Die Vor- und Nachteile der Eigenfinanzierung
Eine Hypothek ist vielleicht die gängigste Art der Finanzierung eines Eigenheims, aber nicht jeder Eigenheimkäufer kann die strengen Kreditanforderungen erfüllen. Eine Möglichkeit ist die Eigentümerfinanzierung, bei der der Verkäufer den Kauf für den Käufer finanziert. Hier sind die Vor- und Nachteile der Eigentümerfinanzierung für Käufer und Verkäufer.
Die zentralen Thesen
- Die Eigentümerfinanzierung kann eine gute Option für Käufer sein, die sich nicht für eine traditionelle Hypothek qualifizieren.
- Für Verkäufer bietet die Eigentümerfinanzierung eine schnellere Möglichkeit zum Abschluss, da Käufer den langwierigen Hypothekenprozess überspringen können.
- Ein weiterer Vorteil für Verkäufer besteht darin, dass sie das Haus möglicherweise so verkaufen können, wie es ist, wodurch sie mehr Geld aus dem Verkauf einstecken können.
Was ist Eigentümerfinanzierung?
Ein Eigenheim ist in der Regel die größte Einzelinvestition, die ein Mensch je tätigt. Wegen des hohen Preises gibt es normalerweise eine Art von Finanzierung, wie zum Beispiel eine Hypothek. Eine Alternative ist die Eigentümerfinanzierung, bei der ein Käufer den Kauf direkt über den Verkäufer finanziert, anstatt über einen herkömmlichen Hypothekengeber oder eine Bank.
Wie funktioniert die Eigentümerfinanzierung?
Bei der Eigentümerfinanzierung (auch bekannt als Verkäuferfinanzierung ) übergibt der Verkäufer dem Käufer kein Geld, wie es ein Hypothekengeber tun würde. Stattdessen gewährt der Verkäufer dem Käufer genügend Kredit, um den Kaufpreis des Hauses abzüglich einer Anzahlung zu decken. Dann leistet der Käufer regelmäßige Zahlungen, bis der Betrag vollständig beglichen ist.
Der Käufer unterschreibt dem Verkäufer einen Schuldschein, in dem die Bedingungen des Darlehens aufgeführt sind, einschließlich der:
- Zinssatz
- Rückzahlungsplan
- Folgen des Verzugs
Der Eigentümer behält manchmal das Eigentum an dem Haus, bis der Käufer den Kredit zurückzahlt.
Selbst die anspruchsvollsten Verkäufer werden die Kreditnehmer wahrscheinlich nicht den strengen Kreditgenehmigungsverfahren unterwerfen, die traditionelle Kreditgeber anwenden. Dies bedeutet jedoch nicht, dass sie keine Bonitätsprüfung durchführen. Potenzielle Käufer können abgelehnt werden, wenn sie ein Kreditrisiko darstellen.
Die meisten Eigentümerfinanzierungsgeschäfte sind kurzfristig. Eine typische Regelung besteht darin, das Darlehen über 30 Jahre zu amortisieren (wodurch die monatlichen Raten niedrig bleiben), wobei eine letzte Ballonzahlung nach nur fünf oder zehn Jahren fällig wird. Die Idee ist, dass der Käufer nach fünf oder zehn Jahren über genügend Eigenkapital im Eigenheim oder genügend Zeit verfügt, um seine finanzielle Situation zu verbessern, um sich für eine Hypothek zu qualifizieren.
Die Eigentümerfinanzierung kann sowohl für Käufer als auch für Verkäufer eine gute Option sein, aber es gibt Risiken. Hier ist ein Blick auf die Vor- und Nachteile der Eigentümerfinanzierung, egal ob Sie Käufer oder Verkäufer sind.
Es empfiehlt sich, sich an einen qualifizierten Immobilienanwalt zu wenden, der alle Fragen zur Eigentümerfinanzierung beantwortet und den Kaufvertrag und den Schuldschein schreibt.
Vor- und Nachteile der Eigentümerfinanzierung für Käufer
Für Käufer hat die Eigentümerfinanzierung eine Reihe von Vor- und Nachteilen, die vor dem Abschluss einer solchen Vereinbarung berücksichtigt werden sollten:
Vorteile für Käufer
- Schnellerer Abschluss: Kein Warten auf die Bearbeitung und Genehmigung des Antrags durch den Kreditsachbearbeiter, den Underwriter und die Rechtsabteilung der Bank.
- Günstiger Abschluss: Keine Bankgebühren oder Gutachterkosten.
- Flexible Anzahlung: Keine bank- oder behördlich vorgeschriebenen Mindestbeträge.
- Alternative für Käufer, die keine Finanzierung bekommen: Eine gute Option für Käufer, die keine Hypothek absichern können.
Nachteile für Käufer
- Höhere Zinsen: Die Zinsen, die Sie zahlen, sind wahrscheinlich höher als bei einer Bank.
- Benötigen Sie die Zustimmung des Verkäufers: Auch wenn ein Verkäufer für die Eigentümerfinanzierung ein Spiel ist, möchte er möglicherweise nicht Ihr Kreditgeber sein.
- Fälligkeitsklausel : Wenn der Verkäufer eine Hypothek auf das Grundstück hat, kann seine Bank oder sein Kreditgeber die sofortige vollständige Zahlung der Schulden verlangen, wenn das Haus (an Sie) verkauft wird. Das liegt daran, dass die meisten Hypotheken Fälligkeitsklauseln haben und wenn der Kreditgeber nicht bezahlt wird, kann die Bank eine Zwangsvollstreckung vornehmen. Um dieses Risiko zu vermeiden, stellen Sie sicher, dass der Verkäufer das Haus frei und klar besitzt oder dass der Kreditgeber des Verkäufers einer Eigentümerfinanzierung zustimmt.
