Mietobjekte: Cash Cow oder Geldgrube?

Diejenigen, die in Immobilien investieren, stehen wie bei jedem Vermögenswert ständig vor Entscheidungen, ob sie kaufen, verkaufen oder halten. Und diese Entscheidungen hängen von der Bewertung der betreffenden Immobilie ab. Die Bewertung von Immobilien mit Discounted-Cashflow oder Kapitalisierungsmethoden ähnelt der Bewertung von Aktien oder Anleihen. Der einzige Unterschied besteht darin, dass Cashflows aus der Vermietung von Flächen und nicht aus dem Verkauf von Produkten und Dienstleistungen stammen.

Immobilien- Investmentgesellschaften haben ausgeklügelte Bewertungsmodelle entwickelt, die ihnen bei ihren Entscheidungen helfen. Mithilfe von Tabellenkalkulationstools kann eine Person jedoch eine angemessene Bewertung für die meisten einkommensschaffenden Immobilien erstellen – einschließlich Wohnimmobilien, die als Mietwohnimmobilien gekauft wurden.

Lesen Sie weiter, um herauszufinden, wie jeder Anleger eine Bewertung erstellen kann, die zufriedenstellend genug ist, um potenzielle Anlagemöglichkeiten zu durchsuchen.

Individuelle Bewertungen

Einige Personen sind der Meinung, dass die Erstellung einer Bewertung nicht erforderlich ist, wenn ein zertifiziertes Gutachten erstellt wurde. Die Bewertung eines Anlegers kann jedoch aus mehreren Gründen von der eines Gutachters abweichen.

Der Anleger kann unterschiedliche Meinungen über die Fähigkeit der Eigenschaft zu gewinnen Mieter oder die Leasingraten, die Mieter zu zahlen bereit sind. Als potenzieller Käufer oder Verkäufer kann der Anleger das Gefühl haben, dass die Immobilie mehr oder weniger riskant ist als der Gutachter.

Gutachter führen getrennte Wertermittlungen durch. Sie umfassen die Kosten für die Wiederbeschaffung der Immobilie, einen Vergleich aktueller und vergleichbarer Transaktionen und einen Ertragsansatz. Einige dieser Methoden liegen häufig hinter dem Markt zurück, unterschätzen den Wert in Aufwärtstrends und überbewerten Vermögenswerte in einem Abwärtstrend.

Die Suche nach Chancen auf dem Immobilienmarkt beinhaltet das Auffinden von Immobilien, die vom Markt falsch bewertet wurden. Dies bedeutet oft, eine Immobilie auf einem Niveau zu verwalten, das die Markterwartungen übertrifft. Eine Bewertung sollte eine Einschätzung des wahren Einkommenspotenzials einer Immobilie liefern.

Immobilienbewertung

Der Ertragsansatz zur Bewertung von Immobilien ähnelt dem Verfahren zur Bewertung von Aktien, Anleihen oder anderen einkommenserzeugenden Investitionen. Die meisten Analysten verwenden die Discounted-Cashflow-Methode (DCF), um den Nettobarwert (NPV) eines Vermögenswerts zu bestimmen .

Der NPV ist der Immobilienwert in heutigen Dollar, der die risikoadjustierte Rendite des Anlegers erzielt. Der Kapitalwert wird durch Diskontierung des periodischen Cashflows, der den Eigentümern zur Verfügung steht, mit der vom Anleger geforderten Rendite (RROR) bestimmt. Da der RROR die erforderliche Rendite eines Anlegers für die damit verbundenen Risiken ist, ist der abgeleitete Wert ein risikoadjustierter Wert für diesen einzelnen Anleger. Durch den Vergleich dieses Wertes mit Marktpreisen kann ein Anleger eine Kauf, Halte- oder Verkaufsentscheidung treffen.

