Sind Sie bereit, ein Haus zu kaufen?
Wenn Sie das Gefühl haben, ein Haus zu kaufen, stellen Sie sich wahrscheinlich zuerst die Frage: „Wie viel kann ich mir leisten?“ Um diese Frage zu beantworten, müssen Sie sich eine Reihe von Faktoren ansehen.
Bevor Sie diesen scheinbar großartigen Kauf für ein Haus tätigen, sollten Sie lernen, wie Sie analysieren, was „Erschwinglichkeit“ bedeutet. Sie müssen verschiedene Faktoren berücksichtigen, die vom Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI) bis zu den Hypothekenzinsen reichen.
Die zentralen Thesen
- Die Bestimmung Ihres Schulden-Einkommens-Verhältnisses (DTI) – genauer gesagt des Front-End-DTI – ist ein wichtiger Faktor bei der Aufnahme einer Hypothek.
- Neben dem Preis der Immobilie sollten eine Vielzahl anderer finanzieller und Lifestyle-Überlegungen in Ihre Berechnungen einfließen, ob Sie sich den Kauf eines Hauses leisten können.
- Sie sollten auch den lokalen Immobilienmarkt, die wirtschaftlichen Aussichten und die Auswirkungen darauf bewerten, wie lange Sie bleiben möchten.
- Sie müssen auch Ihre Lebensstilbedürfnisse, Gegenwart und Zukunft berücksichtigen.
Verstehen Sie zuerst Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis
Der erste und offensichtlichste Entscheidungspunkt betrifft Geld. Wenn Sie über ausreichende Mittel verfügen, um ein Haus gegen Bargeld zu kaufen, können Sie es sich sicher leisten, jetzt eines zu kaufen. Selbst wenn Sie nicht bar bezahlen können, sind sich die meisten Experten einig, dass Sie sich den Kauf leisten können, wenn Sie sich für eine Hypothek für ein neues Eigenheim qualifizieren können. Aber wie viel Hypothek können Sie sich leisten?
Der DTI-Standard (Debt-to-Income) von 43% wird in der Regel von der Federal Housing Administration (FHA) als Richtlinie für die Genehmigung von Hypotheken verwendet. Dieses Verhältnis wird verwendet, um zu bestimmen, ob der Kreditnehmer seine Zahlungen jeden Monat leisten kann. Einige Kreditgeber können je nach Immobilienmarkt und allgemeinen wirtschaftlichen Bedingungen nachsichtiger oder starrer sein.
Ein DTI von 43 % bedeutet, dass alle Ihre regelmäßigen Schuldenzahlungen zuzüglich Ihrer Ausgaben im Zusammenhang mit dem Wohnen – Hypotheken, Hypothekenversicherung, Gebühren der Wohnungseigentümergemeinschaft, Grundsteuer, Hausratversicherung usw. – nicht mehr als 43 % Ihres monatlichen Bruttoeinkommens betragen sollten.
Wenn Ihr monatliches Bruttoeinkommen beispielsweise 4.000 USD beträgt, multiplizieren Sie diese Zahl mit 0,43, um 1.720 USD zu erhalten. Dies ist der Gesamtbetrag, den Sie für Schuldenzahlungen ausgeben sollten. Nehmen wir an, Sie haben bereits diese monatlichen Verpflichtungen: Mindestzahlungen per Kreditkarte in Höhe von 120 US-Dollar, eine Autokreditzahlung in Höhe von 240 US-Dollar und Zahlungen für Studentendarlehen in Höhe von 120 US-Dollar – insgesamt 480 US-Dollar. Das bedeutet, dass Sie sich theoretisch bis zu 1.240 USD pro Monat an zusätzlichen Schulden für eine Hypothek leisten können und immer noch innerhalb des maximalen DTI liegen. Weniger Schulden sind natürlich immer besser.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US Department of Housing and Urban Development (HUD).
Was Hypothekenbanken wollen
Sie müssen auch das Front-End-Schulden-Einkommens-Verhältnis berücksichtigen, das Ihr Einkommen im Verhältnis zu den monatlichen Schulden berechnet, die Sie allein aus Wohnkosten wie Hypothekenzahlungen und Hypothekenversicherungen eingehen würden.
Normalerweise möchten Kreditgeber, dass diese Quote nicht mehr als 28% beträgt. Wenn Ihr Einkommen beispielsweise 4.000 US-Dollar pro Monat beträgt, würden Sie Schwierigkeiten haben, 1.720 US-Dollar an monatlichen Wohnkosten genehmigt zu bekommen, selbst wenn Sie keine anderen Verpflichtungen haben. Bei einem Front-End-DTI von 28 % sollten Ihre Wohnkosten unter 1.120 USD liegen.
