Re-Amortisation oder Refinanzierung Ihres Hauses
Unabhängig davon, ob es Ihr Ziel ist, Ihre monatlichen Refinanzierung von Hypotheken bewusst. Durch die Refinanzierung können Hausbesitzer ihre Hypothekendarlehen umbuchen, um von niedrigeren Zinssätzen zu profitieren. Allerdings können sich nicht alle Kreditnehmer für eine Hypothekenrefinanzierung qualifizieren. Eine weniger bekannte Option für einige Kreditnehmer wird als Amortisation oder Neufassung von Krediten bezeichnet.
Die zentralen Thesen
- Bei einer Neufassung oder Neuamortisation eines Kredits muss ein Kreditnehmer einen Pauschalbetrag auf das Kreditsaldo zahlen, wodurch die monatlichen Zahlungen gesenkt werden.
- Eine Neufassung des Kredits kann Refinanzierungsgebühren einsparen, da es sich nicht um einen neuen Kredit handelt und eine gute Option für Kreditnehmer mit Kreditproblemen sein kann.
- Wenn die Hypothekenzinsen jedoch niedrig sind, ist es für Hausbesitzer möglicherweise besser, sich zu refinanzieren als neu zu fassen, selbst wenn die Abschlusskosten anfallen.
Was ist die Neufassung von Krediten?
Darlehen Neufassung oder Wieder Amortisation erfordert in der Regel einen Kreditnehmer einen Pauschalbetrag in Richtung der Balance zu zahlen geschuldet genannte die Haupt -auf der Hypothek. Die verbleibenden Zahlungen werden auf der Grundlage des neuen, niedrigeren Kapitalbetrags neu berechnet. Anschließend wird ein neuer Darlehenszahlungsplan erstellt, der als Tilgungsplan bezeichnet wird.
Im Wesentlichen wird der Zahlungsplan neu berechnet, um zu berücksichtigen, dass das Hypothekendarlehen aufgrund der Hauptzahlung jetzt einen geringeren Kreditsaldo aufweist.
Gründe für die Neufassung eines Darlehens
In der Regel entscheiden sich Kreditnehmer für die Neufassung eines Kredits, um ihre monatlichen Zahlungen zu reduzieren. Einige Kreditnehmer leisten jedoch weiterhin ihre früheren Hypothekenzahlungen und tilgen ihre Kredite daher früher ab. Andere nutzen die zusätzlichen monatlichen Cashflow-Einsparungen, um zu investieren, Schulden abzuzahlen oder für andere Zwecke zu sparen.
Eine Neufassung kann die einzige Option für Kreditnehmer sein, die aufgrund von Kreditproblemen nicht zur Refinanzierung ihrer Hypotheken berechtigt sind.
Eine andere Zeit, in der die Neufassung von Krediten wertvoll sein kann, ist, wenn ein Kreditnehmer ein neues Haus kauft, bevor sein aktuelles Haus verkauft wurde. Wenn sich ein Kreditnehmer für die neue Hypothek qualifizieren kann, während er noch für das vorherige Haus zahlt, kann eine Neufassung des Kredits durchgeführt werden. Der Erlös aus dem Verkauf des vorherigen Hauses kann teilweise zur Tilgung des Kapitals für das neue Haus verwendet werden. Die meisten Kreditgeber erlauben jedoch keine Neufassung, bis mindestens 90 Tage Hypothekenzahlung geleistet wurden.
Ein wichtiger Grund, einen Kredit nicht neu zu fassen
Die Unfähigkeit zur Refinanzierung aufgrund legitimer Kreditprobleme ist zwar ein Grund für eine Neufassung, die Nichtrefinanzierung aufgrund von Diskriminierung jedoch nicht. Sie sollten niemals das Gefühl haben, dass Sie nicht in der Lage sind, zu hohe Zinssätze zu zahlen oder auf andere Weise von Ihrem Kreditgeber ausgenutzt zu werden. Viele Hypothekengeber diskriminieren nicht und sind bereit, Ihnen Kredite zu marktüblichen Konditionen zu gewähren.
