Die Vor- und Nachteile der Eigentümerfinanzierung
Eine Hypothek ist vielleicht die häufigste Art, ein Haus zu finanzieren, aber nicht jeder Käufer kann die strengen Kreditanforderungen erfüllen. Eine Option ist die Eigentümerfinanzierung, bei der der Verkäufer den Kauf für den Käufer finanziert. Hier sind die Vor- und Nachteile der Eigentümerfinanzierung für Käufer und Verkäufer.
Die zentralen Thesen
- Eigentümerfinanzierung kann eine gute Option für Käufer sein, die sich nicht für eine traditionelle Hypothek qualifizieren.
- Für Verkäufer bietet die Eigentümerfinanzierung eine schnellere Möglichkeit zum Abschluss, da Käufer den langwierigen Hypothekenprozess überspringen können.
- Ein weiterer Vorteil für Verkäufer ist, dass sie das Haus möglicherweise so verkaufen können, wie es ist, wodurch sie mehr Geld aus dem Verkauf einstecken können.
Was ist Eigentümerfinanzierung?
Ein Haus ist normalerweise die größte Einzelinvestition, die eine Person jemals getätigt hat. Aufgrund des hohen Preises handelt es sich normalerweise um eine Art von Finanzierung, beispielsweise eine Hypothek. Eine Alternative ist die Eigentümerfinanzierung, die erfolgt, wenn ein Käufer den Kauf direkt über den Verkäufer finanziert, anstatt über einen herkömmlichen Hypothekengeber oder eine Bank.
Wie funktioniert die Eigentümerfinanzierung?
Bei der Eigentümerfinanzierung (auch als Verkäuferfinanzierung bezeichnet ) übergibt der Verkäufer dem Käufer kein Geld, wie dies ein Hypothekengeber tun würde. Stattdessen gewährt der Verkäufer dem Käufer genügend Guthaben, um den Kaufpreis des Eigenheims abzüglich etwaiger Anzahlungen zu decken. Dann leistet der Käufer regelmäßige Zahlungen, bis der Betrag vollständig bezahlt ist.
Der Käufer unterzeichnet dem Verkäufer einen Schuldschein, in dem die Bedingungen des Darlehens aufgeführt sind, einschließlich:
- Zinssatz
- Rückzahlungsplan
- Folgen des Ausfalls
Der Eigentümer behält manchmal das Eigentum an dem Haus, bis der Käufer das Darlehen zurückzahlt.
Selbst die anspruchsvollsten Verkäufer werden die Kreditnehmer wahrscheinlich nicht den strengen Kreditgenehmigungsverfahren unterwerfen, die traditionelle Kreditgeber anwenden. Dies bedeutet jedoch nicht, dass keine Bonitätsprüfung durchgeführt wird. Potenzielle Käufer können abgelehnt werden, wenn sie ein Kreditrisiko darstellen.
Die meisten Eigentümerfinanzierungsgeschäfte sind kurzfristig. Eine typische Vereinbarung besteht darin, das Darlehen über 30 Jahre zu tilgen (wodurch die monatlichen Zahlungen niedrig bleiben), wobei eine endgültige Ballonzahlung nach nur fünf oder zehn Jahren fällig wird. Die Idee ist, dass der Käufer nach fünf oder zehn Jahren über genügend Eigenkapital oder genügend Zeit verfügt, um seine finanzielle Situation zu verbessern und sich für eine Hypothek zu qualifizieren.
Eigentümerfinanzierung kann sowohl für Käufer als auch für Verkäufer eine gute Option sein, aber es gibt Risiken. Hier sehen Sie die Vor- und Nachteile der Eigentümerfinanzierung, unabhängig davon, ob Sie Käufer oder Verkäufer sind.
Es ist eine gute Idee, sich mit einem qualifizierten Immobilienanwalt in Verbindung zu setzen, der alle Fragen zur Eigentümerfinanzierung beantworten und den Kaufvertrag und den Schuldschein schreiben kann.
