Eine Karriere im Immobilienportfoliomanagement

Auf den ersten Blick könnte man meinen, dass ein Immobilien-Portfoliomanager jedem Finanzanlageverwalter ähnlich ist. Aber das Management von Immobilienaktienportfolios oder -fonds unterscheidet sich radikal von der Verwaltung von Aktien, Anleihen oder Investmentfonds.

Im Gegensatz zu Equity-Managern, die Unternehmen recherchieren und die Wahrscheinlichkeiten verwalten, mit denen sie ihre artikulierten Strategien erfüllen können, müssen Immobilienmanager helfen, Chancen auf Immobilienebene zu definieren und zu nutzen. Immobilienmanager sind nicht nur verantwortlich für Asset Allocation, Risiko managemen t und Transaktionen, sondern auch direkt mit dem Land und Strukturen für den Umgang.

Im Gegensatz zum traditionellen Money-Management erfordert das Immobilien- Asset-Management daher erfahrene Personen, die den Wert von Immobilien optimieren können. Tatsächlich ähnelt ein Immobilien-Asset-Manager in vielerlei Hinsicht einem Unternehmenschef, der ein Unternehmen oder eine Einrichtung leitet. Im Gegensatz dazu kennt ein traditioneller Geldverwalter möglicherweise die Aktien eines bestimmten Bereichs oder Sektors – ist jedoch nicht in die Geschäftstätigkeit der Unternehmen selbst involviert.

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Immobilienportfoliomanagement

Die Ausbildung und Erfahrung von Immobilien-Equity-Managern ähnelt denen anderer Fondsmanager. Die Art und Weise, in der sie diese Fähigkeiten einsetzen, um die Portfolioperformance sicherzustellen, unterscheidet sich jedoch. Portfoliomanager werden häufig nach ihrer Fähigkeit bewertet, angemessene risikoadjustierte Renditen und Portfoliodiversifizierung durch eine überlegene Vermögensallokation und -auswahl sicherzustellen.

Darüber hinaus bieten Immobilien-Portfoliomanager einen Mehrwert für ihre Kunden, indem sie die effizienteste Nutzung des Anlegerkapitals sicherstellen und die Kunden durch überlegene Leistungsmessung und sogar Cashflow- Prognosen auf dem Laufenden halten. Mit Ausnahme von Real Estate Investment Trust (REIT) und Dachfondsmanagern (deren Leistung an der Fähigkeit anderer Manager gemessen wird, Strategien zu entwerfen und umzusetzen), ist der Immobilienaktienfondsmanager im Wesentlichen der CEO seiner oder ihr eigenes Unternehmen, erstellt und führt Strategien auf Immobilienebene für die von ihr betreuten Vermögenswerte aus.

Strategien zur Anlageauswahl

Immobilien-Portfoliomanager führen Asset Allocation und Asset-Selektion durch, nicht indem sie die Marktdynamik und Unternehmen in bestimmten Branchen verstehen, sondern indem Diversifikation zu sorgen und angemessene risikoadjustierte Renditen zu erzielen, müssen Immobilienportfoliomanager auf regionale oder lokale Immobilienmärkte und bei Multi-Asset-Portfolios auf den richtigen Immobilienmix setzen.

Aus diesem Grund konzentrieren sich viele Fondsmanager auf bestimmte Regionen oder Immobilienarten; einige größere Immobilien-Asset-Manager organisieren ihre leitenden Angestellten und unterstützen das Personal nach Regionen oder Flächennutzungen. Der Grund für diese Organisation besteht darin, sicherzustellen, dass Marktchancen identifiziert und dann in die richtige Auswahl von Immobilien und die Beschaffung von Vermögenswerten umgesetzt werden können.

Die Art und Weise, wie Immobilien erworben werden, ist einer der wichtigsten Unterschiede zwischen Immobilienfonds und traditionelleren Anlagen. Wie Händler auf dem Börsenparkett setzen Immobilienfonds Ankaufsspezialisten ein, um Immobilientransaktionen aufzudecken und durchzuführen. Diese Akquisitionsmitarbeiter arbeiten in der Regel für einen bestimmten Fonds oder sind regional oder nach Asset-Typen organisiert.

Da die meisten Immobilienaktienfonds alle (oder einen wesentlichen Teil) jeder Immobilie besitzen, sind Portfoliomanager oft direkt in den Erwerbsprozess involviert. Da sie für die Festlegung und Umsetzung der Immobilienstrategie verantwortlich sind, müssen Portfoliomanager direkt in alle Investitionsprozesse einschließlich Akquisitionen, Finanzierungen, Veräußerungen und Entscheidungen über die Einrichtungen eingebunden werden. Um die Breite und Tiefe der Immobilien zu erleichtern Investment – Management – Prozesse müssen, Portfolio – Manager auf eine beträchtliche Menge an Infrastruktur in Bezug auf Kapital angewiesen. Um dies möglichst effizient zu bewerkstelligen, haben Immobilien-Aktienfondsmanager und Vermögensverwalter eine spezialisierte Vermögensverwaltungsfunktion entwickelt.