Diskriminierung aufgrund der Hypothekarkredite ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Vorteile der Neufassung von Krediten
Die Durchführung einer Neubewertung oder Neufassung eines Kredits bietet Vorteile, die Hausbesitzer kennen sollten, bevor sie ihre Hypothek refinanzieren oder neu fassen.
Niedrigere monatliche Zahlung
Wenn Sie zusätzliches Geld für Ihren Kapitalbetrag bezahlen, können Sie Ihre Hypothek früher abbezahlen. Der zusätzliche Vorteil der Neufassung von Krediten besteht jedoch darin, dass Ihre monatlichen Zahlungen neu berechnet werden, um den neuen Saldo widerzuspiegeln.
Kreditprobleme
Eine Refinanzierung einer Hypothek ist eine Fehlbezeichnung, da das Verfahren der Beantragung eines neuen Hypothekendarlehens ähnelt. Dazu gehören ein neuer Kreditantrag, eine Einkommensüberprüfung und eine Bonitätsprüfung. Für Kreditnehmer, die sich aufgrund von Kreditproblemen oder geringem Eigenheimkapital nicht refinanzieren können, könnte eine Neufassung des Kredits eine gute Option sein, da sie keinen neuen Kredit beantragen.
Eine typische Refinanzierung besteht darin, ein neues Darlehen zu buchen, den Zinssatz und die Laufzeit des Darlehens zu ändern. Die Neufassung behält jedoch das ursprüngliche Darlehen bei und ändert nur die monatliche Zahlung.
Niedrigere Gebühren
Durch eine Neufassung des Kredits können Refinanzierungsgebühren eingespart werden, da für eine Neufassung des Kredits kein Kreditantrag erforderlich ist. Infolgedessen sind die Abschlusskosten für Neufassungen von Darlehen im Vergleich zur Refinanzierung erheblich günstiger. Refinanzierungsgebühren können ca. 2% bis 3% des Darlehensbetrags kosten. Mit anderen Worten, eine Hypothekenrefinanzierung in Höhe von 200.000 USD könnte Abschlusskosten und Gebühren in Höhe von 4.000 USD kosten (2% * 200.000 USD). Bei der Refinanzierung muss der neue Zinssatz niedrig genug sein, um die Abschlusskosten in Höhe von Tausenden von Dollar wieder hereinzuholen.
Nachteile einer Neufassung des Kredits
Genauso wie die Durchführung einer Neubewertung oder Neufassung eines Kredits Vorteile bietet, gibt es auch einige Nachteile, die Hausbesitzer berücksichtigen sollten, bevor sie eine Entscheidung treffen.
Pauschalzahlung
Das Geld für die Pauschalzahlung zu finden, kann eine ziemliche Herausforderung sein. Einige Kreditnehmer haben einfach keine Zehntausende von Dollar auf ihren Sparkonten, um Hauptzahlungen für ihre Hypotheken zu leisten.
Einige Finanzplaner schlagen außerdem vor, dass Bargeld besser verwendet werden kann als die Tilgung des Hypothekensaldos. Für Kreditnehmer mit Kreditkartenschulden, einem unterfinanzierten Rentenkonto oder einem fehlenden Notsparkonto ist die Rückzahlung des Hypothekenkapitals möglicherweise nicht die beste finanzielle Entscheidung.
Keine Änderung des Zinssatzes
Ein weiterer Nachteil, abhängig von den Hypothekenkonditionen, besteht darin, dass eine erneute Tilgung den Zinssatz des Darlehens nicht senkt. Wenn die Hypothekenzinsen niedrig sind, ist es für Hausbesitzer möglicherweise besser, sich selbst bei Abschlusskosten zu refinanzieren. Einige Kreditnehmer entscheiden sich zunächst für eine Refinanzierung und dann für eine Amortisation innerhalb eines Jahres oder weniger, um die Vorteile beider Finanzierungsoptionen zu nutzen.
