Rückzahlbare Hypothek
Was ist eine rückzahlbare Hypothek?
Eine rückzahlbare Hypothek ist eine Art von Hypothek, die es dem Kreditnehmer ermöglicht, dem Kredit eine Kreditlinie hinzuzufügen, die es dem Kreditnehmer ermöglicht, einen Teil des zurückgezahlten Kapitals erneut zu leihen. Es handelt sich im Wesentlichen um eine Primärhypothek, die mit einer Home-Equity-Kreditlinie ( HELOC ) gebündelt ist.
Die zentralen Thesen
- Rückzahlbare Hypotheken bestehen aus einem Wohnungsbaudarlehen und einer Kreditlinie, die zusammen verpackt sind.
- Wenn ein Kreditnehmer seine Hypothek zurückzahlt, erhöht sich der ihm zur Verfügung stehende Kreditbetrag.
- Eine rückzahlbare Hypothek kann verwendet werden, um Hypothekenzinsen in Kanada über das sogenannte Smith-Manöver steuerlich absetzbar zu machen.
Grundlegendes zu rückzahlbaren Hypotheken
Bei einer traditionellen Hypothek wird, wenn ein Kreditnehmer regelmäßige Hypothekenzahlungen leistet, ein Teil des Hauptdarlehens sowie ein Teil der Darlehenszinsen zurückgezahlt. Bei einer rückzahlbaren Hypothek stehen dem Kreditnehmer zur Verfügung stehende Mittel zur Verfügung, um sich mit jeder Kapitalzahlung zu erhöhen, und werden in der Regel automatisch um denselben Betrag wieder aufgenommen, normalerweise zu einem erheblich höheren Zinssatz. Aus diesem Grund bleibt die Nettoverschuldung des Kreditnehmers gleich, was diese Art von Kredit für viele Anleger unattraktiv macht.
Nach kanadischem Recht können Zinszahlungen für wieder geliehene Mittel im Rahmen einer rückzahlbaren Hypothek steuerlich absetzbar sein, solange die wieder geliehenen Mittel für Anlagezwecke verwendet werden. Dies ist ein entscheidender Mechanismus einer kanadischen Steuerstrategie, die als Smith Manoeuvre bekannt ist und dazu dient, Hypothekenzinsen für Eigenheime in Kanada steuerlich absetzbar zu machen.
Das Smith-Manöver
Fraser Smith, ein Finanzplaner mit Sitz in Vancouver Island, Kanada, entwickelte das Smith-Manöver und machte es in einem gleichnamigen Buch bekannt, das 2002 veröffentlicht wurde. Smith bezeichnet dieses Manöver eher als Schuldenumwandlungsstrategie als als Hebelwirkungstaktik die Grundlage, dass dies möglicherweise zu Steuerrückerstattungen, einer schnelleren Rückzahlung von Hypotheken und einem größeren Altersvorsorgeportfolio führen kann.
Während es dem Kreditnehmer normalerweise freisteht, seine Kreditlinie nach Belieben auszugeben, ist die Smith-Manöver-Strategie in der Regel die empfohlene Begründung für den Abschluss einer rückzahlbaren Hypothek. Durch die Reinvestition der Kreditlinie und die Nutzung der kanadischen Steuerabzüge auf die Zinsen kann ein versierter Kreditnehmer von diesen Investitionen profitieren und gleichzeitig Zinsen bei der Einreichung von Steuern abziehen, wodurch sich die potenzielle Steuerrückerstattung für dieses Jahr erhöht. Diese Rückerstattung kann dann zur Tilgung des Darlehenskapitals verwendet werden, was die Gesamtzeit für die Rückzahlung der Hypothek verkürzen kann.
Natürlich verringert sich die Nettoverschuldung des Hausbesitzers im Laufe der Zeit nicht wie bei einer normalen Hypothek, da die Kreditlinie das Kapital wieder entlehnt. Der Kreditnehmer, der eine rückzahlbare Hypothek eingeht, muss in der Regel ein engagierter und aufmerksamer Investor sein, um mit den neu geliehenen Mitteln kluge Investitionen zu tätigen und die Auswirkungen der höheren Zinssätze auf die Kreditlinie zu mildern.
Obwohl dies keine unglaublich komplizierte Strategie ist, gibt es einige potenzielle Nachteile beim Versuch, das Smith-Manöver durchzuführen. Abhängig von Ihrer Risikotoleranz, Ihrer Finanzdisziplin, Ihrem Anlagehorizont und der allgemeinen Wirtschaftslage ist das Smith-Manöver möglicherweise für Sie geeignet oder nicht.
Beispiel einer rückzahlbaren Hypothek
Wenn beispielsweise ein Hausbesitzer eine rückzahlbare Hypothek für 250.000 USD mit einem Zinssatz von 5 Prozent und einer Amortisationsdauer von 25 Jahren aufnehmen würde, könnten sich die monatlichen Hypothekenzahlungen auf ungefähr 1.460 USD belaufen. Stellen Sie sich vor, von dieser Zahlung werden 460 USD auf das Darlehensprinzip und 1.000 USD auf die Zinsen angewendet. Im Rahmen einer rückzahlbaren Hypothek kann der Kreditnehmer 460 USD pro Monat neu ausleihen. Am Ende eines Jahres stehen dem Kreditnehmer im Rahmen seiner Kreditlinie Mittel in Höhe von 5.520 USD zur Verfügung.
Der Hausbesitzer kann diese 5.520 USD reinvestieren, und selbst wenn der Zinssatz für die Kreditlinie auf 10 Prozent steigt, sind diese Zinsen zum Jahresende steuerlich absetzbar. Mittel aus der Steuererklärung können dann gegen das Darlehensprinzip verwendet werden, wodurch das Gesamtprinzip stärker reduziert wird.