Immobilien-Derivat

Was ist ein Immobilienderivat?

Immobilienderivate, manchmal auch als Immobilienderivate bezeichnet, sind Instrumente, die es Anlegern ermöglichen, sich in der Anlageklasse Immobilien zu engagieren, ohne tatsächlich Gebäude besitzen zu müssen. Stattdessen ersetzen sie die Immobilie durch die Wertentwicklung eines Immobilienrenditeindex. Auf diese Weise können Anleger in Immobilien-Eigen- oder Fremdkapital investieren, ohne jemals einen tatsächlichen Vermögenswert zu kaufen oder Immobilien als Sicherheit zu verwenden.

Vorteile von Immobilienderivaten

Immobilien – Derivate erlaubt ein Anleger ihr im Voraus zu reduzieren Kapital Engagement und zum Schutz von Immobilienportfolios auf der Kehrseite, während für alternative Risikomanagement – Strategien bieten.

Historisch gesehen haben Immobilien eine geringe Korrelation, Performance-weise, auf Lager und hatten Bindung Investitionen, es ein wünschenswertes Portfolio machen Diversifizierung Werkzeug. Leider ist der Kauf und Verkauf von physischem Eigentum nicht annähernd so einfach wie der Handel mit Wertpapieren.

Der NPI-Index

Der National Council of Real Estate Investment Treuhänder Property Index (NPI) ist der anerkannte Index, der erstellt wurde, um die Anlageperformance des Gewerbeimmobilienmarktes zu messen. Der ursprünglich 1977 entwickelte unverschuldete Index hat einen Gesamtwert von etwa 702 Milliarden US-Dollar (Stand 3. Quartal 2020) aus allen Teilen der USA

Gewerbliche Immobilienanlagen werden in folgende Anlagearten eingeteilt:

• Private Equity
• Private Schulden
• Öffentliches Eigenkapital
• Staatsverschuldung

Wie Immobilienderivate funktionieren

Die Derivate des NCREIF-Index wurden für den Private-Equity-Sektor entwickelt und basieren auf Swaps in verschiedenen Formen, die es Anlegern ermöglichen, ihr Engagement entweder in Bezug auf die Wertsteigerung oder die Gesamtrendite des Index selbst oder durch den Tausch von Engagements von einer Landnutzung in Ein weiterer.

Eine Methode besteht darin, „ long zu gehen “ (das Engagement beim Kauf von Immobilien nachzubilden) oder „ short zu gehen “ (das Engagement beim Verkauf von Immobilien nachzubilden). Eine andere Methode ist der Tausch der Gesamtrendite des NCREIF-Index nach Immobiliensektoren, sodass Anleger beispielsweise die Renditen von Büroimmobilien gegen Einzelhandelsimmobilien tauschen können.

Der Renditeswap ermöglicht es zwei Anlegern auf beiden Seiten des Swaps, Strategien auszuführen, die mit tatsächlichen Vermögenswerten auf dem privaten Immobilienmarkt nicht erreicht werden können. Swaps ermöglichen es Anlegern, bilanzierten Vermögenswerten übertragen zu müssen. Verträge mit einer Laufzeit von bis zu drei Jahren werden in der Regel von einer Investmentbank verwaltet, die als Clearingstelle für die Fonds fungiert.

Im Falle eines Anlegers, der die Gesamtrendite des NCREIF-Index long setzt, würde er die Gesamtrendite des NPI (vierteljährlich gezahlt) auf einen vorbestimmten Nominalbetrag akzeptieren und sich bereit erklären, einen kurzfristigen Referenzzinssatz zuzüglich eines Spreads zu zahlen ( Marge) auf den gleichen Nominalbetrag. Die andere Partei des Swaps würde die gleichen Cashflows umgekehrt erhalten, die vierteljährliche Indexrendite zahlen und den Referenzzinssatz zuzüglich des Spreads erhalten.

Unter der Annahme, dass es Investoren für beide Seiten des Handels gibt, könnten zwei Investoren, die ein Immobilienengagement gegen ein anderes tauschen möchten, die Rendite des NPI für diesen bestimmten Immobilientyp gegen einen anderen tauschen. Ein Portfoliomanager, der beispielsweise der Meinung ist, dass sein Fonds zu hoch und zu wenig in gewerblichen Immobilien allokiert ist, könnte einen Teil seines Büroengagements gegen Industrieimmobilien tauschen, ohne tatsächlich Immobilien zu kaufen oder zu verkaufen.

