Vorausbezahlte Zinsen
Was sind vorausbezahlte Zinsen?
Vorausbezahlte Zinsen sind die Zinsen, die ein Schuldner vor der ersten planmäßigen Schuldentilgung zahlt. Aus steuerlichen Gründen werden die meisten Arten von vorausbezahlten Zinsen über die Laufzeit des Darlehens als Aufwand erfasst. Bei Hypothekendarlehen kann es sich bei den Vorauszahlungszinsen auch um Zwischenzinsen handeln, die ab dem Abwicklungstag bis zum Beginn der ersten Hypothekenperiode anfallen.
Die zentralen Thesen
- Vorausbezahlte Zinsen, die Zinsen, die ein Kreditnehmer für einen Kredit vor der ersten planmäßigen Schuldentilgung zahlt, werden üblicherweise mit Hypotheken in Verbindung gebracht.
- Bei Hypotheken beziehen sich die vorausbezahlten Zinsen auf die täglichen Zinsen, die auf die Hypothek ab dem Abschlussdatum bis zur Fälligkeit der ersten monatlichen Hypothekenzahlung anfallen.
- Vorausbezahlte Zinsen sind eine von vielen Ausgaben, die der Kreditnehmer beim Abschluss beim Kauf einer Immobilie bezahlen muss.
- Hypothekenpunkte sind eine Art vorausbezahlter Zinsen, die es einem Kreditnehmer ermöglichen, den Zinssatz für seine Hypothek zu senken.
Vorausbezahlte Zinsen verstehen
In der letzten Phase der Hypothekendarlehensbearbeitung (im Allgemeinen als Closing bezeichnet ) erhält der Hauskäufer eine detaillierte Offenlegungserklärung, in der alle Kosten im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf aufgeführt sind. Diese Liste kann Immobiliensteuern, Darlehensgebühren, Aufnahmegebühren, Kosten der Titelgesellschaft und andere Ausgaben enthalten. Zu den bei Abschluss fälligen Aufwendungen gehören vorausbezahlte Zinsaufwendungen, die sich auf die täglichen Zinsen beziehen, die auf die Hypothek ab Abschlussdatum bis zur Fälligkeit der ersten monatlichen Hypothekenzahlung anfallen.
Je nachdem, wann das Treuhandkonto geschlossen wird, kann die erste Hypothekenzahlung des Kreditnehmers mehrere Wochen oder länger dauern. Die bei Abschluss fälligen Vorauszahlungszinsen sind die Hypothekenzinsen, die der Kreditnehmer dem Kreditgeber während dieses Zeitraums vor der ersten Hypothekenzahlung schuldet. Während Prepaid – Interesse an anderen Arten von Darlehen Situationen auftreten können, wenn der Kreditnehmer Zinsen im Voraus bezahlt, bevor sie auflaufen, wird es häufig im Zusammenhang mit Hypotheken verbunden sind.
Hypothekenpunkte
Diskontpunkte bezeichnete einmalige Gebühr ermöglicht es dem Kreditnehmer, den Zinsbetrag, den sie dem Kreditgeber über die Laufzeit des Kredits zahlen, zu reduzieren. Im Allgemeinen zahlt der Kreditnehmer 1% des gesamten Kreditbetrags für jeden Rabattpunkt. Jeder Punkt reduziert den Zinssatz der Hypothek um ein Achtel bis ein Viertel Prozent.
Ähnlich wie bei anderen Arten von vorausbezahlten Zinsen werden die Punkte normalerweise über die Laufzeit des Darlehens (in diesem Fall einer Hypothek) abgezogen. Sofern bestimmte Bedingungen erfüllt sind, erlaubt der Internal Revenue Service (IRS) den Abzug dieser Art von vorausbezahlten Zinsen in dem Jahr, in dem sie gezahlt werden.
So werden vorausbezahlte Zinsen ermittelt
Der Zeitpunkt des Abschlusses einer Hypothek wirkt sich auf die Höhe der fälligen vorausbezahlten Zinsen sowie darauf aus, wie viel Zeit vergeht, bis die erste Hypothekenzahlung erforderlich ist. Wenn Sie planen, dass die im Voraus gezahlten Zinsen früher im Monat gezahlt werden, kann der Kreditnehmer mehr Zeit haben, um dann seine anfängliche Hypothekenzahlung zu bezahlen.
Vorausbezahlte Zinsen sind immer noch Vorkosten, die zu decken sind. Das Festlegen des Fälligkeitsdatums der vorausbezahlten Zinsen näher an das Ende des Monats würde dem Kreditnehmer mehr Zeit geben, diese Kosten zu bezahlen. Die anfängliche Hypothekenzahlung wird dann in kurzer Zeit benötigt. Ändern den Zinssatz oder den Nennbetrag der Hypothek kann die Prepaid – Zinsen reduzieren, die fällig ist. Für einen Kreditnehmer kann es jedoch schwierig sein, solche Änderungen mit dem Kreditgeber auszuhandeln.
Es ist möglich, dass sich die vorausbezahlten Zinsen zwischen dem Zeitpunkt der Kreditschätzung und dem Zeitpunkt der Abschlussoffenlegung ändern. Die Gebühren können täglich vom Abschluss bis zur Fälligkeit der ersten Hypothekenzahlung anteilig berechnet werden. Diese Berechnung basiert auf dem jährlichen Zinssatz, der auf die Hypothek angewendet wird. Die spezifische Berechnung kann je nach Kreditgeber variieren. Möglicherweise gibt es Optionen, die Zahlungen für die Hypothek zu überspringen, aber die vorausbezahlten Zinsen müssen weiterhin gedeckt werden.
Besondere Überlegungen
Wenn ein Kreditnehmer eine Hypothek refinanzieren möchte, kann dies Auswirkungen auf die vorausbezahlten Zinsen für die neue Finanzierung haben. Der verbleibende Kapitalbetrag kann so strukturiert werden, dass der Kreditnehmer eine Zahlung überspringen kann. Der Kreditnehmer ist weiterhin für den ausstehenden Betrag verantwortlich und muss im Voraus gezahlte Zinsen auf die unter den neuen Bedingungen der von ihm beschafften Finanzierung ausgehandelten Zahlungen leisten.