So funktioniert Immobilien-Asset-Management

Die Immobilien-Asset-Management-Funktion besteht aus Spezialisten auf Immobilienebene, die den Fondsmanagern einen Mehrwert bieten, indem sie eine Strategie auf Immobilienebene umsetzen. Die Spezialisten sind Experten entweder für regionale Marktfundamentaldaten oder für bestimmte Immobilienarten und sind für die Wertoptimierung der von ihnen verwahrten Vermögenswerte verantwortlich. Neben der Bereitstellung von Portfoliomanagementinformationen zu lokalen Perspektiven und der Vermittlung von Transaktionen ist der Asset Manager für die Performance auf Immobilienebene verantwortlich.

Neben der Genehmigung von Budgets und der Durchführung des Spesenmanagements steigern Asset Manager den Wert, indem sie die Vermietung einer oder mehrerer Immobilien verwalten. Auch wenn es wie eine Schwarz-Weiß-Affäre erscheinen mag, ist Leasing eine komplexe Funktion, die zwangsläufig über den Wert von Immobilien und Portfolios entscheidet. Der Vermietungserfolg wird nicht nur durch das Finden und Ausführen der höchstmöglichen Vermietungsmöglichkeiten für jede Immobilie erreicht, sondern auch durch ein auf die Portfoliostrategie abgestimmtes Vermietungsprogramm unter Beibehaltung der besten Beziehungen zu den Bestandsmietern.

Leasing ist ein stark verhandelter Prozess, bei dem Entscheidungen getroffen werden können, die den Bedürfnissen der Mieter widersprechen, um den Wert der Immobilie zu optimieren. Bei Immobilien, die zum Verkauf stehen, kann die Vermietung beispielsweise während eines Verkaufszeitraums ausgesetzt werden, damit neue Eigentümer höhere potenzielle Leasingraten berücksichtigen können. Dies kann zu erhöhten prognostizierten Immobilienwerten und damit höheren Verkaufsangeboten führen.

In Zeiten steigender Mietpreise können bei ertragsorientierten Immobilien langfristige Mietverträge abgeschlossen werden, während bei auf Wertsteigerung ausgerichteten Strategien die Mietlaufzeiten verkürzt werden können, um in Zukunft von höheren erwarteten Mietzinsen zu profitieren. Die Fähigkeit des Asset Managers, den geeigneten Mietermix zu erreichen, eine Leasingstrategie umzusetzen, die die Cashflows auf den Portfoliobedarf ausrichtet, und die Verwaltung von Kapital- und Betriebskosten kann den Gesamtwert des Portfolios erheblich beeinflussen.

Immobilienportfoliomanager als CEOs

Wenn man sich eine Immobilie als separates Unternehmen oder Tochterunternehmen vorstellt, jede mit ihrer eigenen Strategie und ihrem eigenen Leistungspotenzial, beginnt man zu verstehen, warum Immobilien-Equity-Portfoliomanager ähnlich wie Unternehmenschefs sind. Wie CEOs, die ein begrenztes Kapitalangebot auf verschiedene Möglichkeiten verteilen müssen, um die höchste Gesamtrendite zu erzielen, müssen Immobilienportfoliomanager dasselbe für alle von ihnen verwalteten Immobilien tun. Diese Notwendigkeit, eine begrenzte Menge an Ressourcen zuzuweisen, schafft eine Situation, die sich von vielen herkömmlichen Vermögensverwaltungsgesellschaften unterscheidet.

Bei Immobilienaktienfonds besteht ein inhärenter Konflikt zwischen Portfoliomanagern und ihren Vermögensverwaltern, da sie für etwas unterschiedliche Ziele arbeiten. Während Vermögensverwalter Spezialisten sind, die für die Wertoptimierung ihrer Immobilien entlohnt werden und Portfoliomanager Generalisten sind, die für die Optimierung der Portfoliorendite und der Anlegerzufriedenheit belohnt werden, ist der erfolgreiche Immobilienfondsmanager einer, der diesen Konflikt bewältigen und ein effizientes Managementteam und die Portfolioperformance aufrecht erhalten kann. Dies erfordert die Formulierung einer gut durchdachten Portfoliostrategie innerhalb eines gut vernetzten Teams von Managern, die die allgemeinen Anlageziele verstehen und verinnerlicht haben. Dies kann für jeden Fonds, der die Anzahl und Komplexität der verwalteten Immobilien erheblich erhöht hat, eine schwierige Aufgabe sein.

Es ist auch von entscheidender Bedeutung, dass Immobilienportfoliomanager nicht nur die erforderliche Kapitalallokation, Immobilienauswahl und andere erforderliche Anlagefähigkeiten verkörpern, sondern auch die Fähigkeit besitzen, geeignete Anlagestrategien und Führungsqualitäten zu entwickeln, um die Organisation für dieselbe Portfoliomission zu mobilisieren.

Die Quintessenz

Wenn es um Immobilienfonds geht, ist die Fähigkeit des Managements, neben der Durchführung traditionellerer Fondsmanagementpraktiken auch Asset-Management-Pläne umzusetzen, von entscheidender Bedeutung. Für einen Immobilien- Investmentmanager bedeutet dies, den Wert der Immobilien in seinem Portfolio sowohl durch die Auswahl als auch durch die anschließende Verwaltung des Immobilienvermögens des Portfolios zu optimieren. Immobilien-Portfoliomanager müssen ihre Ressourcen auf die von ihnen verwalteten Immobilien verteilen, um die größtmögliche Rendite zu erzielen, und ihr Team auf dem richtigen Weg halten, um dasselbe zu erreichen. Für diejenigen mit der richtigen Mischung von Fähigkeiten ist diese Karriere eine einzigartige Chance in der Vermögensverwaltung.