Vor- und Nachteile der Eigentümerfinanzierung für Käufer
Für Käufer hat die Eigentümerfinanzierung eine Reihe von Vor- und Nachteilen, die berücksichtigt werden sollten, bevor diese Art von Vereinbarung getroffen wird:
Vorteile für Käufer
- Schnelleres Schließen: Kein Warten auf die Bearbeitung und Genehmigung des Antrags durch den Bankkreditbeauftragten, den Versicherer und die Rechtsabteilung.
- Günstigeres Closing: Keine Bankgebühren oder Bewertungskosten.
- Flexible Anzahlung: Keine von der Bank oder der Regierung vorgeschriebenen Mindestbeträge.
- Alternative für Käufer, die keine Finanzierung erhalten können: Eine gute Option für Käufer, die keine Hypothek aufnehmen können.
Nachteile für Käufer
- Höhere Zinsen: Die Zinsen, die Sie zahlen, sind wahrscheinlich höher als die, die Sie an eine Bank zahlen würden.
- Benötigen Sie die Zustimmung des Verkäufers: Auch wenn ein Verkäufer ein Spiel für die Eigentümerfinanzierung ist, möchte er möglicherweise nicht Ihr Kreditgeber sein.
- Due-on-Sale-Klausel: Wenn der Verkäufer eine Hypothek auf das Grundstück hat, kann seine Bank oder sein Kreditgeber die sofortige vollständige Zahlung der Schulden verlangen, wenn das Haus (an Sie) verkauft wird. Dies liegt daran, dass die meisten Hypotheken Klauseln über fällige Verkäufe enthalten. Wenn der Kreditgeber nicht bezahlt wird, kann die Bank eine Abschottung vornehmen. Um dieses Risiko zu vermeiden, stellen Sie sicher, dass der Verkäufer das Haus frei und frei besitzt oder dass der Kreditgeber des Verkäufers der Finanzierung durch den Eigentümer zustimmt.
- Ballonzahlungen: Bei vielen Finanzierungsvereinbarungen für Eigentümer wird eine große Ballonzahlung nach fünf oder zehn Jahren fällig. Wenn Sie sich bis dahin keine Finanzierung sichern können, können Sie das gesamte bisher gezahlte Geld sowie das Haus verlieren.
Vorteile für Käufer
- Schnelleres Schließen
- Billiger schließen
- Flexible Anzahlung
- Gute Option, wenn Sie keine Hypothek bekommen können
Nachteile für Käufer
- Höheres Interesse
- Benötigen Sie die Zustimmung des Verkäufers
- Due-on-Sale-Klausel
- Ballonzahlungen
Vor- und Nachteile der Eigentümerfinanzierung für Verkäufer
Natürlich gibt es auch Vor- und Nachteile für die Verkäufer bei Eigentümerfinanzierungsgeschäften:
Vorteile für Verkäufer
- Kann „wie besehen“ verkaufen: Verkaufspotenzial ohne kostspielige Reparaturen, die herkömmliche Kreditgeber möglicherweise benötigen.
- Eine gute Investition: Sie können mit dem Geld, das Sie durch den Verkauf Ihres Eigenheims gesammelt haben, bessere Zinssätze erzielen als mit der Investition an anderer Stelle.
- Pauschaloption : Der Schuldschein kann an einen Anleger verkauft werden und bietet sofort eine Pauschalzahlung.
- Titel behalten: Wenn der Käufer in Verzug gerät, behalten Sie die Anzahlung, das gezahlte Geld und das Haus.
- Schneller verkaufen : Potenzial, schneller zu verkaufen und zu schließen, da Käufer den Hypothekenprozess vermeiden.