Aktienwerte werden durch Abzinsung von Dividenden, Anleihewerte durch Abzinsung von Zinskuponzahlungen abgeleitet. Die Immobilienbewertung erfolgt durch Abzinsung des Netto-Cashflows bzw. der den Eigentümern zur Verfügung stehenden Barmittel nach Abzug aller Aufwendungen von den Leasingeinnahmen. Eine Eigenschaft Valuing beinhaltet alle Miete Schätzung Einnahmen und dann Abzug aller Aufwendungen, diese Leases auszuführen und zu pflegen erforderlich.

Mietverträge auflösen

Alle Einkommensschätzungen stammen direkt aus Mietverträgen. Mietverträge sind vertragliche Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter. Alle Mieten und vertragliche Mieterhöhungen ( Eskalationen ) werden in den Mietverträgen ausgewiesen, ebenso Optionen für Flächen- und Mietzugeständnisse. Eigentümer erstatten auch einen Teil oder die gesamten Immobilienkosten von den Mietern. Die Art und Weise, wie diese Einnahmen erhoben werden, ist auch im Mietvertrag festgelegt. Es gibt drei Hauptarten von Mietverträgen:

• Full-Service-Leasing
• Nettomietverträge
• Triple-Net (NNN)-Leasingverträge

Bei Full-Service-Mietverträgen zahlen Mieter nichts zusätzlich zur Miete. Bei Nettomietverträgen zahlt der Mieter in der Regel seinen Anteil an den Mehraufwendungen für die Zeit nach dem Einzug. Bei Triple-Net-Mietverträgen trägt der Mieter einen anteiligen Anteil aller Immobilienkosten.

Folgende Arten von Aufwendungen müssen bei der Erstellung einer Ertragsbewertung berücksichtigt werden:

• Leasingkosten
• Verwaltungskosten
• Kapitalkosten

Unter Leasingkosten sind die Aufwendungen zu verstehen, die zur Gewinnung von Mietern und zur Durchführung von Mietverträgen erforderlich sind. Verwaltungskosten beziehen sich auf immobilienbezogene Ausgaben wie Nebenkosten, Reinigung, Steuern usw. sowie auf alle Kosten für die Verwaltung der Immobilie. Das Einkommen abzüglich der Betriebskosten entspricht dem Nettobetriebsergebnis (NOI). NOI ist der Cashflow aus dem normalen Betrieb der Immobilie. Der Cashflow wird dann abgeleitet, indem die Kapitalkosten vom NOI abgezogen werden. Kapitalkosten sind alle periodischen Kapitalaufwendungen, um die Immobilie zu erhalten. Dazu zählen etwa Kapital für Vermietungsprovisionen, Mieterausbauten oder Kapitalrücklagen für zukünftige Objektaufwertungen.

Bewertungsbeispiel

Sobald die periodischen Cashflows bestimmt sind, können sie zurückdiskontiert werden, um den Immobilienwert zu bestimmen. Abbildung 1 zeigt ein einfaches Bewertungsdesign, das angepasst werden kann, um die meisten Immobilien zu bewerten.

Abbildung 1

Bei der Bewertung wird von einer Immobilie ausgegangen, die im ersten Jahr jährliche Mieteinnahmen von 100.000 US-Dollar erzielt, die jährlich um 4 % und nach 10 Jahren um 3 % wachsen. Die Ausgaben werden auf 40 % der Einnahmen geschätzt. Die Kapitalreserven werden mit 10.000 USD pro Jahr modelliert. Der Diskontsatz oder RROR wird auf 13% festgelegt. Der Kapitalisierungszinssatz zur Ermittlung des Inversionswertes der Immobilie im Jahr 10 wird auf 10 % geschätzt. In der Finanzterminologie entspricht dieser Kapitalisierungssatz kg, wobei K der RROR des Anlegers (erforderliche Rendite) und das erwartete Einkommenswachstum ist. kg wird auch als erforderliche Einkommensrendite des Anlegers oder als Betrag der Gesamtrendite bezeichnet, die sich aus den Erträgen ergibt.

