8 Fehler, die Immobilieninvestoren vermeiden sollten
Wenn Sie gerade erst mit dem Investieren in Immobilien beginnen, erwarten Sie nicht, über Nacht zum Experten zu werden. Ja, es ist wahr, dass Sie mit dem Kauf und Verkauf von Immobilien Geld verdienen können. Es braucht jedoch Wissen, Entschlossenheit und Geschick. Es hilft auch, einige der klassischen Fehler zu kennen, die andere machen, wenn sie anfangen, in Immobilien zu investieren, um sie zu vermeiden. Hier ist ein Blick auf acht dieser Fallstricke.
Die zentralen Thesen
- Menschen, die neu in Immobilien investieren, neigen dazu, eine Reihe von klassischen Fehlern zu machen.
- Es ist wichtig, mit einer Kaufstrategie zu beginnen, damit Sie Ihre Einkäufe auf Ihre langfristigen Ziele ausrichten können.
- Stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Due Diligence in Bezug auf die Nachbarschaft und die spezifische Immobilie, die Sie kaufen möchten, durchführen.
- Stellen Sie ein Team von Fachleuten zusammen, z. B. einen Immobilienmakler, einen Anwalt und einen Handwerker, um Ihnen zum Erfolg zu verhelfen.
- Machen Sie eine sorgfältige Schätzung der Kosten wie Hypothekenzahlungen, Versicherung, Renovierung und Instandhaltung, um sicherzustellen, dass Sie nicht überbieten und sich die Immobilie leisten können, auf die Sie bieten.
Versäumnis, einen Plan zu machen
Das Letzte, was Sie tun möchten, ist ein Haus zu kaufen und dann zu entscheiden, was Sie damit machen möchten. Wenn es einen heißen Markt gibt, kann es schwer sein, dem Kaufrausch zu widerstehen. Aber es ist wichtig, dass Sie es tun.
Bevor Sie eine Hypothek aufnehmen oder Bargeld ablegen, müssen Sie sich für eine Anlagestrategie entscheiden. Welche Art von Haus suchen Sie zum Beispiel – Ein- oder Mehrfamilienhaus, Urlaubsziel oder nicht? Finden Sie Ihren Kaufplan heraus und suchen Sie dann nach Immobilien, die zu diesem Plan passen.
Sparen bei der Forschung
Vor dem Kauf eines Autos oder eines Fernsehers vergleichen die meisten Leute verschiedene Modelle, stellen viele Fragen und versuchen herauszufinden, ob der Kauf, den sie erwägen, das Geld wert ist. Die Due Diligence beim Hauskauf sollte noch strenger sein.
Es gibt auch Forschungsüberlegungen für jede Art von Immobilieninvestor – ob ein persönlicher Hausbesitzer, ein zukünftiger Vermieter, ein Flipper oder ein Grundstücksentwickler.
Es ist nicht nur sinnvoll, viele Fragen zur Immobilie zu stellen, sondern sich auch nach der Gegend (Nachbarschaft) zu erkundigen, in der sie sich befindet. Was nützt ein schönes Zuhause, wenn gleich um die Ecke ein College-Verbindungshaus steht, das für seine nächtlichen Fasspartys bekannt ist? Es sei denn, Sie zielen natürlich auf Studentenmieter ab.
Im Folgenden finden Sie eine Liste von Fragen, die sich potenzielle Anleger zu Immobilien stellen sollten, die sie in Betracht ziehen:
- Befindet sich die Immobilie in der Nähe eines Gewerbegebiets oder wird in naher Zukunft langfristig gebaut?
- Befindet sich die Liegenschaft in einem Überschwemmungsgebiet oder in einem Problemgebiet, wie es beispielsweise für Radon- oder Termitenprobleme bekannt ist?
- Verfügt das Haus über ein Fundament oder gibt es „Fragen“, die angegangen werden müssen?
- Was ist neu im Haus und was muss ersetzt werden?
- Warum verkauft der Hausbesitzer?
- Wie viel haben die Vorbesitzer für das Haus bezahlt und wann?
- Wenn Sie in eine neue Stadt ziehen, gibt es dort Problemzonen in der Stadt?
