Immobilienderivat

Was ist ein Immobilienderivat?

Immobilienderivate, manchmal auch als Immobilienderivate bezeichnet, sind Instrumente, mit denen Anleger ein Engagement in der Immobilien-Anlageklasse eingehen können, ohne tatsächlich Gebäude besitzen zu müssen. Stattdessen ersetzen sie die Immobilie durch die Wertentwicklung eines Immobilienrenditeindex. Auf diese Weise können Anleger in Immobilienkapital oder -schulden investieren, ohne jemals einen tatsächlichen Vermögenswert zu kaufen oder Immobilien als Sicherheit zu verwenden.

Vorteile von Immobilienderivaten

Immobilienderivate ermöglichen es einem Anleger, seine Kapitalbindung im Voraus zu reduzieren und Immobilienportfolios nach unten zu schützen, während er alternative Risikomanagementstrategien vorsieht.

In der Vergangenheit hatten Immobilien in Bezug auf die Performance eine geringe Korrelation zu Aktien- und Anleiheninvestitionen, was sie zu einem wünschenswerten Instrument zur Diversifizierung des Portfolios macht. Leider ist der Kauf und Verkauf von physischem Eigentum bei weitem nicht so einfach wie der Handel mit Wertpapieren.

Der NPI-Index

Der National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Property Index (NPI) ist der akzeptierte Index, der erstellt wurde, um die Anlageperformance des gewerblichen Immobilienmarktes zu messen. Der ursprünglich 1977 entwickelte nicht gehebelte Index hat einen Gesamtwert von rund 702 Milliarden US-Dollar (Stand: 3. Quartal 2020) aus allen Teilen der USA

Gewerbliche Immobilieninvestitionen werden in folgende Anlagetypen eingeteilt:

• Private Equity
• Private Schulden
• Öffentliches Eigenkapital
• Staatsverschuldung

Wie Immobilienderivate funktionieren

Die für den Private-Equity-Sektor entwickelten Derivate des NCREIF-Index basieren auf Swaps in verschiedenen Formen, die es den Anlegern ermöglichen, das Engagement entweder in Bezug auf die Aufwertung oder die Gesamtrendite des Index selbst oder durch den Austausch von Engagements aus einer Landnutzung in Swaps zu tauschen Ein weiterer.

Eine Methode besteht darin, “ Long Positionen“ (Replikation des Engagements beim Kauf von Immobilien) oder “ Short Positionen“ (Replikation des Engagements beim Verkauf von Immobilien) einzugehen. Eine andere Methode besteht darin, die nach Immobiliensektoren aufgeschlüsselte Gesamtrendite des NCREIF-Index zu tauschen, damit Anleger beispielsweise die Renditen von Büroimmobilien gegen Einzelhandelsimmobilien tauschen können.

Der Return-Swap ermöglicht es zwei Anlegern auf beiden Seiten des Swaps, Strategien umzusetzen, die mit tatsächlichen Vermögenswerten auf dem privaten Immobilienmarkt nicht erreicht werden können. Mit Swaps können Anleger Bilanz befindlichen Vermögenswerten übertragen zu müssen. Verträge mit einer Laufzeit von bis zu drei Jahren werden in der Regel von einer Investmentbank verwaltet, die als Clearingstelle für die Fonds fungiert.

Wenn ein Anleger die Gesamtrendite des NCREIF-Index übersteigt, würde er die Gesamtrendite des NPI (vierteljährlich gezahlt) auf einen festgelegten Nominalbetrag akzeptieren und sich bereit erklären, einen kurzfristigen Referenzzinssatz zuzüglich eines Spread zu zahlen ( Marge) auf den gleichen Nominalbetrag. Die andere Partei des Swaps würde die gleichen Cashflows in umgekehrter Reihenfolge erhalten, die vierteljährliche Indexrendite zahlen und den Referenzzinssatz zuzüglich des Spread erhalten.

Unter der Annahme, dass es Investoren für beide Seiten des Handels gibt, könnten zwei Investoren, die ein Immobilienengagement gegen ein anderes tauschen möchten, die Rendite des NPI für diesen bestimmten Immobilientyp gegen einen anderen tauschen. Zum Beispiel könnte ein Portfoliomanager, der der Ansicht ist, dass sein Fonds Büroimmobilien zu viel und Industrieimmobilien zu wenig zugeordnet ist, einen Teil des Büroengagements gegen Industrieimmobilien tauschen, ohne tatsächlich Immobilien zu kaufen oder zu verkaufen.