Der Wert der Immobilie im Jahr 10 wird abgeleitet, indem der geschätzte NOI für das Jahr 11 genommen und durch den Kapitalisierungssatz dividiert wird. Unter der Annahme, dass die erforderliche Rendite des Anlegers bei 13% bleibt, würde die Kapitalisierung 10% oder Kg (13% – 3%) betragen. In Abbildung 2 beträgt der NOI im Jahr 11 88.812 USD. Nachdem die periodischen Cashflows berechnet wurden, werden sie mit dem Diskontsatz (13%) zurückdiskontiert, um den NPV von 58.333 USD abzuleiten.

Abbildung 2 (in Tausend Dollar)

Abbildung 2 bietet ein grundlegendes Format, das verwendet werden kann, um alle einkommensschaffenden oder vermieteten Immobilien zu bewerten. Anleger, die Wohnimmobilien als Mietobjekt erwerben, sollten Bewertungen erstellen, um festzustellen, ob die in Rechnung gestellten Mietpreise ausreichen, um den Kaufpreis der Immobilie zu stützen. Obwohl Gutachter oft standardmäßig einen 10-Jahres-Cashflow verwenden, sollten Anleger Cashflows erwirtschaften, die die Annahmen widerspiegeln, unter denen die Immobilie als Kauf angenommen wird. Dieses Format kann, obwohl vereinfacht, angepasst werden, um jede Eigenschaft unabhängig von der Komplexität zu bewerten. Auch Hotels können so bewertet werden. Denken Sie nur an nächtliche Raummieten als Ein-Tages-Mietverträge.

Kaufen, verkaufen oder halten

Wenn beim Kauf einer Immobilie der Schätzwert eines Investors höher ist als das Angebot oder der Schätzwert des Verkäufers, kann die Immobilie mit hoher Wahrscheinlichkeit erworben werden, den RROR zu erhalten. Umgekehrt sollte beim Verkauf einer Immobilie der geschätzte Wert unter dem Angebot des Käufers liegen, die Immobilie verkauft werden. Ist der ermittelte Wert zudem marktgerecht und bietet der RROR eine angemessene Rendite für das damit verbundene Risiko, kann der Eigentümer die Anlage so lange halten, bis ein Ungleichgewicht zwischen Bewertung und Marktwert besteht.

Der Wert kann als der größte Betrag definiert werden, den jemand für eine Immobilie zu zahlen bereit wäre. Beim Kauf einer Immobilie sollte die Finanzierung keinen Einfluss auf den endgültigen Wert der Immobilie haben, da jedem Käufer unterschiedliche Finanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung stehen.

Dies gilt jedoch nicht für Investoren, die bereits finanzierte Immobilien besitzen. Bei der Entscheidung über einen angemessenen Verkaufszeitpunkt ist die Finanzierung zu berücksichtigen, da Finanzierungsstrukturen, wie zum Beispiel Vorfälligkeitsentschädigungen, dem Anleger den Verkaufserlös rauben können. Dies ist in Fällen wichtig, in denen Investoren günstige Finanzierungsbedingungen erhalten haben, die auf dem Markt nicht mehr verfügbar sind. Die bestehende Anlage mit Fremdkapital kann bessere risikoadjustierte Renditen liefern, als sie durch die Wiederanlage der voraussichtlichen Verkaufserlöse erzielt werden können. Passen Sie den Risiko-RROR an, um das zusätzliche finanzielle Risiko von Hypothekenschulden einzubeziehen.

Die Quintessenz

Ob Kauf oder Verkauf, es ist möglich, ein Bewertungsmodell zu erstellen, das genau genug ist, um den Entscheidungsprozess zu unterstützen. Die zur Erstellung des Modells erforderliche Mathematik ist relativ einfach und für die meisten Anleger verständlich. Nach rudimentären Kenntnissen über lokale Marktstandards, Mietstrukturen und die Funktionsweise von Einnahmen und Ausgaben in verschiedenen Immobilienarten sollte man in der Lage sein, zukünftige Cashflows vorherzusagen.