Alles alleine machen
Viele Käufer meinen, alles zu wissen oder ein Immobiliengeschäft selbstständig abschließen zu können. Während Sie in der Vergangenheit möglicherweise eine Reihe von Geschäften abgeschlossen haben, die gut verlaufen sind, läuft der Prozess in einem nach unten gerichteten Markt möglicherweise nicht so reibungslos ab – und es gibt niemanden, an den Sie sich wenden können, wenn Sie ein ungünstiges Immobiliengeschäft abschließen möchten.
Immobilieninvestoren sollten alle möglichen Ressourcen nutzen und sich mit Experten anfreunden, die ihnen helfen können, den richtigen Kauf zu tätigen. Eine Liste potenzieller Experten sollte mindestens einen versierten Immobilienmakler, einen kompetenten Hausinspektor, einen Handwerker, einen guten Anwalt und einen Versicherungsvertreter umfassen.
Solche Experten sollten in der Lage sein, den Investor auf Mängel in der Wohnung oder in der Nachbarschaft aufmerksam zu machen. Oder, im Falle eines Anwalts, kann er Sie möglicherweise vor Rechtsmängeln oder Dienstbarkeiten warnen, die Sie auf der ganzen Linie verfolgen könnten.
Vergessen, dass alle Immobilien lokal sind
Sie müssen den lokalen Markt kennen, um Kaufentscheidungen zu treffen, die Ihnen wahrscheinlich helfen, einen Gewinn zu erzielen. Das bedeutet, dass Sie nach Bodenwerten, Eigenheimwerten, Lagerbeständen, Angebots- und Nachfrageproblemen und mehr suchen. Wenn Sie ein Gespür für diese Parameter entwickeln, können Sie entscheiden, ob Sie eine bestimmte zum Verkauf stehende Immobilie kaufen oder nicht.
Berücksichtigung der Bedürfnisse der Mieter
Wenn Sie beabsichtigen, eine Immobilie zu kaufen, die Sie mieten möchten, müssen Sie berücksichtigen, wer Ihre Mieter wahrscheinlich sind – zum Beispiel Singles, junge Familien oder Studenten. Familien wollen niedrige Kriminalitätsraten und gute Schulen, während Singles nach einem Zugang zum Nahverkehr und dem nahe gelegenen Nachtleben suchen. Wenn es sich bei Ihrem geplanten Kauf um eine Ferienwohnung handelt, wie nah ist sie dann am Strand oder anderen lokalen Sehenswürdigkeiten? Versuchen Sie, Ihre Investition auf die Arten von Mietern abzustimmen, die in dieser Gegend am wahrscheinlichsten mieten werden.
Schlechte Finanzierung bekommen
Obwohl die Immobilienblase in Nordamerika angeblich im Jahr 2007 tauchte, gibt es noch eine große Anzahl von exotischer Hypothek Optionen. Der Zweck dieser Hypotheken besteht darin, Käufern den Zugang zu bestimmten Häusern zu ermöglichen, die sie sich mit einem konventionelleren 30-jährigen Hypothekenvertrag möglicherweise nicht hätten leisten können.
Leider zahlen viele Käufer, die sich regulierbare oder variable Darlehen oder nur verzinsliche Darlehen sichern , schließlich den Preis, wenn die Zinsen steigen. Lass das nicht du sein. Stellen Sie sicher, dass Sie die finanzielle Flexibilität haben, um die Zahlungen zu leisten (wenn die Zinsen steigen) oder einen Backup-Plan für die spätere Umwandlung in eine konventionellere Festhypothek zu haben.
Idealerweise beginnen Sie mit einer Festhypothek oder zahlen bar für Ihr Investmenthaus, um diese Probleme zu vermeiden.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Department of Housing and Urban Development (HUD) einzureichen.
Überzahlung
Dieses Thema ist in gewisser Weise mit dem Thema Forschung verbunden. Die Suche nach dem richtigen Haus kann zeitaufwendig und frustrierend sein. Wenn ein potenzieller Käufer endlich ein Haus findet, das tatsächlich seinen Bedürfnissen und Wünschen entspricht, ist er natürlich darauf bedacht, dass der Verkäufer sein Gebot akzeptiert.
