Vorfälligkeitsentschädigung
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird normalerweise in einer Klausel in einem Hypothekenvertrag festgelegt, die besagt, dass eine Vertragsstrafe verhängt wird, wenn der Kreditnehmer die Hypothek erheblich zurückzahlt oder vorzeitig abbezahlt, normalerweise innerhalb der ersten drei Jahre nach der Zusage des Darlehens. Die Strafe basiert manchmal auf einem Prozentsatz des verbleibenden Hypothekensaldos oder kann eine bestimmte Anzahl von Zinsmonaten betragen. Vorauszahlungsstrafen schützen den Kreditgeber vor dem finanziellen Verlust von Zinserträgen, die sonst im Laufe der Zeit gezahlt worden wären.
Die zentralen Thesen
- Eine Vorfälligkeitsentschädigungsklausel besagt, dass eine Vertragsstrafe verhängt wird, wenn der Kreditnehmer die Hypothek erheblich zurückzahlt oder abbezahlt, in der Regel innerhalb der ersten fünf Jahre nach dem Darlehen.
- Vorfälligkeitsentschädigungen dienen der Absicherung von Kreditgebern vor dem Verlust von Zinserträgen.
- Hypothekenbanken müssen bei Abschluss einer neuen Hypothek Vorfälligkeitsentschädigungen offenlegen.
So funktioniert eine Vorfälligkeitsentschädigung
Vorfälligkeitsentschädigungen werden von Kreditgebern in Hypothekenverträgen aufgenommen, um das Risiko der vorzeitigen Rückzahlung auszugleichen, insbesondere in schwierigen wirtschaftlichen Situationen und unter Umständen, in denen der Anreiz für einen Kreditnehmer hoch ist, eine Subprime-Hypothek zu refinanzieren. Diese Strafen greifen nicht erst, wenn ein Kreditnehmer den gesamten Kredit abbezahlt. Einige Strafbestimmungen treten in Kraft, wenn der Kreditnehmer einen Großteil des Kreditsaldos in einer einzigen Zahlung begleicht.
Das Hinzufügen einer Vorfälligkeitsentschädigung zu einer Hypothek kann eine vorzeitige Refinanzierung oder einen Hausverkauf innerhalb der ersten drei Jahre nach Abschluss einer Hypothek absichern, wenn ein Kreditnehmer als Risiko für den Kreditgeber angesehen wird. Alternativ können Vorfälligkeitsentschädigungen hinzugefügt werden, um einen gewissen Gewinn zurückzugewinnen, wenn eine Hypothek mit einem unterdurchschnittlichen Zinssatz beworben wird.
Hypothekenbanken müssen bei Abschluss einer neuen Hypothek Vorfälligkeitsentschädigungen offenlegen. Solche Strafen können nicht ohne die Zustimmung oder das Wissen eines Kreditnehmers verhängt werden. Kreditnehmer sollten jedoch rechtzeitig vor dem Abschluss auf mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen hingewiesen werden. Wenn der Kreditgeber nichts dazu gesagt hat, sollten Kreditnehmer frühzeitig nachfragen.
Kleine, zusätzliche Tilgungszahlungen während der Laufzeit des Darlehens lösen normalerweise keine Strafen aus, aber es kann nicht schaden, Ihren Kreditgeber zu bitten, sich zu vergewissern.
Arten von Vorfälligkeitsentschädigungen
Eine Vorfälligkeitsentschädigung, die sowohl für den Verkauf eines Eigenheims als auch für eine Refinanzierungstransaktion gilt, wird als „harte“ Vorfälligkeitsentschädigung bezeichnet. Eine Vorauszahlungsstrafe, die nur für die Refinanzierung gilt, wird als „weiche“ Strafe bezeichnet.
Beschränkungen von Vorfälligkeitsentschädigungen
Während einige Wohnungsbaudarlehen Vorauszahlungsstrafen beinhalten, sind sie für Einfamilien-FHA-Darlehen nicht legal. Bei anderen Wohnungsbaudarlehen können Kreditgeber nur in den ersten drei Jahren Vorfälligkeitsentschädigungen verhängen, wobei die Höhe der Vertragsstrafe begrenzt ist. Zudem müssen die Kreditgeber alternativ ein Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung anbieten. Diese Regeln gelten für Kredite, die nach dem 10. Januar 2014 vergeben wurden und vom Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) nach der Verabschiedung des Dodd-Frank Act von 2010 eingeführt wurden.
VA-Hypothekendarlehen, die an Militär- und Studentendarlehen vergeben werden, erlauben keine Vorfälligkeitsentschädigungen.
Besondere Überlegungen
Vorfälligkeitsentschädigungen variieren je nach Kreditgeber. Dies bedeutet, dass Kreditnehmer vor dem Abschluss sorgfältig nach dem Offenlegungsdokument für die Vorauszahlung fragen und es vollständig verstehen sollten. Vorfälligkeitsentschädigungen können entweder als Festbetrag oder als Prozentsatz des verbleibenden Hypothekensaldos festgelegt werden. Sie können auch gestaffelt nach der Laufzeit der Hypothek berechnet werden.
Einige Kreditgeber verhängen eine Strafe, wenn eine Refinanzierung oder ein Verkauf des Eigenheims innerhalb der ersten zwei bis drei Jahre nach der ursprünglichen Hypothek abgeschlossen wird. Andere erheben eine Gebühr, wenn der Restbetrag innerhalb der ersten fünf Jahre ausgezahlt wird.
Beispiel für eine Vorfälligkeitsentschädigung
Ein Hausbesitzer beschließt, eine zwei Jahre alte Hypothek mit einem Restbetrag von 250.000 US-Dollar zu refinanzieren. Bei einer Vorauszahlungsstrafe von 4% würde der Hausbesitzer dem ursprünglichen Kreditgeber 10.000 USD für die vorzeitige Rückzahlung der Hypothek zahlen. Kreditnehmer sollten sich der Besonderheiten der Vorfälligkeitsentschädigungen ihres Kreditgebers bewusst sein; sie können die Kosten für die Refinanzierung einer Hypothek oder den Verkauf eines Eigenheims erheblich erhöhen.