Warum könnten Sie nicht Ihr gesamtes Schulden-Einkommens-Verhältnis nutzen, wenn Sie keine anderen Schulden haben? Im Grunde, weil Kreditgeber es nicht mögen, dass Sie am Rande leben. Finanzielles Unglück passiert – Sie verlieren Ihren Job, Ihr Auto hat einen Totalschaden, eine medizinische Behinderung hindert Sie für eine Weile daran, zu arbeiten. Wenn Ihre Hypothek 43% Ihres Einkommens beträgt, haben Sie keinen Spielraum, wann Sie zusätzliche Kosten verursachen möchten oder müssen.
Die meisten Hypotheken sind langfristige Verpflichtungen. Denken Sie daran, dass Sie diese Zahlungen in den nächsten 30 Jahren jeden Monat leisten können. Dementsprechend sollten Sie die Zuverlässigkeit Ihrer Haupteinnahmequelle bewerten. Berücksichtigen Sie auch Ihre Zukunftsaussichten und die Wahrscheinlichkeit, dass Ihre Ausgaben im Laufe der Zeit steigen.
Die Genehmigung für eine Hypothek bis zu einem bestimmten Betrag bedeutet nicht, dass Sie sich die Zahlungen tatsächlich leisten können. Seien Sie also ehrlich über das finanzielle Risiko, mit dem Sie sich wohl fühlen.
Können Sie sich die Anzahlung leisten?
Es ist am besten, 20% Ihres Eigenheimpreises zu senken, um die Zahlung einerprivaten Hypothekenversicherung (PMI)zu vermeiden. In der Regel zu Ihren Hypothekenzahlungen hinzugefügt, kann PMI Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung 30 bis 70 USD für jede geliehene 100.000 USD hinzufügen.
Es kann einige Gründe geben, warum Sie nicht 20 % auf Ihren Kauf absetzen möchten. Vielleicht planen Sie nicht sehr lange im Haus zu leben oder haben langfristige Pläne, das Haus in eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie umzuwandeln. Ebenso möchten Sie vielleicht nicht so viel Geld anlegen. Wenn dies der Fall ist, ist der Kauf eines Eigenheims immer noch ohne 20% Nachlass möglich.
Sie können beispielsweise mit einem FHA-Darlehen ein Haus mit nur 3,5% weniger kaufen, aber es gibt Boni, wenn Sie mehr haben. Neben der oben erwähnten Vermeidung von PMI bedeutet eine größere Anzahlung auch:
- Kleinere Hypothekenzahlungen – für eine Hypothek von 200.000 US-Dollar mit einem Festzins von 4 % für eine Laufzeit von 30 Jahren würden Sie 955 US-Dollar zahlen. Wenn Ihre Hypothek 180.000 US-Dollar mit einem Zinssatz von 4% für eine 30-jährige Laufzeit beträgt, würden Sie 859 US-Dollar zahlen.
- Mehr Auswahl bei den Kreditgebern – einige Kreditgeber bieten keine Hypothek an, es sei denn, Sie zahlen mindestens 5 bis 10 %.
Sich heute ein neues Haus leisten zu können, ist bei weitem nicht so wichtig wie die Fähigkeit, es sich langfristig leisten zu können. Die Möglichkeit, sich ein Haus zu leisten und eine Anzahlung zu leisten, beantwortet natürlich nicht die Frage, ob jetzt ein guter Zeitpunkt für Sie ist, diese Option zu ergreifen.
Obwohl eine größere Anzahlung viele Vorteile bietet, opfern Sie Ihr Notfallsparkonto nicht vollständig, um mehr auf Ihr Haus zu legen. Sie könnten in der Not enden, wenn unerwartete Reparaturen oder andere Bedürfnisse auftreten.
Der Wohnungsmarkt
Angenommen, Sie haben Ihre persönliche Geldsituation im Griff, ist Ihre nächste Überlegung die Wohnungsmarktwirtschaft – entweder an Ihrem aktuellen Standort oder an dem Ort, an dem Sie umziehen möchten. Ein Haus ist eine teure Investition. Das Geld für den Kauf zu haben ist toll, beantwortet aber nicht die Frage, ob der Kauf aus finanzieller Sicht sinnvoll ist oder nicht.
Eine Möglichkeit, dies zu tun, besteht darin, die Frage zu beantworten: Ist Mieten billiger als Kaufen? Wenn der Kauf günstiger ausfällt als das Mieten, ist das ein starkes Argument für den Kauf.
Ebenso lohnt es sich, über die längerfristigen Auswirkungen eines Eigenheimkaufs nachzudenken. Über Generationen hinweg war der Kauf eines Eigenheims fast eine garantierte Möglichkeit, Geld zu verdienen. Ihre Großeltern hätten vor 50 Jahren ein Haus für 20.000 Dollar kaufen und es 30 Jahre später für das Fünf- oder Zehnfache dieses Betrags verkaufen können.
