Qualifizierte Austausch-Unterkunfts-Arrangements
Was sind qualifizierte Austauschunterkünfte?
Eine qualifizierte Tauschunterkunft ist eine Steuerstrategie, bei der ein Dritter, der sogenannte Unterbringungspartner, vorübergehend die aufgegebene oder ersetzte Immobilie eines Immobilieninvestors hält. Qualifizierte Tauschunterbringungsvereinbarungen unterwerfen Anleger weiterhin strengen Richtlinien für den Verkauf und Kauf gleichartiger Immobilien, erhöhen die Flexibilität beim Zeitpunkt des Verkaufs und vereinfachen die Voraussetzungen für die Steuerstundung.
Die zentralen Thesen
- Bei einem 1031-Umtausch können Anleger einen Veräußerungsgewinn oder -verlust aus dem Verkauf von Immobilien aufschieben, solange die aufgegebene Immobilie durch eine gleichartige Immobilie ersetzt wird.
- Eine qualifizierte Tauschunterkunft liegt vor, wenn ein Dritter vorübergehend die aufgegebene oder ersetzte Immobilie eines Immobilieninvestors hält.
- Die Vereinbarung hilft den Anlegern, einen realisierten Kapitalgewinn oder -verlust aus dem Verkauf von Immobilien aufzuschieben, indem sie einen ähnlichen Austausch durchführen können.
Verstehen von qualifizierten Austauschunterkünften
Eine qualifizierter Austausch Unterkunft Anordnung (QEAA) ermöglicht Anleger nachzukommen Abschnitt 1031 des Internal Revenue Code, die Anleger nehmen einen aufzuschieben ermöglicht Kapitalgewinn solange die aufgegebene Eigenschaft wird durch vergleichbare ersetzt oder Verlust aus dem Verkauf von Immobilien freundliches Anwesen.
Diese Transaktion, auch als 1031-Tausch bekannt, ist ein steuerbegünstigter Tausch, der die Veräußerung eines Vermögenswerts und den Erwerb eines anderen ähnlichen Vermögenswerts ermöglicht, ohne dass aus dem Verkauf des ersten Vermögenswerts eine Steuerschuld entsteht.
Eine qualifizierte Austauschunterkunft wird in der Regel von einem Vermittler eingerichtet, der zum Inhaber des Austauschunterkunftsrechts (EAT) wird. Das EAT hält das entweder aufgegebene oder das erworbene Eigentum, um Zeit für den Abschluss der anderen Hälfte der Transaktion zu geben. Eine qualifizierte Tauschunterkunft ist im Wesentlichen eine Haltevereinbarung für eine der beiden Immobilien in einer 1031-Börse.
Dies ist einer der Vorteile einer qualifizierten Tauschunterkunftsvereinbarung, da sie Flexibilität beim Aufgeben und Erhalten gleichartiger Immobilien ermöglicht, sodass die Immobilien beim EAT gehalten werden können, bis beide für den 1031-Austausch bereit sind. Infolgedessen hilft die Vereinbarung den Anlegern, die Realisierung eines Kapitalgewinns oder -verlusts aus dem Verkauf von Immobilien aufzuschieben, während sie gleichzeitig die Einhaltung von Abschnitt 1031 der Abgabenordnung ermöglichen. Für eine gleichartige Immobilie muss jedoch ein Tausch durchgeführt werden. Außerdem gibt es Beschränkungen, wie lange die Immobilie in einem EAT gehalten werden kann, und ein Steuerfachmann sollte konsultiert werden, bevor ein 1031-Umtausch versucht wird.
Immobilien und qualifizierte Umtauschunterkünfte
Diese Steuerstrategie wurde vom IRS im Jahr 2000 anerkannt, war aber zuvor viele Jahre in Gebrauch. Die Genehmigung des Verfahrens durch den IRS und die Einrichtung spezifischer Qualifizierungsrichtlinien machten die Einhaltung der 1031 Börsenregeln durch die Anleger einfacher. Da der Zweck solcher Transaktionen darin bestand, eine Immobilie vorübergehend zu halten, wurden sie auch als Lagertransaktionen bezeichnet.