- Ballonzahlungen: Bei vielen Eigentümerfinanzierungen wird nach fünf oder 10 Jahren eine große Ballonzahlung fällig. Wenn Sie bis dahin keine Finanzierung sicherstellen können, können Sie das gesamte Geld, das Sie bisher bezahlt haben, plus das Haus verlieren.
Vorteile für Käufer
- Schnelleres Schließen
- Günstiger schließen
- Flexible Anzahlung
- Gute Option, wenn Sie keine Hypothek aufnehmen können
Nachteile für Käufer
- Höheres Interesse
- Zustimmung des Verkäufers erforderlich
- Fälligkeitsklausel
- Ballonzahlungen
Vor- und Nachteile der Eigentümerfinanzierung für Verkäufer
Natürlich gibt es auch bei Eigenfinanzierungsgeschäften Vor- und Nachteile für die Verkäufer:
Vorteile für Verkäufer
- Kann „wie besehen“ verkaufen: Möglichkeit zum Verkauf, ohne kostspielige Reparaturen vorzunehmen, die herkömmliche Kreditgeber möglicherweise erfordern.
- Eine gute Investition: Sie haben die Möglichkeit, mit dem Geld, das Sie durch den Verkauf Ihres Hauses gesammelt haben, bessere Zinssätze zu erzielen, als wenn Sie das Geld anderweitig investieren.
- Pauschaloption : Der Schuldschein kann an einen Investor verkauft werden, wodurch sofort eine Kapitalzahlung erfolgt.
- Eigentum behalten: Wenn der Käufer in Zahlungsverzug gerät, behalten Sie die Anzahlung, das gezahlte Geld – und das Haus.
- Schneller verkaufen : Möglichkeit, schneller zu verkaufen und abzuschließen, da Käufer den Hypothekenprozess vermeiden.
Die Eigenfinanzierungsbeschränkungen des Dodd-Frank Act gelten nicht für Vermietungen, unbebaute Grundstücke, Gewerbeimmobilien und Käufer, die keine Verbraucher sind, einschließlich Gesellschaften mit beschränkter Haftung, Kapitalgesellschaften, Trusts und Kommanditgesellschaften.
Nachteile für Verkäufer
- Dodd-Frank Act: Im Rahmen des Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act wurden neue Regeln für die Eigentümerfinanzierung angewendet. Ballonzahlungen sind möglicherweise keine Option, und Sie müssen möglicherweise einen Hypothekendarlehensgeber einbeziehen,abhängig von der Anzahl der Immobilien, die der Verkäufer jedes Jahr finanziert.
- Verzug: Der Käufer kann seine Zahlungen jederzeit einstellen. Wenn dies passiert und sie nicht einfach weggehen, könnten Sie am Ende das Zwangsvollstreckungsverfahren durchlaufen.
- Reparaturkosten: Wenn Sie die Immobilie aus irgendeinem Grund zurücknehmen, müssen Sie möglicherweise für Reparaturen und Wartung bezahlen, je nachdem, wie gut der Käufer sich um die Immobilie gekümmert hat.
Vorteile für Verkäufer
- Kann verkauft wie es ist und schneller verkaufen
- Möglichkeit, bessere Preise zu verdienen
- Pauschaloption
- Titel behalten
Nachteile für Verkäufer
- Komplikationen des Dodd-Frank Acts
- Ausfallrisiko des Käufers
- Reparaturkosten bei Rücknahme der Immobilie und Beschädigung
Suche nach eigenfinanzierten Eigenheimen
Wenn Sie sich nicht für eine Hypothek qualifizieren können, fragen Sie sich vielleicht, wo Sie eigenfinanziertes Eigenheim finden können. Hier sind einige Optionen:
- Websites mit Immobilienangeboten. Auf den meisten Websites von Immobilienaggregatoren können Sie nach Schlüsselwörtern filtern (z. B. „Eigentümerfinanzierung“). Sie können auch im Internet nach „Eigentümerfinanzierten Häusern in meiner Nähe“ suchen, um lokale Unternehmen zu finden, die Käufer und Verkäufer zusammenbringen.
- Immobilienmakler. Agenten und Makler in Ihrer Nähe wissen möglicherweise über nicht veröffentlichte Geschäfte in Ihrer Nähe Bescheid. Oder sie kennen einen motivierten Verkäufer, der bereit wäre, eine Eigentümerfinanzierung anzubieten.
- Suchen Sie nach FSBO-Angeboten. Finden Sie zum Verkauf nach Eigentümer Inserate in Ihrer Nähe. Wenn Sie an einer Immobilie interessiert sind, wenden Sie sich an den Verkäufer und fragen Sie, ob eine Eigentümerfinanzierung in Frage kommt.
- Suchen Sie nach Mietangeboten. Wenn Sie ein Haus sehen, das Ihnen gefällt und zur Miete ist, fragen Sie den Eigentümer, ob er an einem Verkauf mit Finanzierung interessiert ist. Vielleicht haben Sie Glück und finden jemanden, der es satt hat, Vermieter zu sein, aber immer noch auf der Suche nach monatlichem Einkommen ist.
Die Quintessenz
Obwohl dies nicht üblich ist, kann die Verkäuferfinanzierung unter den richtigen Umständen eine gute Option für Käufer und Verkäufer sein. Dennoch gibt es Risiken für beide Parteien, die vor Vertragsunterzeichnung abgewogen werden sollten.
Wenn Sie eine Eigentümerfinanzierung in Erwägung ziehen, ist es in der Regel in Ihrem Interesse, mit einem Immobilienanwalt zusammenzuarbeiten, der Sie bei Verhandlungen vertritt und den Vertrag überprüft, um sicherzustellen, dass Ihre Rechte geschützt sind.