Während Immobilien traditionell als sichere langfristige Investition gelten, können Rezessionen und andere Katastrophen diese Theorie auf die Probe stellen – und angehende Hausbesitzer zum Nachdenken anregen.
Während der Großen Rezession verloren viele Hausbesitzer Geld, als der Immobilienmarkt im Jahr 2007 zusammenbrach, und besaßen Häuser, die viele Jahre später weitaus weniger wert waren als der Preis, zu dem sie gekauft wurden.
Wenn Sie die Immobilie in der Annahme kaufen, dass ihr Wert im Laufe der Zeit steigen wird, müssen Sie die Kosten für Zinszahlungen für Ihre Hypothek, Upgrades der Immobilie und laufende oder routinemäßige Wartung in Ihre Berechnungen einbeziehen.
Der wirtschaftliche Ausblick
In diesem Sinne gibt es Jahre, in denen die Immobilienpreise gedrückt sind, und Jahre, in denen sie ungewöhnlich hoch sind. Wenn die Preise so niedrig sind, dass es offensichtlich ist, dass Sie ein gutes Geschäft machen, können Sie dies als Zeichen dafür werten, dass es möglicherweise ein guter Zeitpunkt für Ihren Kauf ist. Auf einem Käufermarkt erhöhen gedrückte Preise die Chancen, dass die Zeit zu Ihren Gunsten arbeitet und Ihr Haus im Laufe der Zeit aufwertet.
Es ist noch zu früh, um zu sagen, was mit den Eigenheimpreisen im Jahr 2021 passieren wird. Aber wenn sich die Geschichte wiederholt, können wir aufgrund der COVID-19-Pandemie und ihrer dramatischen Auswirkungen auf die Wirtschaft mit einem Rückgang der Eigenheimpreise rechnen.
Zinsen
Die Zinssätze, die eine große Rolle bei der Höhe der monatlichen Hypothekenzahlung spielen, haben auch Jahre, in denen sie hoch sind, und Jahre, in denen sie niedrig sind. Niedriger ist natürlich besser. Zum Beispiel kostet eine 30-jährige Hypothek (360 Monate) auf ein Darlehen in Höhe von 100.000 USD zu 3% Zinsen 422 USD pro Monat. Bei einem Zinssatz von 5 % kostet es 537 US-Dollar pro Monat. Bei 7% springt er auf 665 $. Wenn die Zinsen also fallen, kann es ratsam sein, mit dem Kauf zu warten. Wenn sie steigen, ist es sinnvoll, den Kauf eher früher als später zu tätigen.
Zeit des Jahres
Auch die Jahreszeiten können bei der Entscheidungsfindung eine Rolle spielen. Wenn Sie eine möglichst große Auswahl an Häusern haben möchten, ist der Frühling wahrscheinlich die beste Zeit zum Einkaufen. „Zu verkaufen“-Schilder neigen dazu, wie Blumen aufzublühen, wenn das Wetter wärmer wird und der Rasen grün wird. Ein Grund dafür ist die Zielgruppe der meisten Heime: Familien, die mit dem Umzug warten, bis ihre Kinder das laufende Schuljahr beendet haben, sich aber vor Beginn des neuen Jahres im Herbst einleben wollen.
Wenn Sie Verkäufer suchen, die möglicherweise weniger Verkehr haben – was sie beim Preis flexibler machen könnte – ist der Winter möglicherweise besser für die Wohnungssuche (insbesondere in kalten Klimazonen) oder der Hochsommer für tropische Staaten (die Nebensaison für Ihre Region), mit anderen Worten). Die Lagerbestände sind wahrscheinlich kleiner, sodass die Auswahl begrenzt sein kann, aber es ist auch unwahrscheinlich, dass Verkäufer in dieser Jahreszeit mehrere Angebote sehen.
Einige versierte Käufer machen auch gerne Angebote rund um Feiertage, wie Weihnachten oder Ostern, in der Hoffnung, dass das ungewöhnliche Timing, der fehlende Wettbewerb und der allgemeine Geist der Saison ein schnelles Geschäft zu einem guten Preis erzielen.
Berücksichtigen Sie Ihre Lebensstilbedürfnisse
Obwohl Geld offensichtlich ein wichtiger Aspekt ist, gibt es eine Vielzahl anderer Faktoren, die bei Ihrem Timing eine Rolle spielen könnten. Ihr Bedarf an zusätzlichem Platz steht unmittelbar bevor – ein neues Baby ist unterwegs, ein älterer Verwandter, der nicht allein leben kann? Ist der Umzug mit einem Schulwechsel Ihrer Kinder verbunden? Wenn Sie ein Haus verkaufen, in dem Sie weniger als zwei Jahre gelebt haben, fällt dann Kapitalertragsteuer an – und wenn ja, lohnt es sich zu warten, um den Bissen zu vermeiden?