Ein Aktienindex

Anstelle des NPI verwenden Derivate für ein Engagement im öffentlichen Aktiensektor des gewerblichen Immobilienmarktes die Gesamtrendite der National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT), um die akzeptierten Cashflows (für den Long-Investor) zu berechnen oder bezahlt (vom Short-Investor).

Dieser Index liefert die Wertentwicklung für den Markt der durch Gewerbeimmobilien besicherten öffentlichen Wertpapiere. Beispielsweise zahlt der Swap-Empfänger den kurzfristigen Referenzzinssatz zuzüglich eines Spread für einen einjährigen Index-Swap mit einem Nominalbetrag von 50 Mio. USD und erhält vierteljährliche Zahlungen aus dem NAREIT-Index in Höhe von 50 Mio. USD. Erneut kann der Anleger ein vollständig diversifiziertes Engagement in öffentlichen Immobilien erhalten, ohne einen einzigen Vermögenswert zu kaufen.

Derivate von Immobilienanleihen

Aufgrund der Breite und Tiefe der gewerbliche hypothekenbesicherte Wertpapiere (CMBS) sind auch Immobilienderivate für Immobilienschuldtitel verfügbar. Die Swaps für öffentliche Immobilienschulden basieren auf Indizes des CMBS-Marktes.

Dank der Breite und Tiefe der Daten aus einer Vielzahl von Transaktionen (bezogen auf Aktienimmobilien) sind die CMBS-Indizes für ihre jeweiligen Märkte ein deutlich besserer Performance-Indikator als die ihrer Aktien-Pendants. Der bemerkenswerteste Unterschied zwischen den Equity-Swaps und den Debt-Swaps besteht darin, dass die Empfänger der zinsbasierten Zahlungen den Referenzzinssatz abzüglich eines Spreads erhalten, im Gegensatz zu den Equity-Swaps, die normalerweise auf dem Referenzzinssatz zuzüglich eines Spreads basieren. Dies liegt daran, dass die zugrunde liegenden Wertpapiere in der Regel durch kurzfristige revolvierende Repo – Terminschulden finanziert werden, die in der Regel zum kurzfristigen Referenzzinssatz abzüglich eines Spreads betragen, und der Zinssatz daher an die Swap-Kontrahenten weitergegeben wird.

Private Real Estate Debt-Derivate, wie Credit Default Swaps (CDS), werden in der Regel zur Absicherung von Kreditrisiken eingesetzt. Derivate wie Kreditswaps bieten der Swap-Partei sowohl das Zins- als auch das Kreditrisiko, während der Vermögenswert (ein gewerblicher Immobilienkredit) in der Bilanz der Gegenpartei verbleibt. Somit kann ein Hypothekengeber Teile seines Schuldenportfolios zu verschiedenen Anlagebedingungen absichern, ohne das Darlehen selbst verkaufen zu müssen. Auf diese Weise können Anleger bestimmte Sektoren des Immobilienmarktes verlassen, wenn sie der Meinung sind, dass die Rendite nicht dem Risiko angemessen ist, und später das Engagement wieder aufnehmen, wenn sich der Markt für diesen bestimmten Sektor verbessert.

Besondere Überlegungen

Da gewerbliche Immobilienanlagen kapitalintensiv und relativ illiquide sind, fällt es Immobilieninvestoren schwer, ihr Engagement abzusichern oder Alpha Strategien umzusetzen. Hohe Transaktionskosten und ein Markt, der weniger effizient ist als der von Aktien und Anleihen, haben die Schwierigkeit erhöht, Portfolios als Reaktion auf Marktveränderungen neu auszugleichen.

Da Immobiliendaten transparenter werden und Transaktionsinformationen einfacher und kostengünstiger zu erhalten sind, haben Immobilienindizes an Relevanz gewonnen, was zur Schaffung eines immer effizienteren Derivatemarktes geführt hat. Immobilienderivate ermöglichen es Anlegern, ihr Engagement in bestimmten Risiken und Chancen zu ändern, ohne Vermögenswerte kaufen und verkaufen zu müssen. Diese Derivate ermöglichen die Anlage in einem anderen Sektor des Immobilienaktienmarktes oder den Handel eines Immobilienengagements zu einem variablen Zinssatz zuzüglich oder abzüglich einer Prämie.

Die Möglichkeit, Engagements zu tauschen, ermöglicht es dem Immobilieninvestor, bei der Investition taktischer zu werden. Sie können nun in alle vier Quadranten des Immobilienmarktes ein- und aussteigen, was ein besseres Risikomanagement und das Potenzial zur kurz oder langfristigen Steigerung der Rendite ihrer Anlagen ermöglicht.