Hypothek vorzeitig abbezahlen
Angenommen, das Ziel besteht darin, die Hypothek schneller zurückzuzahlen. In diesem Fall ist es für Kreditnehmer möglicherweise besser, jeden Monat eine zusätzliche Zahlung an den Kapitalgeber zu leisten oder jedes Jahr eine zusätzliche Zahlung zu leisten. Die zusätzlichen Zahlungen im Laufe der Zeit verringern den Gesamtbetrag der über die Laufzeit des Darlehens gezahlten Zinsen. Eine frühere Tilgung der Hypothek ist ein zusätzlicher Vorteil.
Ausschlüsse existieren
Leider ist eine Neufassung des Kredits nicht für alle Arten von Hypotheken möglich. Im Allgemeinen sind nur konforme konventionelle Darlehen von Freddie Mac förderfähig. FHA 203 (k) -Darlehen und Veterans-Darlehen ( VA-Darlehen ) können nicht wieder amortisiert werden.
Jumbo-Kredite können je nach Kreditgeber neu gefasst werden, und es gibt Bestimmungen. Zum Beispiel muss das Darlehen einen guten Ruf haben. Wenn das Darlehen an einen Investor verkauft wurde, muss der Investor zusammen mit Ihrem Hypothekendienstleister einer Neufassung des Kredits zustimmen.
Beispiel für die Neufassung von Krediten im Vergleich zur Refinanzierung
Angenommen, ein Kreditnehmer erwägt, seine Hypothek zu refinanzieren oder den Kredit neu zu fassen. Der Kreditnehmer hatte zunächst eine 30-jährige Hypothek über 350.000 USD zu einem Zinssatz von 4,25% bei einer monatlichen Zahlung von 1.722 USD.
Der Kreditnehmer hat nun noch 15 Jahre Hypothek, 240.000 USD verbleiben auf dem Kreditsaldo. Der Kreditnehmer erwägt die Refinanzierung in eine 15-jährige Hypothek oder die Neufassung des bestehenden Kredits.
Neufassung
- Der Kreditnehmer zahlt 40.000 USD an den Kapitalgeber, was bedeutet, dass der neue Kreditsaldo 200.000 USD betragen würde.
- Die monatliche Zahlung würde von 1.722 USD auf 1.505 USD reduziert.
- Die Einsparungen aus der neuen monatlichen Zahlung würden 217 USD pro Monat betragen.
- Der Zinssatz würde bei 4,25% bleiben.
Refinanzierung
Angenommen, der neue Hypothekenzins für ein 15-jähriges Darlehen beträgt derzeit 3,20%.
- Die neue monatliche Zahlung würde zum refinanzierten Satz 1.681 USD betragen.
- Die monatlichen Einsparungen betragen 41 USD (1.722 USD – 1.681 USD).
- Die Abschlusskosten und Gebühren betrugen 3.000 USD.
- Es würde 73 Monate oder sechs Jahre dauern, basierend auf den Einsparungen von 41 USD pro Monat, um die Abschlusskosten wieder hereinzuholen.
Vergleich
Angenommen, das Ziel des Kreditnehmers war es, monatliche Zahlungen zu sparen und die Abschlusskosten der Refinanzierung zu vermeiden. In diesem Fall scheint die Neufassung die bessere Option zu sein. Die Neufassung kostet den Kreditnehmer jedoch langfristig mehr.
Obwohl die Neufassung eine niedrigere monatliche Zahlung vorsieht, ist der Zinssatz von 4,25% höher als der Refinanzierungssatz von 3,20%. Folglich würden die Zinsen für die Neufassung der Hypothek die Zinsen für die Refinanzierung übersteigen, wenn das 15-jährige Darlehen endgültig zurückgezahlt wird. Die Neufassung der Zinsen würde 70.820 USD betragen, während die Gesamtzinsen bei der Refinanzierung nur 62.504 USD betragen würden.
Darüber hinaus ermöglicht die Refinanzierung dem Kreditnehmer, die für die Neufassung verwendete Hauptzahlung von 40.000 USD einzusparen. Diese Mittel könnten in ein Sparkonto investiert werden und in diesen 15 Jahren Zinsen verdienen. Ein Kreditnehmer muss Zinsersparnisse aus Refinanzierungs- und Abschlusskosten im Vergleich zu monatlichen Einsparungen durch Neufassung zusammen mit der Hauptzahlung berücksichtigen.