Zins-und-Laufzeit-Refinanzierung
Was ist eine Rate-and-Term-Refinanzierung?
Eine Zins- und Laufzeit-Refinanzierung ändert den Zinssatz, die Laufzeit – oder sowohl den Zinssatz als auch die Laufzeit – einer bestehenden Hypothek, ohne neues Geld vorzuschießen. Es wird auch als „ No Cash-out Refinanzierung “ bezeichnet.
Dies unterscheidet sich von einer Cash-Out-Refinanzierung, bei der neues Geld auf den Kredit vorgestreckt wird und der Kreditnehmer beim Closing zusätzlich zu seinem neuen Kredit Bargeld erhält. Zins- und Laufzeit-Refinanzierungen tragen oft niedrigere Zinssätze als Cash-Out-Refinanzierungen.
Die zentralen Thesen
- Eine zins- und fristgerechte Refinanzierung ändert den Zinssatz einer bestehenden Hypothek oder ohne Vorschuss neuer Gelder.
- Zins- und laufzeitbezogene Refinanzierungsaktivitäten erfolgen häufig als Reaktion auf einen Rückgang der vorherrschenden Zinssätze, während Refinanzierungen durch Auszahlungen häufig durch steigende Eigenheimwerte getrieben werden.
- Wenn sich Ihre Kreditwürdigkeit erheblich verbessert hat, können Sie möglicherweise zu einem niedrigeren Zinssatz refinanzieren.
Zins-und-Laufzeit-Refinanzierung verstehen
Die zins- und fristgerechte Refinanzierung wird hauptsächlich durch einen Rückgang der Marktzinssätze getrieben, um die monatlichen Hypothekenzahlungen zu senken. Dies steht im Gegensatz zu Cash-out-Refinanzierungsaktivitäten, die durch steigende Eigenheimwerte von Eigenheimbesitzern angetrieben werden, die ihr Eigenheimkapital erschließen möchten.
Zu den potenziellen Vorteilen einer zins- und fristgebundenen Refinanzierung gehören die Sicherung eines niedrigeren Zinssatzes und eine günstigere Laufzeit der Hypothek; der Hauptsaldo bleibt gleich. Eine solche Refinanzierung könnte Ihre monatlichen Zahlungen senken oder möglicherweise einen neuen Zeitplan festlegen, um die Hypothek schneller abzubezahlen. Es gibt mehrere Möglichkeiten, eine Rate-and-Term-Option auszuüben.
Da sowohl die Zins-und-Laufzeit- als auch die Cash-Out-Refinanzierung Vor- und Nachteile haben, müssen Sie die Vor- und Nachteile jeder einzelnen abwägen, bevor Sie endgültige Entscheidungen treffen.
Voraussetzungen für die zins- und laufzeitbezogene Refinanzierung
Damit eine zins- und fristgerechte Refinanzierung funktioniert, müssen dem Kreditnehmer niedrigere Zinssätze zur Verfügung stehen. Es gibt zwei Hauptgründe, warum dies möglicherweise nicht der Fall ist. Der erste ist, dass die Zinsen in der Gesamtwirtschaft während des Antragsverfahrens steigen können, sodass sie nicht mehr verfügbar sind. Dies ist einer der vielen Faktoren, die die Zinssätze beeinflussen, auf die Kreditnehmer keinen Einfluss haben.
Sie haben jedoch eine gewisse Kontrolle über Ihren Verbraucherkredit. Wenn Sie mit Kreditkarten oder Hypothekenzahlungen in Verzug geraten sind, werden Sie wahrscheinlich mit höheren Zinsen konfrontiert. Diese persönlichen Faktoren sind in der Regel wichtiger als die Marktzinsen. Auf der anderen Seite, wenn sich Ihre Kreditwürdigkeit deutlich verbessert hat, können Sie möglicherweise zu einem niedrigeren Zinssatz refinanzieren.
Die Auszahlungsrefinanzierung erhöht den Kapitalbetrag für Ihre Hypothek.
Zins- und Laufzeitrefinanzierung im Vergleich zu anderen Optionen
Bei der Cash-out-Refinanzierung wird Ihnen Eigenkapital von zu Hause entnommen. Es funktioniert am besten, wenn der Gesamtwert der Immobilie aufgrund steigender Immobilienwerte gestiegen ist. Eine Cash-Out-Refinanzierung kann jedoch auch erfolgen, wenn Sie mit der Hypothek gut vorankommen und einen erheblichen Teil des Eigenkapitals eingezahlt haben. Eine Cash-out-Refinanzierung erhöht den Kapitalbetrag Ihrer Hypothek.
Diese Form der Refinanzierung kann eine Neubewertung des Eigenheims erfordern, um seinen Neuwert zu ermitteln. Sie können eine solche Refinanzierung beantragen, um Zugang zu Kapital aus dem Wert des Hauses zu erhalten, Geld, das Sie sonst möglicherweise nicht sehen, bis das Haus verkauft wurde. Eine umgekehrte Option, die als „Cash-in-Refinanzierung“ bezeichnet wird, besteht darin, mehr Geld für die Begleichung der Hypothek einzusetzen, um den verbleibenden Kapitalbetrag zu reduzieren.
Wenn Sie eine dieser Optionen in Betracht ziehen, ist es wichtig, alle Auswirkungen sorgfältig zu berechnen und zu sehen, wie sie im Vergleich zur Beibehaltung Ihrer aktuellen Hypothek aussehen.
Beispiele für zins- und laufzeitorientierte Refinanzierung
Angenommen, Sie zahlen seit 10 Jahren eine Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren ab und die Zinssätze fallen plötzlich; Vielleicht möchten Sie die neuen Tarife nutzen. Eine Möglichkeit wäre, den Restbetrag der ursprünglichen Hypothek zu diesem niedrigeren Zinssatz für eine neue volle Laufzeit von 30 Jahren zu refinanzieren. Das neue Darlehen hätte niedrigere monatliche Zahlungen, aber es wäre, als würde man mit einem niedrigeren Zinssatz neu beginnen. Es würde die Gesamtzeit für die Tilgung der Hypothek um 10 Jahre verlängern. Es wurden 10 Jahre damit verbracht, die erste Hypothek zu bezahlen, und es gab weitere 30 Jahre für die neue, was insgesamt 40 Jahren entsprechen würde. Zwischen den niedrigeren Zinsen und der längeren Laufzeit wären die monatlichen Zahlungen viel niedriger.
Sie können auch die Option der zins- und laufzeitbezogenen Refinanzierung nutzen, um den neuen Zinssatz zu zahlen und eine Hypothek mit 15 Jahren Laufzeit auszuhandeln. Ihre monatlichen Zahlungen wären bei sonst gleichen Bedingungen doppelt so hoch wie bei einer 30-jährigen Laufzeit. Da die Zinsen jedoch gesunken sind, können Ihre monatlichen Zahlungen niedriger ausfallen als in den verbleibenden 20 Jahren der ursprünglichen Hypothek.
Es ist jedoch wahrscheinlicher, dass Ihre monatlichen Zahlungen aufgrund der kürzeren Laufzeit immer noch höher ausfallen. Der Hauptvorteil besteht darin, dass Sie fünf Jahre an Zahlungen sparen würden. Es wurden 10 Jahre damit verbracht, die ursprüngliche Hypothek zu bezahlen, und es gab 15 Jahre für die neue, was insgesamt 25 Jahren entsprechen würde.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.