.
Der Investor unterliegt zwei Fristen:
- 45 Tage nach dem Verkauf der abgetretenen Immobilie müssen sie einer qualifizierten Partei an der Börse, in der Regel dem Vermittler, eine schriftliche Liste der qualifizierten Ersatzimmobilie vorlegen. Es gibt auch mehrere Regeln, die die Anzahl der identifizierbaren Eigenschaften begrenzen.
- Darüber hinaus müssen sie den Gesamtwert des qualifizierten Ersatzvermögens innerhalb von 180 Tagen nach dem Verkauf des abgetretenen Vermögenswerts oder 180 Tage nach dem Fälligkeitsdatum seiner Steuererklärung für dieses Jahrerwerben, je nachdem, was zuerst eintritt.
1031 Austausch, Schritt für Schritt
Bei einer typischen Transaktion beschließt ein Investor, eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu verkaufen und den Erlös aus einem Gewinn in eine andere Immobilie zu investieren.
- Um dies steuerlich effizient zu erreichen, schließt der Investor mit einem qualifizierten Vermittler einen 1031-Umtauschvertrag ab und stellt die ursprüngliche Immobilie zum Verkauf. Gleichzeitig beginnt der Investor mit der Suche nach Ersatzimmobilien.
- An dem Tag, an dem der Investor die ursprüngliche Immobilie (die abgetretene Immobilie) verkauft, wird der Nettoerlös nach Zahlung aller Kosten auf ein vom qualifizierten Vermittler eingerichtetes Sonderkonto überwiesen.
- Der Investor tritt dann in den Identifikationszeitraum ein und hat genau 45 Tage Zeit, um eine Liste qualifizierter Ersatzimmobilien zu erstellen, und 180 Tage, um die Ersatzimmobilie während des Umtauschzeitraums zu schließen.
- Unter Verwendung des gesamten Erlöses aus dem Verkauf der abgetretenen Immobilie schließt der Investor die neue als Finanzinvestition gehaltene Immobilie oder die neuen als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien.
- Der qualifizierte Vermittler überweist diese Gelder an die Titelfirma, das Sonderkonto wird geschlossen und die Transaktion abgeschlossen.
3. Kreditaufnahme gegen Eigenheimkapital
Anleger, die beträchtliches Eigenkapital entweder in ihrem Eigenheim oder in ihrer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie aufgebaut haben, können einfach ihre Immobilien refinanzieren und Eigenkapital abziehen, um zusätzliche Investitionen zu tätigen, das Eigenheim zu verbessern oder für andere Zwecke. Die Vorschriften variieren von Staat zu Staat.
In einem typischen Szenario leiht ein Kreditgeber 80% bis 85% Ihres Eigenkapitals. Beispielsweise kann ein Kreditnehmer auf einer Immobilie mit einem Darlehen von 100.000 USD und einem Darlehen von 100.000 USD höchstens 92.000 USD (240.000 USD x 80% = 100.000 USD) extrahieren.
Die Fähigkeit, Kredite gegen Ihr Eigenkapital aufzunehmen, hängt auch von Ihrer Kreditwürdigkeit, Ihrem bestehenden Verhältnis von Schulden zu Eigenkapital und Ihrem Verhältnis von Schulden zu Einkommen ab.
Während diese Strategie etwas riskanter ist, kann sie für diejenigen, die mit der zusätzlichen Verschuldung umgehen können, zum Aufbau von Wohlstand beitragen, ohne eine 1031-Börse eingehen oder eine Immobilie verkaufen zu müssen.
4. Aufschieben von Steuern auf den Verkauf eines Eigenheims
Gewinne aus dem Verkauf des Hauptwohnsitzes eines Steuerpflichtigen sind von der Besteuerung von Kapitalerträgen bis zu 500.000 USD für Ehepaare, die gemeinsam einreichen, und 250.000 USD für Einzelpersonen ausgeschlossen, wenn der Steuerpflichtige zwei der letzten fünf Jahre in der Wohnung gelebt hat. Sollten die Gewinne aus dem Verkauf des Hauptwohnsitzes eines Steuerpflichtigen größer sein als diese Ausschlüsse, kann der Steuerpflichtige diesen Teil auch über eine 1031-Börse anlegen.
Anleger, die in Gebieten leben, in denen die Hauswerte steigen, können eine Handelsstrategie anwenden, um gleichzeitig ihr persönliches Vermögen aufzubauen und die Steuern zu minimieren.
5. Abzug von Hypothekenzinsen
Hausbesitzer können den Teil ihrer Hypotheken, der auf Zinszahlungen entfällt, von ihren Steuererklärungen abziehen. Diese Zahlungen sind in den ersten Jahren der Hypothek höher und nehmen mit der Tilgung der Hypothek allmählich ab.
Laut IRS „können Sie Hypothekenzinsen für die ersten 750.000 US-Dollar (375.000 US-Dollar, wenn die Ehe separat eingereicht wird) der Verschuldung abziehen. Es gelten jedoch höhere Beschränkungen (1 Million US-Dollar (500.000 US-Dollar, wenn die Ehe separat eingereicht wird)), wenn Sie Hypothekenzinsen von der Verschuldung abziehen vor dem 16. Dezember 2017 angefallen. “
Das Fazit
Dem Immobilieneigentümer, der verkaufen und gleichzeitig die Steuerschuld minimieren möchte, stehen viele Optionen zur Verfügung.
- Durch eine 1031-Börse können die Erträge aus einem Verkauf in eine ähnliche Immobilie reinvestiert werden.
- Ein Eigenheimkredit greift direkt auf den Wert der Immobilie zurück und kann für eine Vielzahl von Zwecken verwendet werden.
- Der Verkauf eines Hauptwohnsitzes ist steuerlich besonders zu behandeln.
- Hypothekenzinsen können zum Steuerzeitpunkt abgezogen werden.
Ihre persönliche Situation bestimmt, welche dieser Optionen für Sie geeignet ist, aber jede davon hilft Ihnen, Ihre Immobilieninvestition optimal zu nutzen.