Vielleicht lieben Sie es, mit Gourmet-Zutaten zu kochen, jeden Monat einen Wochenendausflug zu machen, die darstellenden Künste zu fördern oder mit einem persönlichen Trainer zu trainieren. Keine dieser Gewohnheiten sind Budgetkiller, aber Sie müssen möglicherweise darauf verzichten, wenn Sie ein Haus allein auf der Grundlage einer Verschuldung von 43% gekauft haben.
Bevor Sie üben, Hypothekenzahlungen zu leisten, verschaffen Sie sich einen kleinen finanziellen Spielraum, indem Sie die Kosten für Ihr teuerstes Hobby oder Ihre teuerste Aktivität von der von Ihnen berechneten Zahlung abziehen. Wenn das Guthaben nicht ausreicht, um das Haus Ihrer Träume zu kaufen, müssen Sie möglicherweise Ihren Spaß und Ihre Spiele einschränken – oder über ein günstigeres Haus als Ihr Traumhaus nachdenken.
Ein Haus verkaufen, ein anderes kaufen
Wenn Sie ein Haus verkaufen und planen, ein anderes zu kaufen, legen Sie den Erlös aus Ihrem aktuellen Haus auf einem Sparkonto an und entscheiden Sie, ob Sie sich – nach Berücksichtigung anderer notwendiger Ausgaben wie Autozahlungen oder Krankenversicherung – die Hypothek leisten können. Es ist auch wichtig zu bedenken, dass zusätzliche Mittel für Wartung und Versorgungsunternehmen bereitgestellt werden müssen. Diese Kosten werden bei größeren Häusern zweifellos höher sein.
Wenn Sie rechnen, verwenden Sie Ihr aktuelles Einkommen und gehen Sie nicht davon aus, dass Sie später mehr Geld verdienen werden. Gehaltserhöhungen finden nicht immer statt und Karrieren ändern sich. Wenn Sie den Betrag Ihres Eigenheims auf das zukünftige Einkommen stützen, können Sie mit Ihren Kreditkarten genauso gut ein romantisches Abendessen veranstalten, da Sie am Ende eine langfristige Beziehung mit ihnen eingehen.
Wenn Sie diese zusätzlichen Hauskosten jedoch ohne zusätzliche Kreditkartenschulden bewältigen können, können Sie es sich leisten, ein Haus zu kaufen – solange Sie genug Geld für Ihre Anzahlung angespart haben.
Planen Sie, dort zu bleiben?
Erschwinglichkeit sollte die Nummer eins sein, nach der Sie in einem Haus suchen, aber es ist auch am besten zu wissen, wie lange Sie dort leben wollen. Wenn nicht, könnten Sie in einer Stadt stecken bleiben, die Sie sich nicht leisten können, in einer Stadt, die Sie verlassen möchten.
Viele Finanzexperten schlagen vor, fünf Jahre lang in einem Haus zu leben, bevor es verkauft wird, als Richtlinie. Vergessen Sie nicht, die Kosten für Kauf, Verkauf und Umzug zu berücksichtigen. Berücksichtigen Sie auch den Break-Even-Punkt für die Hypothekengebühren, die mit dem Haus verbunden sind, das Sie verkaufen. Wenn Sie sich nicht entscheiden können, in welcher Stadt Sie wohnen und wie Ihr Fünfjahresplan aussieht, ist es möglicherweise nicht der richtige Zeitpunkt, ein Haus zu kaufen.
Wenn Sie ein Haus ohne Fünfjahresplan kaufen möchten, kaufen Sie eines, das viel niedriger ist als das, was Sie sich maximal leisten können. Sie müssen es sich leisten können, einen Hit zu erleiden, wenn Sie ihn schnell verkaufen müssen. Eine weitere Ausnahme: Wenn Sie für ein Unternehmen arbeiten, das die Häuser von versetzten Mitarbeitern kauft – ein Name dafür ist eine garantierte Buyout-Option.
Die Quintessenz
Sind Sie bereit, ein Haus zu kaufen? Kurz gesagt, ja – wenn Sie es sich leisten können. Aber „bezahlen“ ist nicht so einfach wie das, was sich gerade auf Ihrem Bankkonto befindet. Eine Vielzahl anderer finanzieller und Lifestyle-Überlegungen sollten in Ihre Berechnungen einfließen.
Wenn Sie all diese Elemente berücksichtigen, sieht „wenn Sie es sich leisten können“ komplizierter aus, als es zunächst den Anschein hat. Aber wenn man sie jetzt berücksichtigt, kann man später kostspielige Fehler und finanzielle Probleme vermeiden. Natürlich gibt es einen besten Zeitpunkt, um zuzuschlagen: Wenn Sie das perfekte Haus am perfekten Ort zum Verkauf finden – zu einem perfekten Preis.