Ein Public Equity Index

Derivate für das Engagement im öffentlichen Aktiensektor des gewerblichen Immobilienmarktes verwenden anstelle des NPI die Gesamtrendite der National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT), um die akzeptierten Cashflows (für den Long-Investor) oder zu berechnen bezahlt (vom Short-Investor).

Dieser Index liefert die Performance-Rendite für den Markt von öffentlichen Wertpapieren, die durch gewerbliche Immobilien besichert sind. Beispielsweise zahlt der Swap-Empfänger den kurzfristigen Referenzzinssatz zuzüglich eines Spread für einen einjährigen Index-Swap mit einem Nominalbetrag von 50 Mio. USD und erhält vierteljährliche Zahlungen aus dem NAREIT-Index in Höhe von 50 Mio. USD. Erneut kann der Anleger ein vollständig diversifiziertes Engagement in öffentlichen Immobilien erzielen, ohne einen einzigen Vermögenswert zu kaufen.

Derivate für Immobilienschulden

Aufgrund der Breite und Tiefe der gewerbliche hypothekenbesicherte Wertpapiere (CMBS) sind Immobilienderivate auch für Immobilienschuldenpositionen verfügbar. Die Swaps für öffentliche Immobilienschulden basieren auf Indizes des CMBS-Marktes.

Dank der Breite und Tiefe der Daten aus einer großen Anzahl von Transaktionen (im Vergleich zu Aktienimmobilien) sind die CMBS-Indizes für ihre jeweiligen Märkte ein viel besserer Leistungsindikator als für ihre Gegenstücke zu Aktien. Der bemerkenswerteste Unterschied zwischen den Equity-Swaps und den Debt-Swaps besteht darin, dass die Empfänger der zinsbasierten Zahlungen den Benchmark-Satz abzüglich eines Spread erhalten, im Gegensatz zu den Equity-Swaps, die normalerweise auf dem Benchmark-Satz plus einem Spread basieren. Dies liegt daran, dass zugrunde liegende Wertpapiere in der Regel durch kurzfristige revolvierende Repo Schuldtitel finanziert werden, die in der Regel den kurzfristigen Referenzzinssatz abzüglich eines Spreads aufweisen und daher an Swap-Kontrahenten weitergegeben werden.

Private Immobilienschuldderivate wie Credit Default Swaps (CDS) werden in der Regel zur Absicherung des Kreditrisikos eingesetzt. Derivate wie Kreditswaps bieten der Swap-Partei sowohl das Zins- als auch das Kreditrisiko, während der Vermögenswert (ein gewerblicher Immobilienkredit) in der Bilanz der Gegenpartei verbleibt. Somit kann ein Hypothekengeber Teile seines Schuldenportfolios zu verschiedenen Anlagebedingungen absichern, ohne das Darlehen selbst verkaufen zu müssen. Auf diese Weise können Anleger bestimmte Sektoren des Immobilienmarktes verlassen, wenn sie der Ansicht sind, dass die Rendite nicht dem Risiko entspricht, und später das Engagement wiedererlangen, wenn sich der Markt für diesen bestimmten Sektor verbessert.

Besondere Überlegungen

Da gewerbliche Immobilienvermögen kapitalintensiv und relativ illiquide sind, fällt es Immobilieninvestoren schwer, ihr Engagement abzusichern oder Alpha Strategien umzusetzen. Hohe Transaktionskosten und ein Markt, der weniger effizient ist als der von Aktien und Anleihen, haben die Schwierigkeit erhöht, Portfolios als Reaktion auf Marktveränderungen neu auszugleichen.

Da Immobiliendaten transparenter werden und Transaktionsinformationen einfacher und kostengünstiger zu erhalten sind, sind Immobilienindizes relevanter geworden, was zur Schaffung eines zunehmend effizienten Derivatemarkts geführt hat. Mit Immobilienderivaten können Anleger ihr Engagement in bestimmten Risiken und Chancen ändern, ohne Vermögenswerte kaufen und verkaufen zu müssen. Diese Derivate ermöglichen die Anlage in einem anderen Sektor des Immobilienaktienmarktes oder den Handel mit einem Immobilienengagement zu einem variablen Zinssatz plus oder minus einer Prämie.

Die Möglichkeit, Engagements zu tauschen, ermöglicht es dem Immobilieninvestor, beim Investieren taktischer zu werden. Sie können nun in alle vier Quadranten des Immobilienmarktes ein- und aussteigen, was ein besseres Risikomanagement und das Potenzial zur Steigerung der kurzfristigen oder langfristigen Rendite ihrer Anlagen ermöglicht.