Das Problem mit der Angst besteht darin, dass ängstliche Käufer dazu neigen, Immobilien zu überbieten. Ein Überbieten eines Hauses kann einen Wasserfalleffekt von Problemen haben. Sie können sich am Ende überfordern und zu viele Schulden aufnehmen, was zu höheren Zahlungen führt, als Sie sich leisten können. Daher kann es Jahre dauern, bis sich Ihre Investition amortisiert.
Um herauszufinden, ob Ihre Trauminvestition einen zu hohen Preis hat, suchen Sie zunächst nach anderen ähnlichen Immobilien in der Umgebung, für die in den letzten Monaten verkauft wurde. Ein Immobil Broker sollte diese Informationen mit relativer Leichtigkeit liefern kann ( vor allem mit ihrem Zugang zu einem mehr Immobilienmaklern Datenbank Listing).
Aber schauen Sie sich als Fallback einfach die Preise vergleichbarer Häuser in Immobiliendatenbanken oder sogar in der Lokalzeitung an. Die Logik schreibt vor, dass Sie versuchen sollten, Ihre Gebote mit anderen Hausverkäufen in der Nachbarschaft im Einklang zu halten, es sei denn, das Haus verfügt über einzigartige Eigenschaften, die seinen Wert im Laufe der Zeit wahrscheinlich steigern werden.
Es wird immer andere Gelegenheiten geben. Selbst wenn der Verhandlungsprozess ins Stocken gerät oder fehlschlägt, stehen die Chancen gut, dass es ein anderes Haus gibt, das Ihren Bedürfnissen entspricht. Es ist nur eine Frage der Geduld bei der Suche.
Berücksichtigen Sie Ihre Investitionsrendite für Verbesserungen – es kann schwierig sein, Ihr Geld für eine hochwertige Badezimmerrenovierung zurückzugewinnen, wenn das Haus immer noch ein undichtes Dach hat.
Unterschätzung der Ausgaben
Jeder Hausbesitzer kann bezeugen, dass es viel mehr gibt, ein Haus zu besitzen, als nur die Hypothekenzahlung zu leisten. Für Immobilieninvestoren ist das natürlich nicht anders. Es fallen Kosten im Zusammenhang mit der Gartenpflege und der Sicherstellung der Funktionsfähigkeit von Geräten (wie Backofen, Waschmaschine, Trockner, Kühlschrank und Ofen) an, ganz zu schweigen von den Kosten für die Installation eines neuen Dachs oder für bauliche Veränderungen am Haus. Auch Versicherungs- und Grundsteuern sind zu berücksichtigen.
Der beste Rat ist, eine Liste aller monatlichen Kosten zu erstellen, die mit dem Betrieb und der Wartung eines Hauses verbunden sind (basierend auf Schätzungen), bevor Sie tatsächlich ein Gebot abgeben. Wenn Sie planen, Mieter zu haben, können Sie nach der Addition dieser Zahlen und der monatlichen Miete einen ROI berechnen, der Ihnen eine bessere Vorstellung davon gibt, ob die Einnahmen Ihre Hypotheken- und Wartungskosten decken. So erfahren Sie, ob Sie sich die Immobilie wirklich leisten können.
Die Ermittlung der Kosten vor dem Kauf einer Immobilie ist auch für Hausflosse von entscheidender Bedeutung. Das liegt daran, dass ihre Gewinne direkt an die Zeit gebunden sind, die benötigt wird, um das Haus zu kaufen, es zu verbessern und es weiterzuverkaufen.
Anleger sollten auf jeden Fall eine solche Liste erstellen. Besonderes Augenmerk sollten sie auch auf kurzfristige Finanzierungskosten, Vorfälligkeitsentschädigungen und eventuelle Stornogebühren (für Versicherungen oder Versorgungsunternehmen) legen, die bei einem kurzfristigen Umbau des Hauses anfallen könnten.
Die Quintessenz
Die Realität ist, dass es jeder tun würde, wenn es einfach wäre, in Immobilien zu investieren. Glücklicherweise können viele der Schwierigkeiten, denen sich Anleger ausgesetzt sehen, mit der gebotenen Sorgfalt und der richtigen Planung vor Vertragsunterzeichnung vermieden werden.