Die Beschränkungen der Eigentümerfinanzierung nach dem Dodd-Frank-Gesetz gelten nicht für Mieten, leerstehende Grundstücke, Gewerbeimmobilien und Käufer, die keine Verbraucher sind, einschließlich Gesellschaften mit beschränkter Haftung, Unternehmen, Trusts und Kommanditgesellschaften.
Nachteile für Verkäufer
- Dodd-Frank-Gesetz: Nach dem Dodd-Frank-Gesetz zur Reform und zum Verbraucherschutz an der Wall Street wurden neue Regeln für die Finanzierung von Eigentümern angewendet. Ballonzahlungen sind möglicherweise keine Option, und Sie müssen möglicherweise einen Hypothekendarlehensgeber hinzuziehen, abhängig von der Anzahl der Immobilien, die der Eigentümer des Verkäufers jedes Jahr finanziert.
- Standard: Der Käufer kann die Zahlung jederzeit einstellen. Wenn dies passiert und sie nicht einfach weggehen, könnten Sie den Zwangsvollstreckungsprozess durchlaufen.
- Reparaturkosten: Wenn Sie die Immobilie aus irgendeinem Grund zurücknehmen, müssen Sie möglicherweise für Reparaturen und Wartung bezahlen, je nachdem, wie gut sich der Käufer um die Immobilie gekümmert hat.
Vorteile für Verkäufer
- Kann verkauft wie es ist und schneller verkaufen
- Potenzial, bessere Preise zu verdienen
- Pauschaloption
- Titel behalten
Nachteile für Verkäufer
- Dodd-Frank Act Komplikationen
- Risiko des Zahlungsverzuges des Käufers
- Reparaturkosten, wenn Sie das Eigentum zurücknehmen und es Schäden gibt
Suche nach inhaberfinanzierten Häusern
Wenn Sie sich nicht für eine Hypothek qualifizieren können, fragen Sie sich möglicherweise, wo Sie inhaberfinanzierte Häuser finden können. Hier sind einige Optionen:
- Websites mit Immobilienangeboten. Auf den meisten Websites von Immobilienaggregatoren können Sie nach Schlüsselwörtern filtern (z. B. „Eigentümerfinanzierung“). Sie können auch im Internet nach „inhaberfinanzierten Häusern in meiner Nähe“ suchen, um lokale Unternehmen zu finden, die Käufer und Verkäufer verbinden.
- Immobilienmakler. Agenten und Makler in Ihrer Nähe kennen möglicherweise nicht veröffentlichte Angebote in Ihrer Nähe. Oder sie kennen einen motivierten Verkäufer, der bereit wäre, Eigentümerfinanzierungen anzubieten.
- Suchen Sie nach FSBO-Angeboten. Finden Sie zum Verkauf durch Eigentümer Angebote in Ihrer Nähe. Wenn Sie an einer Immobilie interessiert sind, wenden Sie sich an den Verkäufer und fragen Sie, ob eine Finanzierung durch den Eigentümer möglich ist.
- Suchen Sie nach Mietangeboten. Wenn Sie ein Haus sehen, das Ihnen zur Miete gefällt, fragen Sie den Eigentümer, ob er daran interessiert ist, mit Finanzierung zu verkaufen. Sie könnten Glück haben und jemanden finden, der es satt hat, ein Vermieter zu sein, aber immer noch nach monatlichem Einkommen sucht.
Das Fazit
Obwohl dies nicht üblich ist, kann die Verkäuferfinanzierung unter den richtigen Umständen eine gute Option für Käufer und Verkäufer sein. Dennoch bestehen für beide Parteien Risiken, die vor der Unterzeichnung von Verträgen abgewogen werden sollten.
Wenn Sie eine Eigentümerfinanzierung in Betracht ziehen, liegt es im Allgemeinen in Ihrem Interesse, mit einem Immobilienanwalt zusammenzuarbeiten, der Sie bei Verhandlungen vertreten und den Vertrag überprüfen kann, um sicherzustellen, dass Ihre Rechte geschützt sind.