Vor dem 1. Januar 2018 könnte ein 1031-Austausch den Austausch eines Unternehmens gegen ein anderes oder eines materiellen Eigentums gegen ein anderes beinhalten. Mit der Verabschiedung desTax Cuts and Jobs Act (TCJA) im Dezember 2017 ist ein 1031-Austausch jedoch auf Immobilien beschränkt. Mit anderen Worten, der Austausch anderer Vermögenswerte, einschließlich Maschinen, Ausrüstungen, Fahrzeuge, Kunstwerke, Sammlerstücke, Patente und anderes geistiges Eigentum sowie immaterielles Geschäftsvermögen, gilt nicht mehr für die steuerliche Behandlung gleichartiger Börsen.
Infolgedessen kann ein 1031-Austausch nur einen Austausch von Eigentum mit einem gleichartigen Eigentum beinhalten, und es muss sich um Immobilien handeln, die zu Investitionen oder zur produktiven Nutzung in einem in den Vereinigten Staaten ansässigen Gewerbe oder Unternehmen gehalten werden. Eigenschaften sind gleichartig, wenn sie die gleiche Art oder Beschaffenheit haben, auch wenn sie sich in der Qualität unterscheiden.
Mit anderen Worten, unabhängig davon, ob eine Eigenschaft verbessert oder nicht verbessert wird, werden sie normalerweise als gleichartig angesehen. Zum Beispiel würde ein Mehrfamilienhaus einem anderen Mehrfamilienhaus gleichgestellt. Immobilien in den USA gelten jedoch nicht als Immobilien außerhalb der USA
Steuern und qualifizierte Umtauschvereinbarungen
Obwohl die Steuerschuld aufgeschoben und kein Gewinn oder Verlust erfasst wird, muss der Austausch 1031 auf dem Formular 8824, Like-Kind Exchanges, gemeldet werden. Die Anweisungen des Formulars 8824 erklären, wie die Details des 1031-Austauschs gemeldet werden. Das Formular 8824 hilft dem Steuerzahler, den Betrag des aufgrund des gleichartigen Austauschs aufgeschobenen Gewinns zu berechnen.
Steuerpflichtige Ereignisse
Abschnitt 1031 erlaubt es einem Anleger, zusätzlich zu den ausgetauschten gleichartigen Immobilien Bargeld, Verbindlichkeiten oder anderes nicht gleichartiges Eigentum zu geben oder zu erhalten. Bargeld, Verbindlichkeiten oder anderes Eigentum, das nicht gleichartig ist und das in einem 1031-Umtausch gegeben oder empfangen wird, wird Boot genannt. Boot löst im Börsenjahr steuerpflichtige Gewinne oder Verluste aus.
Mit anderen Worten, wenn eine Person (im Rahmen des Tauschs) auch anderes (nicht gleichartiges) Eigentum oder Geld erhält, muss dies im Umfang des anderen erhaltenen Eigentums und Geldes als Gewinn erfasst werden. Der Steuerpflichtige kann jedoch keinen Verlust erkennen.
Der steuerpflichtige Betrag, der nicht nach § 1031 aufgeschoben wird, ist der Betrag des Stiefels. Der nach § 1031 aufgeschobene steuerpflichtige Betrag ist der Veräußerungsgewinn oder -verlust aus der ausgetauschten gleichartigen Immobilie. Der aufgrund des Erhalts des Stiefels anerkannte Gewinn wird auf Formular 8949, Anhang D auf Formular 1040 oder Formular 4797 gemeldet. Wenn die Abschreibungen wieder erfasst werden müssen, muss dieser erfasste Gewinn möglicherweise als ordentliches Einkommen ausgewiesen werden.
Titelinhaber der Unterkunft tauschen
Wenn die Immobilie im Rahmen einer qualifizierten Tauschunterkunftsvereinbarung an einen Tauschunterkunftsrechtsinhaber (EAT) übertragen und in einem QEAA gehalten wird, wird der EAT zum wirtschaftlichen Eigentümer der Immobilie. Auch wenn es einen Vermittler gibt, gelten die Steuervorteile des gleichartigen Tauschs.
Nach Angaben des IRS kann Eigentum, das vom EAT an den Investor übertragen wurde, als Eigentum behandelt werden, das im Rahmen eines Tauschs übernommen wurde, und das an das EAT übertragene Eigentum kann als im Rahmen eines Tauschs aufgegebenes Eigentum behandelt werden. Dies kann auch der Fall sein, wenn das abzugebende Eigentum vor der Übergabe des abzugebenden Eigentums an den Beherbergungsberechtigten auf das EAT übergeht.