Vorzugshypothek
Was ist eine Vorzugshypothek?
Eine vorrückbare Hypothek ist eine Art von Hypothek, die es dem Kreditnehmer ermöglicht, dem Kredit eine Kreditlinie hinzuzufügen, die es dem Kreditnehmer ermöglicht, einen Teil des zurückgezahlten Kapitals wieder aufzunehmen. Es handelt sich im Wesentlichen um eine Primärhypothek, die mit einer Home-Equity-Kreditlinie ( HELOC ) gebündelt ist.
Die zentralen Thesen
- Readvanceable Hypotheken bestehen aus einem Wohnungsbaudarlehen und einer Kreditlinie, die zusammen verpackt sind.
- Wenn ein Kreditnehmer seine Hypothek zurückzahlt, erhöht sich der ihm zur Verfügung stehende Kreditbetrag.
- In Kanada können Hypothekenzinsen über das sogenannte Smith-Manöver von der Steuer abzugsfähig gemacht werden.
Verstehbare Hypotheken verstehen
Bei einer traditionellen Hypothek, da ein Kreditnehmer regelmäßige Hypothekenzahlungen leistet, wird ein Teil des Hauptdarlehens sowie ein Teil der Darlehenszinsen zurückgezahlt. Unter einer readvanceable Hypothek, an den Kreditnehmer zur Verfügung stehende Mittel aus steigt mit jedem zu ziehen Haupt Zahlung und neigen dazu, automatisch um den gleichen Betrag neu aufgenommen werden, in der Regel zu einem deutlich höheren Zinssatz. Dadurch bleibt die Nettoverschuldung des Kreditnehmers gleich, was diese Kreditform für viele Anleger unattraktiv macht.
Nach kanadischem Recht können Zinszahlungen auf wieder ausgeliehene Gelder im Rahmen einer rückkaufbaren Hypothek steuerlich abgesetzt werden, solange die wieder aufgenommenen Gelder für Anlagezwecke verwendet werden. Dies ist ein entscheidender Mechanismus einer kanadischen Steuerstrategie, die als Smith-Manöver bekannt ist und dazu dient, Zinszahlungen für Hypothekendarlehen in Kanada von der Steuer abzusetzen.
Das Smith-Manöver
Fraser Smith, ein Finanzplaner mit Sitz in Vancouver Island, Kanada, entwickelte das Smith-Manöver und machte es in einem gleichnamigen Buch aus dem Jahr 2002 bekannt. Smith bezeichnet dieses Manöver eher als Umschuldungsstrategie als als Hebeltaktik auf der Grundlage, dass dies möglicherweise zu Steuerrückerstattungen, schnellerer Hypothekenrückzahlung und einem größeren Rentenportfolio führen kann.
Während es dem Kreditnehmer in der Regel freisteht, seine Kreditlinie nach Belieben zu verwenden, ist die Smith-Manöver-Strategie in der Regel die empfohlene Begründung für die Aufnahme einer vorgezogenen Hypothek. Durch die Reinvestition der Kreditlinie und die Nutzung kanadischer Steuerabzüge auf die Zinsen kann ein versierter Kreditnehmer von diesen Investitionen profitieren und gleichzeitig Zinsen bei der Einreichung von Steuern abziehen, was die potenzielle Steuerrückerstattung für dieses Jahr erhöht. Diese Rückerstattung kann dann zur Tilgung des Darlehensbetrags verwendet werden, was die Gesamtzeit für die Rückzahlung der Hypothek verkürzen kann.
Da die Kreditlinie den Kapitalbetrag wieder aufnimmt, verringert sich die Nettoverschuldung des Eigenheimbesitzers natürlich nicht wie bei einer gewöhnlichen Hypothek. Der Kreditnehmer, der eine vorzeitige Hypothek eingeht, muss in der Regel ein engagierter und aufmerksamer Investor sein, um mit den wieder aufgenommenen Mitteln intelligente Investitionen zu tätigen und die Auswirkungen der höheren Zinsen auf die Kreditlinie abzumildern.
Obwohl es keine unglaublich komplizierte Strategie ist, gibt es einige potenzielle Nachteile beim Versuch des Smith-Manövers. Abhängig von Ihrer Risikotoleranz, Ihrer Finanzdisziplin, Ihrem Anlagehorizont und der allgemeinen Wirtschaftslage kann das Smith-Manöver für Sie geeignet sein oder auch nicht.
Beispiel für eine rückzahlbare Hypothek
Wenn beispielsweise ein Hausbesitzer eine rückzahlbare Hypothek für 250.000 USD mit einem Zinssatz von 5 Prozent und einer Amortisationsdauer von 25 Jahren aufnehmen würde, könnten sich die monatlichen Hypothekenzahlungen auf ungefähr 1.460 USD belaufen. Stellen Sie sich vor, dass von dieser Zahlung 460 USD für das Darlehensprinzip verwendet werden, während 1.000 USD für die Zinsen verwendet werden. Im Rahmen einer vorzeitigen Hypothek kann der Kreditnehmer monatlich 460 US-Dollar neu leihen. Am Ende eines Jahres stehen dem Kreditnehmer 5.520 USD an Mitteln im Rahmen seiner Kreditlinie zur Verfügung.
Der Eigenheimbesitzer kann diese 5.520 US-Dollar reinvestieren, und selbst wenn der Zinssatz der Kreditlinie auf 10 Prozent steigt, sind diese Zinsen am Jahresende steuerlich absetzbar. Mittel aus der Steuererklärung können dann gegen das Darlehensprinzip verwendet werden, wodurch das Gesamtprinzip stärker reduziert wird.