Stille Titelaktion
Was ist eine stille Titelaktion?
Eine stille Titelklage, auch bekannt als stille Titelklage, ist eine gerichtliche Klage – oder Klage – die mit dem beabsichtigten Zweck eingereicht wird, den Eigentumstitel an einer Immobilie zu begründen oder zu regeln. Stille Titelklagen sind besonders verbreitet in Fällen, in denen Meinungsverschiedenheiten über den Titel bestehen und die Klage darauf abzielt, einen Anspruch oder einen Einspruch gegen einen Titel zu entfernen oder zu „stillen“.
Die zentralen Thesen
- Eine stille Titelklage ist eine rechtliche Klage, die das Eigentum an einer bestimmten Immobilie klären soll.
- Stille Titelaktionen werden normalerweise in Fällen verwendet, in denen der Titelbesitz in Frage gestellt ist.
- Der Begünstigte einer stillen Eigentumsklage wird oft durch Versuche Dritter, das fragliche Eigentum zu erwerben, geschützt.
- Nach Streitigkeiten mit Hypothekendarlehensgebern, dem Tod von Eigentumsinhabern, Fällen von nachteiligem Besitz und langen Zeiträumen, in denen die Immobilie unbewohnt ist, sind stille Eigentumsklagen üblich.
- Eine stille Eigentumsaktion bietet dem neuen Eigentümer möglicherweise nicht das gleiche Schutzniveau gegenüber dem vorherigen Eigentümer.
Grundlegendes zu einer Aktion mit leisem Titel
Eine stille Titelklage tritt auf, wenn ein Anspruchsberechtigter eine oder mehrere andere Personen vor einem Gericht anfecht, um festzustellen, wer der rechtmäßige Eigentümer der fraglichen Immobilie ist. Es soll die widersprüchlichen Ansprüche auf das Grundstück beruhigen, indem etwaige Unklarheiten im Titel beseitigt und damit die Frage des rechtlichen Eigentums geklärt werden.
Nach der stillschweigenden Eigentumsklage bleibt der Erben des Klägers, und sie werden auch vor weiteren Eigentumsansprüchen anderer externer Unternehmen gegen das Eigentum geschützt.
Eine ruhige Titelaktion ist oft ein langwieriger Prozess, der manchmal 8-10 Wochen dauert.
Stille Titelaktion verwendet
- Zur Klärung von Eigentumsansprüchen an Immobilien – oder anderen Eigentumstiteln – nach dem Tod des Eigentümers, insbesondere in Situationen, in denen fraglich ist, ob alle Erben über den Verkauf des Nachlasses informiert wurden.
- Zur Lösung von Problemen mit einem Hypothekengeber, dessen Interesse an der Immobilie nach der Tilgung des Darlehens nicht ordnungsgemäß behandelt wurde.
- Klärung des Eigentums an einer seit einiger Zeit unbewohnten Immobilie, damit Dritte Gebote für den Kauf abgeben können.
- Die Übertragung eines Interesses an der Immobilie über eine Quitclaim-Urkunde, an der der Vorbesitzer das Interesse ablehnt, aber nicht verspricht, dass der Titel klar ist.
- Die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie im Falle eines nachteiligen Besitzes, bei dem eine Partei ein Eigentum nutzt, das rechtlich nicht ihr gehört, um es in Anspruch zu nehmen.
Andere Gründe für eine stille Eigentumsklage umfassen die Beilegung von Steuerfragen mit einer Immobilie; Grenzstreitigkeiten zwischen privaten Parteien, Nationen, Staaten oder Gemeinden; Fehler bei der Vermessung; betrügerische Übertragung des Eigentums durch Nötigung oder gefälschte Urkunde; Vertragsstreitigkeiten zwischen Nationen; oder konkurrierende Ansprüche von Pfandgläubigern, Rückstellern, fehlenden Erben oder Restbeständen.
Besondere Überlegungen
Eine stille Titelaktion bietet dem neuen Eigentümer in den meisten Fällen nicht das gleiche Schutzniveau gegenüber dem vorherigen Eigentümer. Bei Problemen mit der Immobilie kann der neue Eigentümer den Vorbesitzer nicht verklagen, es sei denn, dieser hat die Immobilie per Garantieurkunde erworben und bei Übergabe der Garantieurkunde wegen Mängeln verklagt.
Außerdem klären stille Titelaktionen nicht immer alle Probleme mit einem Titel. In einigen Ländern können sie nur zur Beseitigung bestimmter Ansprüche oder Rechtsmängel verwendet werden.